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媒介契約とは?
不動産売却を依頼する際に知っておきたい契約内容について

不動産の売却を正式に依頼する際には、不動産仲介会社と媒介契約を締結しなければならないことをご存知でしょうか?

媒介契約の種類には、3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

そこで、媒介契約の内容について、詳しくご紹介します。

目次

そもそも媒介契約とは?

不動産の売却を正式に依頼する際には、不動産仲介会社と媒介契約を締結することが必要となります。

不動産売却の際の媒介契約とは、宅地建物取引業者(不動産仲介会社)が不動産を売却しようとする者又は売買の当事者の双方との間で締結する契約で、宅地建物取引業者(不動産仲介会社)が不動産売買契約の当事者の間に立って、売買契約の成立に向けてあっせんすることを内容としています。

売買仲介の依頼を受ける不動産仲介会社は、宅地建物取引業法によって依頼者との、媒介契約の締結が義務付けられており、依頼者が不動産仲介会社にどのようなサービスを受けるのかといった業務の仕様や、仲介手数料などを明記することで、仲介業務でのトラブルを未然に防ぐ目的があります。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

媒介契約は、不動産の売却活動の最初のステップとなりますので、それぞれの内容を正しく知っておきましょう。

媒介契約の種類と特徴

1.「専属専任媒介契約」について

ひとつの不動産仲介会社に売却を依頼し、他の不動産仲介会社に重ねて依頼することができないとした媒介契約です。

また、売主が自分で見つけた購入希望者の場合も依頼した不動産仲介会社を通して取引することが義務付けられています。

不動産仲介会社は専属専任媒介契約締結後5営業日以内に不動産流通機構(レインズ)に物件を登録し、1週間に1回以上文書などで売主に対し売却活動などの報告をする義務があります。

2.「専任媒介契約」について

「専属専任媒介契約」と同様にひとつの不動産仲介会社に売却を依頼し、他社に重ねて依頼することができないとした媒介契約です。

しかし、「専属専任媒介契約」と違い、売主が自分で見つけた購入希望者と直接取引をすることが可能となります。

不動産仲介会社は専任媒介契約締結後7営業日以内に不動産流通機構(レインズ)に物件を登録し、2週間に1回以上文書などで売主に対し、売却活動などの報告をする義務があります。

3.「一般媒介契約」について

複数の不動産仲介会社に重ねて売却を依頼することができ、自分で見つけた購入希望者と直接取引をすることも可能となります。

不動産仲介会社は不動産流通機構(レインズ)への物件の登録、また、売主に対し売却活動などの報告を行う義務はありません。

一般媒介契約は、複数の不動産仲介会社に売却を依頼できることがメリットといえますが、一方で、複数の不動産仲介会社とやり取りをしなければならない分、手間も増えてしまいます。

一般媒介契約における明示型・非明示型とは?

一般媒介契約には明示型と非明示型がございます。

明示型は、複数の不動産仲介会社と媒介契約を締結した場合、仲介を依頼した不動産仲介会社各社に対して、他にどこの不動産仲介会社に売却の依頼をしているかを通知する義務があります。

一方、非明示型は、他に依頼している不動産仲介会社の存在を通知する必要がありません。

専属専任
媒介契約
専任
媒介契約
一般
媒介契約
自己発見取引
(ご自身で見つけた買主と直接取引をすること)
×
他の業者への依頼
(他の不動産仲介会社に重ねて依頼すること)
× ×
依頼主への報告義務
(業務処理報告の義務)
1週間に
1回以上
2週間に
1回以上
義務
なし
指定流通機構への登録
(不動産仲介会社がレインズに物件を登録すること)
5営業日
以内
7営業日
以内
義務
なし

自己発見取引

  • ご自身で見つけた買主と直接取引をすること

他の業者への依頼

  • 他の不動産仲介会社に重ねて依頼すること

依頼主への報告義務

  • 業務処理報告の義務

指定流通機構への登録

  • 不動産仲介会社がレインズに物件を登録すること

媒介契約の形態ごとにそれぞれの特色がありますので、売却を検討する物件の特徴とあわせて不動産仲介会社に相談の上、ご自身にあった媒介契約を結びましょう。

媒介契約の有効期間は最大3ヵ月

「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」においては、宅地建物取引業法上、媒介契約の有効期間は最大3ヵ月までと規定されています。

一方、「一般媒介契約」においては、契約期間の制限はございません。

しかし、行政の指導により、「一般媒介契約」の場合も契約期間を最大3カ月としています。

媒介契約期間満了後の媒介契約の更新手続きにおいては、依頼者からの申し出が必要となり、書面により更新手続きをおこないます。

なお、媒介契約期間の更新は、自動更新されるものではありませんので、ご注意ください。

媒介契約を結ぶ時の注意点

複数の不動産仲介会社と一般媒介契約を締結する場合は、多くても3~4社程度がおすすめ

「一般媒介契約」を複数の不動産仲介会社と締結することで、物件情報が広く拡散され、購入検討者の目に留まりやすくなる可能性があります。

一方で、依頼する不動仲介会社が多岐にわたると、やり取りをする手間が増えてしまうということや、複数の不動産仲介会社から物件情報が流通していることにより、購入検討者にとっては、売れ残っているようなイメージを与えてしまう場合もあるようです。

そのため、同時に複数の不動産仲介会社と「一般媒介契約」を締結する場合には、多くても3~4社程度に絞りはじめてみることがよいでしょう。

専属専任媒介契約、専任媒介契約の場合は、「売却プラン」や「取引実績」をしっかり確認する

「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を締結する場合、売買仲介を依頼する不動産仲介会社は、1社に限定されることになります。

そのため売却査定価格が高いのみで、不動産仲介会社を選択するのではなく、その売却査定価格の算定に至ったその根拠をしっかり確認しましょう。

また、ご依頼する不動産の周辺での取引実績やご自身の売却ご事情にあった売却プランであるかどうかなどもじっくり確認し、信頼できる不動産仲介会社に依頼しましょう。

ご自身の売却ご事情にあった媒介契約を結びましょう!

このように媒介契約の形態ごとにそれぞれの特色があります。

ご自身の売却ご事情や売却予定の不動産の特徴とあわせて、不動産仲介会社によく相談の上、ご自身にあった媒介契約を結びましょう。

そのためにもまだ売却を決めていなくても、早め早めの段階から不動産仲介会社に確認・相談することがおすすめです。

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