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不動産売却のノウハウ

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不動産売却の流れとは?
住まいを売却する時にすることをご紹介!

不動産の売却を検討しはじめてから実際に売却手続きが完了するまでには手順があります。

では具体的には何を行えば良いのでしょうか?

不動産の売却計画の参考となるように、売却の一般的な流れをご紹介します。

目次

不動産仲介会社に不動産の査定依頼をする

不動産の売却を検討している場合、まずは不動産の査定を不動産仲介会社に依頼することからはじまります。

売却査定の方法には大きくわけて2種類あり、お客様からいただいた不動産情報を元に周辺の売り出し事例や、取引事例、さらには公示地価などを踏まえて概算価格を算出する「机上査定(簡易査定)」と、不動産仲介会社の担当者が売却予定の不動産に直接訪問し、各種調査により精度の高い査定価格をご提示する「訪問査定」があり、お客様のご希望の方法をお選びいただけます。

机上査定(簡易査定)

お客様が所有する不動産の立地、物件種別などの不動産情報を元に周辺の売り出し事例や取引事例、公示価格などのデータを踏まえて概算の査定価格を算出いたします。

直接物件を調査するわけではないので、あくまでも売却査定額は目安となります。

机上査定は、ご所有の不動産に担当者が訪問することなく、短時間で結果がわかるため売却の検討をはじめた段階で、ある程度の相場を把握するために利用することが多くなっています。

訪問査定

不動産仲介会社の担当者が売却予定の不動産を直接訪問し、各種現地確認や調査をおこないます。

具体的には、不動産の周辺環境の確認、部屋の使用状況・設備状況の確認、道路との接道状況や高低差などの土地の地形の確認、また、登記記録の権利関係や売却予定物件にかかる法規制などの調査をおこないます。

様々な調査をおこなうことで、より精度の高い売却査定価格を算出することができます。

机上査定は、ご所有不動産の相場を把握することで、その後の売却を検討するための一助となりますが、あくまで概算の売却査定価格となりますので、実際に不動産を売却される場合には、訪問査定による精度の高い売却査定価格の算出が必要となります。

ただし、不動産仲介会社がご提示した売却査定価格が、そのまま実際の売り出し価格となる訳ではありません。

ご提示のあった売却査定価格をもとにお客様ご自身が売り出し価格を最終的に判断することとなります。

売却査定価格は、不動産仲介会社が持つ独自のデータや市場状況を加味した上での提案価格となりますので、その根拠を納得できるまで確認し、不動産仲介会社の担当者と売却プランを相談しながら実際の売り出し価格を決定するとよいでしょう。

不動産の売却を依頼する(媒介契約の締結)

不動産の売却を正式に依頼する際には、不動産仲介会社と媒介契約を締結することが必要となります。

媒介契約には宅地建物取引業法に定められた「専属専任媒介契約」・「専任媒介契約」・「一般媒介契約」の3種類があります。

「専属専任媒介契約」について

ひとつの不動産仲介会社に売却を依頼し、他の不動産仲介会社に重ねて依頼することができないとした媒介契約です。

また、売主が自分で見つけた購入希望者の場合も依頼した不動産仲介会社を通して取引することが義務づけられています。

不動産仲介会社は専属専任媒介契約締結後5営業日以内に不動産流通機構(レインズ)に物件を登録し、1週間に1回以上文書などで売主に対し売却活動の報告をする義務があります。

「専任媒介契約」について

「専属専任媒介契約」と同様にひとつの不動産会社に売却を依頼し、他社に重ねて依頼することができないとした媒介契約です。

しかし、「専属専任媒介契約」と違い、売主が自分で見つけた購入希望者と直接取引をすることが可能となります。

不動産仲介会社は専任媒介契約締結後7営業日以内に不動産流通機構(レインズ)に物件を登録し、2週間に1回以上文書などで売主に対し、売却活動の報告をする義務があります。

