築50年のビルの価値はどれくらい？築年数の経ったビルのリスクや選択肢を解説

築50年を迎えたビルの価値とはどれくらいなのでしょうか。適切なメンテナンスや改修を行えば、古いビルでも十分な収益性と利便性を維持できます。

一方で、築年数の経ったビルには様々なリスクも存在します。立地や構造、設備の状態を見極め、ビルの隠れた可能性を引き出すことが重要です。

 

築50年のビルの価値・相場

築50年のビルの価値や相場はどのような要素で決まるのでしょうか。一概に築年数が築50年を過ぎたからといっても、ビルの価値が0円というわけではありません。

ビルの価値の目安と価値を左右する要因を紹介します。

 

築50年のビルの相場と価格の目安

築50年のビルは、法定耐用年数を超えた物件であるため、価値はほどんどないと判断される場合があります。

法定耐用年数とは、減価償却において、資産の使用できる期間のことです。建物などは構造や用途によって法定耐用年数が定められており、住宅用の場合は以下の表の通りの年数となります。

法定耐用年数	木造	軽量鉄骨造（骨格材肉厚が3mm以下の場合）	重量鉄骨造	鉄筋コンクリート造
店舗・住居用	22年	19年	34年	47年
事務所用のもの	24年	22年	38年	50年
飲食店用	20年	19年	31年	41年（木造内装部分面積が延べ床面積の30％以上を超える場合は34年）

法定耐用年数は金融機関が融資する期間の目安や固定資産税額の算出などに用いられております。

ビルの構造の多くは鉄筋コンクリート造であるため、事務商用のものであっても築50年になると法定耐用年数が過ぎた物件となります。

とはいえ、築50年になったからといって使用できなくなるわけではありません。実際に113年前に鉄筋コンクリート造で建築された「三井物産横浜支店」（横浜市）も現在賃貸オフィスとして使用されています。

賃貸オフィスとして利用されているということは、需要があるということに繋がり、売却しても値が付くことになります。

つまり、法定耐用年数は建物の価値を図る一つの目安なだけであって、実際に価値を算出する場合は、さまざまな要素が関係してくるということです。

では具体的にどのような要素がビルの価値を左右するのでしょうか。

 

築50年のビルの価値を左右する要因

築50年のビルの価値は「立地」「構造」「広さ」など、さまざまな要素によって左右されます。

需要が高い立地であれば、老朽化した建物であっても十分な価値が付きます。

地方にある築50年のビルは、そもそも需要が低いため、価値も年数に応じて落ちていきますが、都心部などビルであれば、需要も高く、資産価値も維持しやすい傾向にあります。

また、同じ築50年の軽量鉄骨より、鉄筋コンクリート造の方が法定耐用年数も長く、耐久性が高いと判断されるため、構造も価値を左右する要因です。建物も狭いより広い方が価値が高いのは当然です。

その他にもさまざまな要素によってビルの価値は左右されますが、大きく分けると上記の3点が挙げられます。

 

築50年のビルをそのままにするリスクと課題

築50年のビルの価値は立地や構造などに影響されますが、そのままにしているとさまざまなリスクが伴います。

当然ながら築年数が古くなるにつれて建物も老朽化します。どのようなリスクと対策があるのか事前に理解しておきましょう。

 

老朽化に伴う安全面のリスク

築50年のビルは一般的に老朽化していると判断されます。そのため、以下の2つのリスクが伴います。

 

耐震性の問題

築50年のビルは、耐震性が低下し、今後大規模な地震に耐えられない可能性も高まります。建物は何度も地震が発生すると、構造も少しずつ損傷し、耐震性が低下します。

また、1981年5月以前に建築された建物は、建築基準法上旧耐震基準にあたり、築53年以上のビルは大規模な地震に耐えられない可能性も高いです。

日本では今後、30年以内にマグニチュード7以上となる首都直下地震や、マグニチュード8〜9クラスの南海トラフ地震が70％以上の各柄率で発生すると「内閣府」は発表しています。

これまでも数多くの大地震が発生して耐え抜いてきたビルであっても、築50年となると、耐震性の問題があり、倒壊のリスクが懸念されます。

 

設備の劣化と故障

建物の耐震性だけでなく、空調や配管などの設備も劣化し、何度も故障することにもなるリスクが高まります。

その都度交換の工事を行っていると、断水期間が長くなったり、夏場や冬場に空調が使えないというデメリットが生じます。

建物の設備は、基本的に法定耐用年数が10年～15年ほどです。50年間使い続けることは非常に稀であるため、修繕費用が嵩むという課題があります。

 

築50年のビルのメンテナンスと修繕

ではその修繕費用はどれくらいかかるのでしょうか。もちろん建物の規模や過去の修繕回数によって費用は異なりますが、目安となる金額について紹介します。

 

定期的な点検と修繕の必要性

定期的な点検と修繕は、建物を維持することにつながります。ビスの設備や配管、設備機器だけでなく、建物の構造を点検して修理しておけば、故障やトラブルを未然に防ぐことができ、長寿命化を図れます。

また、修繕を行っておけば、建物の安全性を維持することができ、ビルの利用者からの信頼度が高まり、建物価値も安定します。

築年数が古くても、定期的な点検と修繕を行っておけば、資産価値が値崩れしにくくなるメリットがあるということです。

 

修繕・メンテナンスにかかるコスト

ビルの修繕・メンテナンスにかかるコストは、約2,500万〜3,500万円程度です。もちろん建物の規模や劣化具合などによって異なるため、一つの目安としておきましょう。

また、建物の階層が高くなったり、工事する場所が狭小地などの場合、人件費や特殊機械などのコストが割高になります。

ビルを修繕する際は専門家に見積もりを取って確認しましょう。

 

築50年のビルの選択肢

築50年のビルを修繕して使用しても良いですが、その他にもさまざまな用途があります。修繕するにしても、多額の費用が掛かるため、慎重に検討することが大切です。ここでは3つの選択肢を紹介するので、どの方法が合っているのか確認してみましょう。

 

建て替えによる資産価値の向上

一つ目は、ビルの建て替えを行い、資産価値を向上させる方法です。新築ビルとなれば、資産価値も高くなりますが、一方で多額のコストがかかります。

建築するビルの規模にもよりますが、数億円〜数十億円近いコストになります。昨今では建築業界でもコンクリートの値段が高騰しつづけているため、鉄筋コンクリート造でビルを建築すると多額の費用がかかります。

また、数億円ほど資金を掛けて建て替えするとなると、金融機関の融資を利用しなければいけません。当然ながら融資審査をクリアする必要があるうえ、今後長期間の返済が余儀なくされるでしょう。

「コストは抑えたい」という方は、次で紹介するビルの活用を検討するのも一つの方法です。

 

ビル活用

既存のビルをリフォームし、トランクルームやスペース貸しなどとして活用する方法です。貸し会議室やレンタルオフィスなど、近年では空きビルをビジネスに役立たせている物件も多いです。

ただし、必要最低限なコストはかかってしまうため、お金を掛けたくないという方は、売却も一つの選択肢です。

 

ビルの売却

ビルを売却してしまえば、まとまった売却代金を受け取ることができるうえ、今後、固定資産税や都市計画税を支払う必要もなくなります。

特に築50年のビルであっても、建物が大きければ多額の固定資産税になっていることでしょう。

売却してしまえば、所有権を失うため、今後納税する必要もなくなります。ただし、売却時には売却益に対して、譲渡所得税が課せられる可能性も高いです。

そのため、専門家に税金面を計算してもらってから売却を検討しましょう。