不動産売却のノウハウ

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住まいを買い替える際、売却が先?購入が先?
それぞれの違いとメリット・デメリットを解説

住まいの買い替えの際には、通常、住まいの売却と新居の購入をほぼ同時期に進めなければなりません。
住まいの売却を先行させる場合と新居の購入を先行させる場合には、そもそもどのような違いがあるのでしょうか!?そこで、今回は、売却先行の場合と購入先行の場合のメリット・デメリットについて、解説します。

目次

住まいを買い替える際の2つのパターン

住まいを買い替える際の新居の購入・住まいの売却には、次の2つのパターンが考えられます。
ひとつは、今住んでいる住まいの売却を先に進め、その後に新居の購入をおこなう売却先行型。
もうひとつは、新居の不動産購入を先に進め、その後に今住んでいる住まいを売却する購入先行型となります。
どちらも、それぞれメリットとデメリットがございますので、
住まいの買い替えをおこなうご事情や資金面などを考慮しながら十分に検討の上、計画を立てることが必要となります。

今の住まいを先に売却する売却先行型

メリット

今の住まいを先に売却するメリットとしては、買い替えの資金計画を立てやすいことがあげられます。
先に売却手続きを完了できれば、その売却代金を購入資金に充当することができるため、
買い替え先の住宅ローンの融資金額や必要経費などの資金計画を購入前に明確にすることができます。
また、購入先をまだ決めていないため、「いつまでに売らないといけない」と売却を急ぐ必要がありませんので、
売却価格やその他の条件面についても妥協することなく、余裕を持って売却活動を進めることができるでしょう。

デメリット

売却先行型のデメリットとしては、現在の住まいの売却を先におこなうため、
売却物件の引渡し日までに買い替え先の住まいを探す必要があることです。
そのため売却物件の引渡し日までに、買い替え先の住まいが見つからない場合や、建築中などで新居への転居ができない場合には、
売却物件の引渡し後、一旦仮住まいをしなければならず、余分な引っ越しの手間や仮住まいの家賃がかかってしまうことがあります。
さらには、売却物件の引渡しのタイミングに合わせることを優先し、新居の購入を急いでしまい、
ご希望条件を大幅に妥協してしまうことも考えられますので、注意が必要です。

先に住まいを購入する購入先行型

メリット

住まいの購入を先に行うメリットとしては、住まいの買い替えをおこなうご事情に比較的余裕がある場合には、
いつまでに新居を決めなければならないという制約がないため、納得がいくまでご希望条件にて購入先をじっくりと探せることです。
また、先に住まいを購入できれば、現在の住まいからすぐに新居へ引っ越すことができるため、
転居の手間は最小限で済みます。

デメリット

購入先行型のデメリットとして特に気をつけたいのが、現在のお住まいの売却資金を買い替え先の購入資金に充当する計画の場合です。
その場合、購入物件の残金決済日までに現在の住まいの売却手続きを完了させる必要があります。
また、そのような場合には、売却金額が確定していないため購入物件の資金計画が立て難いということも考慮しなければなりません。
さらに、現在のお住まいの売却資金を購入資金に充当しないケースでも、
売却をおこなう物件に住宅ローンの残債がある場合には、住宅ローンの支払いが二重になってしまうことも想定しておかなければなりません。

売却先行型の買い替えの流れ

売却資金を買い替え先の購入資金に充当するケース

まず、現在の住まいの売却依頼を不動産仲介会社におこない、同時期に買い替え先の物件探しも開始します。
売却物件の買主が見つかったら、契約条件を調整後、不動産売買契約の締結により売却手続きをおこないます。
次に、買い替え先の住まいについては、ご希望の物件が見つかったら不動産売買契約の締結により購入手続きをおこないます。
そして、売却物件と購入した物件(新居)の代金をほぼ同時期に残金決済をおこなうことで、売却資金と購入資金を連動させることが必要となります。
また、不動産売買契約においては、残金の支払いと物件の引渡しは、同時におこなうことを原則としていますが、
売却資金と購入資金を連動させる買い替えの場合には、売却物件の残金決済と購入物件の残金決済を同時におこなうことは、限りなく不可能に近いため、
一般的には、売却物件の不動産売買契約において、残金決済の後に物件を引渡す(残金決済後、5日から1週間程度が一般的)という
「引渡し猶予」の特約を買主にご理解をいただくことで、購入資金との連動が可能となり、引っ越しをスムーズに進めることができるのです。
このケースでは、売却資金と購入資金を連動させることが必要となるため、売却・購入のスケジュール管理が最も重要となります。
また、購入希望物件が見つからなかった場合には、現在の住まいの売却手続きを完了させた上で、
一旦仮住まいをした後、新居を購入しなければならないことも想定しておかなければなりません。

購入先行型の買い替えの流れ

売却資金を新居の購入資金に充当しないケース(購入資金が十分な場合)

まず、買い替え先の物件探しを開始します。ご希望条件の物件が見つかったら、新居の不動産売買契約を締結し、残金決済と物件引渡しを受けます。
現在のお住まいから買い替え先の新居へ引越しを終えたら、以前のお住まいの売却を不動産仲介会社に依頼をおこないます。
そして、買主が見つかり不動産売買契約の締結をおこなった後、残金決済と引渡しを行います。
このケースでは、新居の物件探しに注力できることが大きなメリットと言えますが、
売却資金と購入資金を連動しないため、余裕を持った資金計画が必要となります。
なお、購入先行型においては、新居の不動産売買契約を締結した段階で、残金決済時期や物件の引渡し時期が予測できますので、
その時期から現在のお住まいの売却を不動産仲介会社に依頼し、売却活動を開始されるお客様もいらっしゃいます。

売却先行型と購入先行型のどちらを選択すべきか?