「一般媒介契約」について

複数の不動産仲介会社に重ねて売却を依頼することができ、自分で見つけた購入希望者と直接取引をすることも可能となります。

不動産仲介会社は不動産流通機構(レインズ)への物件の登録、また、売主に対し売却活動の報告を行う義務はありません。

一般媒介契約は、複数の不動産仲介会社に売却を依頼できることがメリットといえますが、一方で、複数の不動産仲介会社とやり取りをしなければならない分、手間も増えてしまいます。

媒介契約の形態ごとにそれぞれの特色がありますので、売却を検討する物件の特徴とあわせて不動産仲介会社に相談の上、ご自身にあった媒介契約を結びましょう。

売却物件の販売活動

媒介契約を締結後、不動産の売却活動がスタートします。

販売活動は媒介契約を締結した不動産仲介会社がおこないます。

不動産仲介会社は、既に登録されている購入希望のお客様や来店のお客様への物件のご紹介とあわせて、不動産ポータルサイトや不動産流通機構(レインズ) などのインターネット媒体への掲載、また、新聞折込みチラシの配布などの各種広告媒体を通じて、幅広く販売活動をおこないます。

不動産流通機構(レインズ)とは

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構のネットワークシステムであるレインズに物件情報を登録します。

レインズに登録すると、ネットワークで結ばれている不動産仲介会社間で物件情報が公開されるため、他の不動産仲介会社の購入希望者にも物件をご紹介できます。

不動産売買契約を締結する

売買契約に向けて交渉をする

不動産仲介会社の販売活動により、購入希望者が見つかると、売買契約に向けての交渉がはじまります。

購入希望者が差し入れた購入申込書という書面を不動産仲介会社が売主に提示の上、具体的な売却価格や支払い方法、引渡し時期や付帯設備の引渡し条件など、売買契約に関連した様々な条件の交渉、調整をおこないます。

すべての条件がまとまったらいよいよ不動産売買契約へと進みます。

不動産売買契約の締結

売買契約の条件が概ねまとまれば、売主と買主が直接対面する場所や日程の調整を、不動産仲介会社がおこないます。

無事に、双方の同意が得られたら、不動産売買契約の手続きへと進みます。

不動産売買契約は、不動産売買契約書に売主・買主が署名・捺印し、手付金を授受することで締結となります。

不動産売買契約書には権利や義務が記されていて、契約後にその約束に反することがあると、違約金が発生するケースも考えられますので、疑問点や不明点などは不動産仲介会社にしっかりと確認しておきましょう。

残代金の決済・物件の引渡し

不動産売買契約が済んだあとは、物件の引渡しに向けて準備を進めます。

残代金の受領と物件の引渡しは原則的に同時に行なうため、引越しやガス・水道会社への連絡、隣地との境界確認などは事前に済ませておく必要があります。

物件の引渡しの準備

不動産売買契約を締結した後、契約条件に沿って、物件を引渡せる状態に準備します。

売却代金の残代金を受領するまでに、引っ越しをおこないます。

立ち合いによる最終確認

残代金の決済前に、売主・買主双方による物件への立ち合いのもと契約書に定めたとおりの設備や境界であるかなどの最終的な確認を行います。

残代金の決済、物件の引渡し

売主・買主間で、固定資産税や管理費などを清算し、残代金を受領します。

同時に物件の鍵やマンション管理規約書・付帯設備の説明書などの物件に関する関係書類の引き渡しをおこないます。

また、司法書士に必要書類を提出し、「所有権移転登記(不動産の所有権が変更されたということを示す登記手続き)」申請の代行を依頼します。

引渡し確認証を取り交す

物件の引渡しが完了したことを証明する「引渡し確認証」を売主・買主間で取り交わし、一連の不動産売買契約の手続きが完了となります。

不動産仲介会社と相談しながら進めていきましょう

不動産を売却するには、このように手順を踏んで、じっくりと進めていかなければなりません。

不動産の売買は金額も大きく、安全・安心に取引を完結させるためには専門的な知識やノウハウを有する不動産仲介会社が欠かせないのです。

まだ、売却を決めていなくてもまずは、不動産仲介会社に売却の相談をすることからはじめてみましょう。

小田急不動産では、訪問査定・簡易査定ともに無料で承っています。

お客さまの売却のご事情に応じた最適なご提案をさせていただきます。

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