相続した不動産を売却して相続税を納税するには？

相続手続きの流れ

相続税の仕組みは、相続によって取得した財産の価額の合計額が基礎控除額を超える場合に
その超える課税遺産総額に対して、相続税が課税される制度となります。
そのため不動産や財産を相続したからといって、必ず相続税が課税されるということではありませんが、
平成27年に基礎控除額の減額や相続税率の一部引き上げなどの相続税の改正がなされ、課税対象範囲が拡大したといわれています。
相続税の課税対象となった場合には、原則として被相続人の死亡から10ヵ月以内に相続の申告と、相続税の納付が必須となりますので、特に注意が必要です。

相続財産の大半が不動産の場合には･･･

相続した財産が現金や貯金などの金融資産であれば、納税資金とすることは比較的容易ですが、
もし相続した財産が土地、一戸建て、マンションなどの不動産が大半であった場合には、納税資金が手元にないということも考えられます。
そのような場合には不動産を売却し現金化した上で、納税資金とすることも検討しなければなりません。
この場合、期限内に納税をおこなうためには、相続手続きを開始した段階から、
早め早めに不動産仲介会社に事前相談をし、売却の準備をしておくことが重要となります。
そこで、不動産の相続開始から、売却、申告・納税までの流れをご紹介します。

不動産の相続開始から、売却、納税までの流れとは

不動産を相続し、売却する場合は、下記の手続きなどをおこないます。

このような手続きを納税期間内である「10ヵ月間」に完了させる必要があります。
限られた期間内に、上記の各種手続きをすべておこなうためにもすみやかに売却の準備を開始することがよいでしょう。
次項でそれぞれの手続き・流れについて詳しくご紹介いたします。

【１】相続人で遺産分割協議をおこなう

被相続人の死後、家や土地、マンションなどの相続を受ける人のことを「相続人」といいます。
基本的に、相続人は配偶者もしくは子どもなどの法定相続人となりますが、場合によってはそれ以外の方がなる場合もあります。

遺産分割協議とは

相続時には、最初に誰が相続人となるのかをまず確定させる必要があります。
そして、相続人が複数の場合には、遺産の分配について協議をおこないます。

遺産分割には相続人全員の合意が必要

相続人全員が合意をした上で、戸籍謄本・印鑑証明書などの公的書類が必要となります。
もし一人でも合意を得られない場合は手続きを進めることはできません。

遺産分割協議書の作成

相続人全員の合意のもと、遺産分割協議書面を作成します。
遺産分割協議書は、用紙の大きさ・書式に明確な決まりはありませんが、弁護士や司法書士などの専門家に依頼し作成を代行してもらうケースもあります。

【２】相続した不動産の名義人を変更する

遺産分割協議がまとまれば、次に相続した不動産の名義人を被相続人（故人）から相続人に変更する必要があります。

名義人を変更するには所有権移転登記申請が必要

不動産の名義人を変更することを、「所有権移転登記」といいます。
不動産の名義人を遺産分割協議で決定した相続人の名義に変更をすることで、ようやく不動産の売却準備が整うこととなります。
例えば、不動産の相続人が2人の場合は、2人の共有名義に変更をおこない、2人の同意のもと、不動産を売却することとなります。
また、相続人が複数人に及ぶ場合などは、売却時に不動産を単独名義（代表者）にしておき、不動産の現金化後に相続割合に応じて分配することもあります。
あくまでも正式に売却準備が整うのは名義人の変更ができてからとなりますが、不動産を売却し、納税資金とするためには、
期限が限られてしまうため遺産分割協議の段階から各相続人の同意のもと売却相談を開始されるお客様も多く見受けられます。
早め早めに不動産仲介会社に相談をすることで、名義変更手続きが完了した後に、すぐに売却手続きが開始できるよう準備をおこないましょう。

