事業用不動産を売却する際にかかる税金を解説。特例やその他の費用も紹介
目次
事業用不動産の売却を検討されている方にとって、かかる税金は大きな関心事です。適切な知識がないと、思わぬ高額の税金負担に直面する可能性があります。
一方で、特例制度を活用することで、税負担を軽減できるチャンスもあります。事業用不動産売却時にかかる主な税金を解説するとともに、活用可能な特例制度や、税金以外にも考慮すべき諸費用について紹介します。
事業用不動産売却時にかかる税金の種類
まず、事業用不動産を売却した際にかかる税金を紹介します。
譲渡所得税
事業用不動産を売却し、利益が生じた際は譲渡所得税が課せられます。譲渡所得税は売却代金から取得費や譲渡費用などを差し引いた譲渡所得に税率を掛けた金額です。
| 譲渡所得（利益）＝ 売却代金 － （ 取得費 ＋ 譲渡費用 ） － 特別控除額 譲渡所得税＝ 譲渡所得 （利益） × 税率 |
つまり、取得費や譲渡費用の金額が多ければ譲渡所得税はかからないということです。
では、各項目の概要と税率について紹介します。
取得費
取得費とは、売却する事業用不動産を購入する際にかかった費用を指します。具体的には、土地の購入代金や購入時にかかった諸費用、支払った税金などです。
建物に関しては、年々資産価値が下落していく減価償却を考慮して取得費に計上します。
譲渡費用
譲渡費用は、事業用不動産を売却する際にかかった費用です。
仲介手数料や印紙代、登録免許税などが含まれ、そのほかにも、売却する際にかかった解体費用や立ち退き費用なども該当します。
特別控除額
特別控除額とは、要件を満たした売却を行った際に控除できる項目です。
| 控除内容 | 控除額 |
|---|---|
| マイホーム（居住用財産）を売却した場合 | 3,000万円 |
| 土地建物を公共事業などのために売却した場合 | 5,000万円 |
| 特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合 | 2,000万円 |
| 特定住宅地造成事業などのために土地を売却した場合 | 1,500万円 |
| 平成21年～平成22年に取得した土地を譲渡した場合 | 1,000万円 |
| 農地保有の合理化などのために土地を売却した場合 | 800万円 |
| 低未利用土地等を売却した場合 | 100万円 |
税率
税率は、土地を所有していた期間が5年超か5年以下かによって、下表のとおり所得税・住民税・復興特別所得税を合わせた税率が異なります。
| 所得の区分 | 税率 |
|---|---|
| 長期譲渡所得（所有期間5年超） | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（所有期間5年以下） | 39.63％ |
登録免許税
抵当権が設定されている場合、抵当権抹消登記を行わなければいけず、登録免許税を支払う必要があります。
抵当権とは、金融機関から事業用ローンなどを借りて土地の購入や建物を建築した場合に、金融機関がそれらの不動産を担保として設定する権利のことです。
抵当権が設定されたままでは、買主は新たなローンを借入することができないため、抵当権を抹消する必要があります。抵当権の抹消登記をするためには、ローンの完済はもちろん、法務局で登記手続きしなければいけません。
抵当権の抹消登記にかかる登記免許税は、土地1筆あたり1,000円です。さらに司法書士などに委任する場合、別途司法書士報酬額として1万円〜2万円程度かかります。
印紙税
不動産を売却する際は売主と買主が契約印紙が添付された売買契約書を締結しなければいけません。
契約印紙は売買代金によって下記の通り定められています。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 （平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されるもの） |
|---|---|---|
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円を超え5千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円を超え 1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え 5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え 10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え 50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
法人による事業用不動産売却の税金
法人が不動産を譲渡した場合には、不動産の譲渡以外の事業による所得と合わせて法人税が課税されます。
法人の場合、譲渡所得という概念はなく、法人所得に含まれるためです。
法人税の計算方法
法人税は、経常利益と合算し、トータルの利益に対して課税します。そのため、特別損失があった場合は、経常利益が減少し節税できます。
法人税は、以下の手順で計算します。
- 法人税＝課税所得×法人税率
- 課税所得＝益金－損金
- 法人税率は資本金を確認して決定します
- 課税所得に法人税率をかけ合わせて、法人税額を算出します
- 端数処理に注意してください
税率は年間所得だけでなく、資本金法人の種類によって異なるため注意しましょう。
事業用不動産売却にかかる税金の特例や制度
ここでは、事業用不動産売却にかかる税金を軽減できる特例や制度について紹介します。
特定事業用資産の買換え特例
買い替え特例制度とは、不動産を売却し、その資金で新たな不動産を購入した場合、譲渡所得税を抑えることができる制度です。
本制度を利用すれば、買換えによって発生する「譲渡所得」の80％を繰り延べることができます。
例えば事業用不動産を売却して2,000万円の利益が発生したとします。買い替え特例制度を利用すれば、20％の400万円に対して課税されるということです。
ただし、本制度は、次の不動産を譲渡する際、現在となった分は課税されるため注意が必要です。
譲渡損失による損益通算
事業用不動産を売却して譲渡損失が生じた場合、個人であれば損益通算が可能です。損益通算とは、他の所得と合算して所得税や住民税を計算する方法です。
例えば、他の事業で所得が500万円、不動産所得が－200万円となった場合、300万円に対して課税されるということです。
その譲渡の年の翌年以後3年間にわたり繰り越して控除することができるため、節税につなげることができます。
なお、法人である場合は、会社（法人）の損益計算書に固定資産売却損として計上し、会社の事業の所得の計算の中に含めて損益通算します。
事業用不動産を売却する際にかかる税金以外の費用
事業用不動産を売却した際にかかる税金以外の費用を紹介します。
仲介手数料
事業用不動産を売却する際、売主と買主を仲介する不動産会社へ仲介手数料を支払います。
仲介手数料は、土地の売買代金によって計算式が異なるものの、400万円以上の売買代金の場合、以下の計算式で算出できます。
| 仲介手数料＝（売買代金×3%＋6万円）×消費税 |
例えば5,000万円の不動産を売却した場合、171万6,000円の仲介手数料になるということです。
仲介手数料の支払タイミングは不動産会社によって異なります。
売買契約時と決済時に半金ずつ支払うケースと決済時に一括で支払うケースがあるため、事前に不動産会社へ確認しておきましょう。
更地売却は解体費用
建物を解体し、更地にして売却する場合は解体費用がかかります。
解体費用は建物の構造や規模によって異なりますが、2階建ての木造アパートであれば、300万円〜700万円ほどの費用となります。
一方、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物となると、1,000万円以上となるケースも少なくありません。
事業用の建物が劣化し、借主もいない状態なのであれば、更地にした方が購入者の間口も広がるため、売買代金を考慮し、不動産会社と相談して決めましょう。
立ち退き費用
事業用不動産に借主がおり、退去してもらう場合は立ち退き費用がかかります。
アパートなどの場合、入居者がいるのであればそのまま売却することができますが、解体して更地売却する場合は、入居者を退去させなければいけません。
立ち退き費用は家賃の半年分が相場とされていますが、実際は当事者同士で決めることになります。
