不動産売却のノウハウ

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土地の売却の流れや注意点についてご紹介!

土地を売却する際には、どのような流れでおこなうかご存知でしょうか?
そもそも土地とはどの範囲を指すのか、わかりにくいという方もいるかもしれません。
そこで、土地売却の流れや注意点についてご紹介します。

目次

そもそも「土地」とは??

土地の定義

「不動産」は、土地及びその定着物のことをいいます。
では「土地」の場合の定義はご存知でしょうか?
「土地」とは、一定範囲の地面に、その空中と地中とを包含させたもののことを指します。
法律上、人為的に線で区切り、土地に「境界」を設けることで、所有している「土地」をわかりやすく周囲に示しています。

土地の所有権の及ぶ範囲

土地の所有権は、民法によると「法令の制限内においてその土地の上下に及ぶ」と定められています。
土地の所有がどこまで及ぶ範囲であるかについては諸説ありますが、
実際の「土地売却」では、不動産登記簿上、所有している土地の範囲が対象となります。

土地を売却するには

土地を売却するには、不動産仲介会社に依頼することでスムーズに売却を行うことができます。
土地の売却の流れは、一戸建てやマンションなどの不動産と売却の流れは概ね同じですが、
土地の取引においては、固有の注意点もありますので、次のとおりご紹介します。

売却予定の土地について詳細情報を確認しておく

土地の売却を検討している場合、売却予定の土地の詳細情報を知っておく必要があります。
売却予定の土地の詳細情報には、面積、境界や権利関係、用途地域、地盤や土壌などさまざまな確認事項があります。
まずは、登記識別情報(登記済権利証)や不動産登記簿(登記事項証明書)から、
所在や地番、地目(土地の用途区分)、地積(土地の広さ)、などを確認してみましょう。
ただし、登記された時期が古い土地では、土地境界が不正確なことで記載の地積(土地の広さ)が現況と異なることや、
不動産登記簿(登記事項証明書)などの表示内容と実際の土地の利用実態は必ずしも一致しないことが往々にあります。
そのような場合、実際、売却を開始する際には、土地測量や地積校正手続きが必要となることがありますので、
事前に不動産仲介会社とよく相談をおこないましょう。

【1】不動産仲介会社に土地の売却査定依頼をおこなう

土地売却の際の査定方法の種類と特徴

土地を売却する際には、まずは売却予定の土地の査定を、不動産仲介会社に依頼します。
売却査定は、大きく分けて「机上査定(簡易査定)」と、「訪問査定」の2種類の査定方法がございます。
それぞれの査定方法の特徴をご紹介します。

机上査定(簡易査定)

お客様が所有する土地の周辺の売り出し事例や取引事例、地価などのデータを踏まえて概算の査定価格を算出します。
直接、土地の現地確認をするわけではないので、あくまでも売却査定価格は目安となります。
机上査定は、ご所有の土地に担当者が訪問することなく、短時間で結果がわかることから
売却の検討をはじめた段階で、ある程度の相場を把握するために利用することが多くなっています。

訪問査定

訪問査定は、不動産仲介会社の担当者が売却予定の土地を直接訪問し、各種現地確認や調査をおこないます。
具体的には、道路との接道状況や高低差など地形の確認、また、登記記録上の権利関係や売却予定土地にかかる法規制などの調査をおこないます。
様々な調査をおこなうことで、より精度の高い売却査定価格を算出することができます。
机上査定は、あくまで概算の売却査定価格となります。
実際に土地を売却される場合には、訪問査定による精度の高い売却査定価格の算出が必要となります。

売却査定価格に基づいて売り出し価格を決定する際の注意点

売り出し価格の決定にあたっては、不動産仲介会社が提示した売却査定価格を基に最終的に売主様ご自身で決定していただくこととなりますが、
土地の取引の場合には、次のような費用負担が発生することがありますので、それら費用を踏まえた上で、検討しましょう。

古家(建物)がある場合

土地に古家(建物)がある場合には、売主が建物を解体して、買主に土地を引渡す「更地引渡し」を取引条件とするケースが多くありますが、
古家(建物)+土地をそのまま買主に引き渡す「現況引渡し」を取引条件とするケースもあります。
「現況引渡し」とする場合には、建物の解体費用は実質、買主負担となりますので、
売り出し価格の設定にあたっては、建物解体費用を考慮した上での価格設定としなければなりません。