買い替えをおこなう場合には、売却先行型と購入先行型のメリット・デメリットを踏まえて、
最終的に売却と購入のどちらを先に行うかを判断しなければなりません。
お客様ご自身の住み替えのご事情が、次のどちらにより合っているかを考慮の上、
不動産仲介会社に相談の上、よく検討されると良いでしょう。

売却先行型が有利なケース

売却資金を購入資金に充当する買い替え計画の場合には、売却先行型を選択することが一般的となります。
また、現在の住まいを少しでもよりよい条件で売却したい方や、売却が難航しそうと想定される場合などには、
売却を先行し、売却金額が確定した上で、買い替え先の新居を探されることが有利であると言えるでしょう。
しかし、売却先行型で、仮住まいを想定しない買い替えの場合には、買い替え先の物件探しの期間が限定されてしまうため注意が必要です。

購入先行型が有利なケース

購入資金が十分ある場合には、希望の物件が見つかれば購入を先行する購入先行型がおすすめです。
また、買い替え先の物件をじっくりと選びたい場合や、仮住まいができない場合などには、購入を先行させることが得策であると言えるでしょう。
そのほか、現在のお住まいが比較的良い条件の不動産で、売却手続きがスムーズに進められることが想定できる場合には、購入を先行させても良いでしょう。
不動産仲介会社はさまざまなご事情のお客様の買い替えをお手伝いしています。
どちらを先行させるべきか、わかりにくいという場合は、一度相談をしてみることもオススメです。

買い替えと住宅ローンについて

現在の住まいに住宅ローンが残っている場合でも状況によっては、買い替えが可能となります。
どのような場合かと言うと、売却代金で住宅ローンを完済できるか否かが大きなポイントで、
住宅ローンが残っている、すなわち抵当権がついたままの売却物件では、買主は、住宅ローンを組むことができません。
そのため、不動産の売却時(残金決済時期)には残っている住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があるのです。
売却代金で住宅ローンを完済できる場合には、一般的に買い替えに支障はありませんが、
住宅ローンの残債が売却金額を上回るオーバーローンとなってしまった場合にはどうなるのでしょうか??
売却代金とは別に貯蓄などの他の資金があれば、住宅ローンの残債を完済することで当然に抵当権を抹消することは可能となりますが、
そのような資金の準備が難しい場合には、「買い替えローン」や「つなぎ融資」も検討してみましょう。

買い替えに利用できるローンや融資とは

買い替えローン

買い替えローンとは、不動産を買い替える際、現在の住宅ローンの残債分を買い替え先の住宅ローンに上乗せして融資を受けられるローンのことをいいます。
買い替えローンは、買い替え先の物件で組む住宅ローンの融資額と合わせて、
仮住まいの費用や買い替えに必要な費用も含めて融資を受けられることが特徴となりますが、
利用にあたっては、金融機関の審査や一定の利用条件などの制約もありますので確認が必要となります。

つなぎ融資

つなぎ融資とは、現在の住まいの売却をおこなう前に新居の購入を先行する「購入先行型」の場合に、
売却代金に相当する金額を予め金融機関から融資を受ける仕組みのことをいいます。
その後、住まいの売却手続きが完了したら、その売却代金をもってつなぎ融資の借り入れ金額を一括で返済をおこないます。
しかし、つなぎ融資は、取り扱う金融機関が限られていることや、
買い替え先の住宅ローンの借り入れも同一の金融機関でなければならないため、事前の確認が必要となります。

メリット・デメリットを理解してご事情に合った買い替えプランを検討しましょう

これまで見てきたように住まいを買い替える際には、売却先行型・購入先行型それぞれに、メリット・デメリットがあります。
そのメリット・デメリットを事前に押さえておくことで、ご自身の買い替えご事情の優先度や資金計画も整理でき、
不動産仲介会社への買い替え相談や実際の手続もスムーズに進むことでしょう。

小田急不動産では、買い替えにともなう売却相談(訪問査定・簡易査定)や購入相談も無料で承っています。
お客様のご希望条件や資金計画などをお打ち合わせの上、売却先行型や購入先行型などの買い替えプランについてご提案させていただきます。
まだ、買い替えを決めていなくても、まずは相談をすることからはじめてみてください。
お客さまの売却のご事情に応じた最適なご提案をさせていただきます。