ビルの寿命は何年？耐用年数を過ぎたビルの活用法も解説

ビルの寿命は何年なのでしょうか。
ビルをはじめとした建物に設定されている耐用年数とビルの寿命の関係や、寿命を迎えたビルにはどのような選択があるのかについて解説します。

 

ビルの寿命は何年？

ビルの築年数が経てば大きく劣化し、いつかは解体しなければいけません。そもそもビルの寿命は何年ほどが目安なのでしょうか。ここではビルの寿命について紹介します。

 

ビルの耐用年数とは。構造別の寿命の違い

耐用年数とは、法律で定められた固定資産の減価償却の期間（償却期間）のことを指し、「法定耐用年数」とも呼ばれています。

減価償却とは、建物の取得費用を法定耐用年数にわけて経費として計上できる会計上の項目のことです。つまり、償却期間が長いほど、経費計上し続けることができるというわけです。

法定耐用年数は、建物の構造や用途によって以下の表の通り異なります。

<法定耐用年数の一例>

	事務所	店舗	住宅	飲食店	旅館・ホテル
木造・合成樹脂造のもの	24年	22年	22年	20年	17年
金属造のもの（鉄骨格材の肉厚によって変わる）	22年 30年 38年	19年 27年 34年	19年 27年 34年	19年 27年 34年	19年 27年 34年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの	50年	39年	47年	34年 41年	31年 39年

参考：主な減価償却資産の耐用年数表

ビルの場合、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の構造が多いため、法定耐用年数は「31年〜50年」となります。

たとえば、5億円のビルを事務所用として建築した場合、毎年1,000万円ずつを50年間経費に計上できるということです。

しかし、法定耐用年数は会計上の償却期間の目安であり、建物の寿命とは異なります。

法定耐用年数は減価償却費の算出や、金融機関のローン審査の目安などに用いられますが、耐用年数が過ぎた建物でも即座に建て替えは必要となるわけではありません。

では、一体どれくらいの年数が目安となるのでしょうか。次の項で詳しく紹介します。

 

一般的なビルの寿命

国土交通省が平成25年に公表した「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 」によると、鉄筋コンクリート造の寿命は120年〜150年前後です。

実際、1911年に竣工した横浜三井物産ビルが現存しているため、100年以上持ち続けている建物もあると証明されています。

しかし、実際は公益社団法人 ロングライフビル推進協会が発表した「賃貸事務所ビルの寿命に関する意識調査」を確認すると、以下の画像の通り、築50年～60年ほどが寿命であると考えている方も多いです。

そのため、一概に寿命が100年と捉えるのではなく、物件や所有者によって寿命が変わるということです。

では、どのような要因がビルの寿命に影響を与えるのでしょうか。

 

ビルの寿命に影響を与えるポイント

ビルの寿命に影響を与えるポイントはさまざまありますが、主に以下の3点が要因として考えられます。

 

コンクリートや鉄骨の劣化

コンクリートや鉄骨が劣化すると、ビルの寿命が短くなります。建物は常に雨ざらしになっており、日光などの紫外線などにより、アルカリ性が低下して中性に近づく中性化が発生します。

中性化は、鉄筋コンクリート構造物内部の鉄筋を覆う不動態被膜を破壊して、鉄筋の腐食を誘発するため、ビルの寿命を縮めてしまう要因となります。

 

耐震性

建物は老朽化することにより、耐震性が低下します。地震が何度も発生すると、鉄骨の強度が低下したり、コンクリートのひび割れなどにより耐震強度が低くなり、建物の寿命が短くなります。

 

メンテナンス状況

定期的なメンテナンスを行わないと、ビルの寿命が短くなります。ひび割れの補修や欠落部分の充填、外壁塗装など、ビルを長持ちさせるうえでは、必要不可欠です。

ビルを建築した当初から何もメンテナンスしていない物件は、当然ながら建物の寿命も短くなる傾向にあります。

 

ビルの寿命を延ばすためのポイント

ビルの寿命を延ばすためのポイントを3つ紹介します。

 

定期的な点検と修繕

ビルの寿命を延ばすためには、定期的に点検・修繕を行い、劣化を早期に発見・対策することが大切です。建物が劣化してからでは、修繕費用が大きく嵩む可能性も高いうえ、取り返しのつかないほど損傷・欠損している場合もあります。

特に、構造内に関しては目視で確認できないため、気が付かないうちに老朽化している場合もあります。そのため、定期的に専門業者に点検を行ってもらうようにすることで、ビルの寿命を延ばすことにつながります。

 

適切な維持管理

適切な維持管理を行うことで、インフラの安全性と機能を維持・向上させ、寿命を延ばすことができます。

外観のメンテナンスだけでなく、給水設備、電気設備、防災設備などの管理を行うことで、ビル全体を綺麗に維持することが可能となり、寿命を延ばすことが可能となります。

 

耐震補強やリノベーション

建物の耐震補強やリノベーション工事を行うことで、ビルの寿命を延ばすこともできます。耐震補強を行えば、建物への負荷を抑えることにつながり、リノベーションすれば、劣化・破損している箇所を修復することになります。

とはいえ、老朽化し過ぎたビルは、構造躯体が劣化している可能性も高く、耐震補強やリノベーションを行っても寿命を延ばせる期間が短い場合もあります。

まずは定期的な点検を行い、劣化が進む前にその都度修繕していくようにしましょう。

 

寿命が過ぎたビルの選択肢

寿命が過ぎたビルは、どのようにすればよいのでしょうか。ここでは3つの選択肢を紹介します。

 

ビルの建て替え

1つ目はビルの建て替えです。新築ビルに建て替え、新たに第三者に貸し出し賃料を得ることができます。

ただし、コストが非常に高いため、金融機関から借入しなければいけません。日本ではコンクリートや鉄骨材の材料費が高騰しており、なおかつ既存ビルの解体を含めると数億円近い費用が掛かることが想定されます（もちろん建物規模によります）。

一般的には金融機関の融資を利用して建て替えを行いますが、採算が合わなければ融資が認可されない場合も多いです。

なおかつ、既存のビルの入居者の立ち退きや工事期間中は収益が得られないなどのリスクにもつながるため、ある程度資金力がある方におすすめな方法です。

 

スペース活用・老朽化ビル活用

リフォーム・リノベーションを行い、老朽化したビルを再活用する方法もあります。綺麗になったビルであれば、入居者を募りやすく、事務所やコワーキングスペースとしても貸し出すことができます。

しかしながらビルが大きいほどリフォーム費用も大きくなるため、建て替え同様コストがかかる方法です。

さらにリノベーションしたからといって100％入居者が見つかるという保障もなく、場合によっては金融機関の返済に追われるリスクも伴います。

そのため、需要が高い都心部などのエリアなどにおすすめな方法です。

 

老朽化したビルは売却も検討する

老朽化したビルであっても、売却することはできます。ビルを購入して建て替えたり、リノベーション等を行って貸し出す方も多いです。

売却してしまえば、老朽化の問題から開放され、なおかつ金銭的負担を抑えて売却利益を狙うことも可能です。

もちろんビルの状況や立地条件などによって希望の売却価格にならない可能性もありますが、いずれ建て替えやリフォームで多額の費用がかかるのであれば、売却してしまった方が早いです。

ただし、売却利益が発生した時は譲渡所得税などの税金が課せられる場合もあります。そのため、不動産会社に売却時にかかる費用などを算出してもらい、十分な金額が残るのかを計算してもらってから売却しましょう。