所有権移転登記の申請方法

所有権移転登記の申請は、不動産が所在する管轄の法務局でおこないます。
必要書類は、「登記申請書」「遺産分割協議書」「印鑑証明書」「戸籍謄本」「除籍謄本」等の多くの公的書類が必要となります。
また、所有権移転登記をおこなうには「登録免許税」がかかります。
司法書士に所有権移転登記の申請を依頼する場合、司法書士への費用が発生します。

【３】不動産仲介会社に売却の依頼をする

相続した不動産の名義変更後、不動産仲介会社に売却の相談と合わせて不動産の査定依頼をおこなうことからはじまります。
売却査定の方法には大きくわけて2種類あり、お客様からいただいた不動産情報を元に周辺の売り出し事例や、取引事例、
さらには公示地価などを踏まえて概算価格を算出する「机上査定（簡易査定）」と、不動産仲介会社の担当者が売却予定の不動産に直接訪問し、
各種調査により精度の高い査定価格をご提示する「訪問査定」がありますので、相続手続きの進捗状況に合わせて選択しましょう。
その後、不動産を正式に売却すると決めた場合には、不動産仲介会社と媒介契約を締結することで不動産の売却活動がはじまります。
媒介契約締結後、不動産仲介会社は売主に代わって、売却活動をおこない、最適な購入希望者を見つけてくれます。
不動産仲介会社が、売主と買主の間に立って、様々な条件の調整やフォローをおこなうことで、安心、安全に取引を進めていくことができますが、
パートナーとなる不動産仲介会社選びは重要となりますので、信頼のおける不動産仲介会社を選びましょう。

【４】不動産の売却手続き

不動産仲介会社との媒介契約の締結後、不動産仲介会社の売却活動により購入希望者が現れると、不動産仲介会社が様々な契約条件などの調整をいたします。
購入希望者との契約条件がまとまると、不動産売買契約を締結、残金決済・不動産の引き渡しへと進みようやく不動産を現金化できるのです。

納税スケジュールが厳しい場合には

不動産を売却する際には、不動産仲介会社に不動産の売却依頼し、「仲介」による売却をおこなうことが一般的ですが、
「仲介」による売却は、不動産仲介会社が不動産を購入するのではなく、主に一般の個人のお客様が購入することとなりますので、
売却活動をおこない購入希望者を一から探す必要があります。
一方、不動産の「買取」を依頼する場合には、一般のお客様ではなく、不動産会社が不動産を直接買取るため、購入希望者を新たに探す必要がありません。
そのため、「仲介」による売却方法よりも、「買取」での売却方法の方が比較的売却手続き期間は短くできます。
特に、遺産分割協議が長びくなどの理由で、納税期限までのスケジュールが厳しい場合には、「買取」による売却方法も検討してみましょう。

「不動産売却の際の「仲介」と「買取」の違いとは？それぞれのメリット・デメリットをご紹介 」

【５】相続税の申告・納税の手続き

相続税の申告書の提出

相続税の申告書は、被相続人の死亡時における住所地を所轄する税務署長に提出します。
相続人の住所地を所轄する税務署長ではありませんのでご注意ください。

相続税の納付手続き

相続税の納付手続きは、税務署や金融機関などでもおこなうことが可能です。
また、利用には手続きが必要となりますが、インターネットバンキングで納税する電子納税を利用することも可能となっています。

相続の手続きは速やかにおこないましょう

相続の手続きは、四十九日が経過してからと･･･考える方も多いと思いますが、
原則として被相続人の死亡から10ヵ月以内に相続の申告と、相続税の納付が必須となりますので、
できるだけ速やかに手続きを開始する必要があります。
特に、相続財産の大半が不動産の場合は、早め早めに不動産仲介会社に事前相談し、売却準備を開始していくことをおすすめいたします。
小田急不動産では、お急ぎの案件でも売却ご相談を受け付けております。
まだ、売却を決めていなくても、早い段階から査定依頼をすることで、納税資金の算段ができますので、
結果、スムーズに相続手続きを進めることができるでしょう。

小田急不動産では、お客様の売却のご事情に応じた最適なご提案をさせていただきます。
ご相談をお待ちしております。