不動産売却のノウハウ

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不動産売却後の確定申告は必要?
確定申告の手続きや流れについてご紹介!

不動産売却後には確定申告が必要になる場合がございます。
どのような場合に必要となるのかをご紹介します。
また、確定申告の手順や、必要な書類についても解説します。

目次

不動産の売却後に確定申告は必要?

確定申告とは

確定申告とは、1月1日から12月31日までの間に生じた所得の合計金額を所轄の税務署に申告・納税することです。
一般的にサラリーマンは、給料所得以外に所得がなければ会社が年末調整の手続きを行ってくれるので確定申告の必要はありません。
しかし、不動産を売却した際には、給与所得以外に、譲渡所得(売却益)が発生する場合、確定申告が必要となります。

不動産の売却後に確定申告が必要となる場合とは

不動産の売却後に確定申告が必要になる場合は売却益が発生した時です。
売却益とは、売却代金から取得費や諸経費などを差し引いて、売却代金がプラスになった時のことを言います。
売却益は「課税譲渡所得」として区分され、売却益に応じた「譲渡所得税」を納める必要があります。
確定申告は譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までの間に行います。

確定申告が不要な場合とは

一方で売却代金から取得費や諸経費などを差し引いて売却益が出なかった場合は、課税譲渡所得が発生しないので、確定申告の必要はありません。
ただし、不動産売却で損益が出た場合も確定申告を行うことをおすすめします。
所得と損益通算して、税金を抑えることが可能となる場合があるためです。

確定申告の行ない方

確定申告の方法

確定申告は個人で行う方法と税理士に依頼する方法があります。
個人で行う場合は、税務署、または、確定申告の時期に市区町村の庁舎等に設置される臨時会場で行います。
また、確定申告の時期には、税務署や庁舎等で税理士による無料相談が行われている場合もあります。
税理士に依頼をする場合は、税理士事務所に依頼するため費用が発生します。
費用を抑えたい方は、無料相談などを利用して個人でおこなうとよいでしょう。

確定申告の手順

  1. 確定申告に必要な書類を準備する

    確定申告に必要な書類は、税務署で入手できる申告書とご自身で用意する書類があります。
    必要書類に提出、提示漏れがあると後々、税務署から問い合わせがある場合がありますので、注意しましょう。

  2. 譲渡所得税額を計算

    譲渡所得税は次の計算式で求めることができます。

    譲渡所得税=課税譲渡所得×税率(所得税・住民税)

    税譲渡所得は次の計算式で求めることができます。

    課税譲渡所得=売却価格-{購入価格+購入時にかかった諸経費+売却時にかかった諸経費}

    課税譲渡所得は、売却価格から購入価格を差し引くだけでなく、購入時・売却時にかかった諸経費も差し引くことができます。
    購入価格や購入時の諸経費が不明な場合は、売却価格×5%として計算し、概算取得費とすることもできます。

    譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって適用される税率が異なります。
    不動産の所有期間が譲渡した年の1月1日現在において、5年を超えている場合、「長期譲渡所得」に区分されます。
    5年以下の場合は、「短期譲渡所得」に区分されます。

    譲渡所得の
    長短区分
    所得税 住民税
    長期譲渡所得
    (5年超)
    15.315% 5%
    短期譲渡所得
    (5年以下)
    30.63% 9%

    ※上記、所得税の税率には、復興特別所得税を合算して表示しています。

    <特別控除の特例>

    一定の要件を満たすと、確定申告をおこなうことで、特別控除の特例を受けることができます。

    • 居住用不動産の売却で課税譲渡所得が発生する場合、一定の要件のもと「3,000万円の特別控除」の特例を受けられます。
      つまり、課税譲渡所得が3,000万円以下の場合、譲渡所得税を支払う必要がなくなります。
    • 居住用不動産の所有期間が10年を超えていた場合、一定の要件のもと軽減された税率で税額が計算できます。
      さらに、3,000万円の特別控除の特例と重複通用できる場合があります。
    長期譲渡所得 所得税 住民税
    6,000万円
    以下の部分
    10.21% 4%
    6,000万円を
    超える部分
    15.315% 5%

    ※上記、所得税の税率には、復興特別所得税を合算して表示しています。

  3. 確定申告書等の書類を記入する

    確定申告書等の書類を記入していきます。
    パソコンを使い、国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」を利用すると便利です。
    画面案内に従って入力をすることで比較的簡単に確定申告書等が作成できます。

    参考:「国税庁 確定申告書等作成コーナー」より

    また、自動計算をしてくれるため金額を入力するだけで、納付しなければならない金額がわかります。
    記入方法がわからなくなった場合、国税庁に「確定申告書等作成コーナー」の操作方法に関する問い合わせ専用窓口が設けられていますので、
    電話で確認することもできます。

  4. 税務署で手続きを行う 必要書類に記入後、税務署に確定申告書等の提出を行います。

    以下の方法で提出ができます。

    • 郵送等で、所轄の税務署に送付する
    • 所轄の税務署へ直接持参する
    • 国税電子申告・納税システム(e-Tax)で申告する
  5. 納税または還付を受ける

    納税は以下の方法ですることができます。

    • 振替納税を利用する
    • 現金で納付する
    • 国税電子申告・納税システム(e-Tax)で納付する
    • クレジットカードで納付する

    還付を受ける場合は、申告書に記入した金融機関の預金口座に振り込まれます。

確定申告に必要な書類とは

譲渡所得税の確定申告に必要な一般的な書類を、次のとおりご紹介します。
なお、適用を受けようとする「特例」の種類によっては、別途書類が必要となる場合があります。

確定申告書B様式

確定申告書B様式は、不動産所得や事業所得がある方など、所得の種類に関わらずどなたでも利用できる書類です。
税務署で入手することができます。

分離課税用の申告書

給与所得などの課税と、土地・建物の譲渡などの分離課税を申告するための書類です。
それぞれの納税額を算出し、納税額の決定を行うために申告します。
申請書は、税務署で入手できます。

譲渡所得の内訳書

売却した不動産に関する情報(所在地、面積、売却金額等)などを記入する書類です。
書類は税務署で入手できます。

購入時・売却時の不動産売買契約書

不動産を購入した際の不動産売買契約書のコピーと不動産を売却した際の不動産売買契約書のコピーが必要となります。

登記事項証明書

売却をおこなった不動産の登記事項証明書が必要となります。
売却をおこなった不動産が所在する管轄法務局で申請をおこなうことで取得可能です。

仲介手数料などの領収書

不動産購入時および不動産売却時に不動産仲介会社へ支払った仲介手数料の領収書が必要となります。
コピーでも可能です。

また、固定資産税の清算書・登記費用・その他取引時にかかった費用の領収書もあれば用意しておきましょう。

不動産売却後の確定申告をお忘れなく

このように不動産売却後には確定申告の必要性があることを覚えておきましょう。
売却益が出た時は、確定申告は必須事項となります。
一方で、売却益が出なかった場合も、税金を抑えることが可能となる場合があるので、忘れずに確定申告をしましょう。

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