測量が必要となる場合

不動産の登記がされた時期が古い場合などでは、土地境界位置が現況と相違していることや、
当時の測量技術との差異で、地積(土地の広さ)が不動産登記簿(登記事項証明書)と現況が異なることもありますので、
そのような場合には、土地測量の費用負担が発生します。

土壌汚染の調査が必要となる場合

売却予定の土地がクリーニング店跡地や化学製品を取り扱っていた工場跡地などの場合には、化学薬品による土壌汚染が懸念されますので、
そのような場合には、土壌汚染の状況調査や土地の浄化対策費用などが発生することもあります。
このように土地の取引の場合には、前述のような費用負担が発生することがあります。
そのため土地の現況や利用実態を踏まえ、不動産仲介会社が提示した売却査定価格や発生する費用負担を確認の上、
不動産仲介会社とよく相談しながら、売り出し価格を決定していくとよいでしょう。

【2】土地の売却を依頼する(媒介契約の締結)

土地の売却を正式に依頼する際には、不動産仲介会社と媒介契約を締結することが必要となります。
媒介契約には宅地建物取引業法に定められた「専属専任媒介契約」・「専任媒介契約」・「一般媒介契約」の3種類の中から決定します。

「専属専任媒介契約」について

ひとつの不動産仲介会社に売却を依頼し、他の不動産仲介会社に重ねて依頼することができないとした媒介契約です。
また、売主が自分で見つけた購入希望者の場合も依頼した不動産仲介会社を通して取引することが義務づけられています。
不動産仲介会社は専属専任媒介契約締結後5営業日以内に不動産流通機構(レインズ)に物件を登録し、
1週間に1回以上文書などで売主に対し売却活動の報告をする義務があります。

「専任媒介契約」について

「専属専任媒介契約」と同様にひとつの不動産仲介会社に売却を依頼し、他社に重ねて依頼することができないとした媒介契約です。
しかし、「専属専任媒介契約」と違い、売主が自分で見つけた購入希望者と直接取引をすることが可能です。
不動産仲介会社は専任媒介契約締結後7営業日以内に不動産流通機構(レインズ)に物件を登録し、
2週間に1回以上文書などで売主に対し、売却活動の報告をする義務があります。

「一般媒介契約」について

複数の不動産仲介会社に重ねて売却を依頼することができ、自分で見つけた購入希望者とも直接取引をすることが可能です。
不動産仲介会社は、不動産流通機構(レインズ)への物件の登録、また、売主に対し売却活動の報告をおこなう義務はありません。
一般媒介契約は、複数の不動産仲介会社に売却を依頼できることがメリットといえますが、
一方で、複数の不動産仲介会社とやり取りをしなければならない分、手間も増えてしまいます。
このように、媒介契約の形態ごとにそれぞれの特色がありますので、
売却を検討する土地の特徴とあわせて不動産仲介会社に相談の上、ご自身にあった媒介契約を結びましょう。

【3】売却する土地の販売活動

媒介契約を締結後、土地の販売活動がスタートします。
販売活動は媒介契約を締結した不動産仲介会社がおこないます。
不動産仲介会社は、既に登録されている購入希望のお客様や来店のお客様への物件のご紹介とあわせて、
不動産ポータルサイトや不動産流通機構(レインズ)などのインターネット媒体への掲載、
また、新聞折込みチラシの配布などの各種広告媒体を通じて、幅広く販売活動をおこないます。
また、土地を購入されるお客様は、通常、購入した土地に建物(住宅)を建築しますので、
不動産仲介会社は、その土地に適した建物プランを住宅メーカーと連携し、事前に作成します。
その建物プランを基にどのような規模の建物が建築可能であるかということや、概算の建築費用を提示・提案することで、
購入希望者がその土地を具体的に検討していただけることとなるのです。

不動産流通機構(レインズ)とは

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構のネットワークシステムであるレインズに土地の売却物件情報を登録します。
レインズに登録すると、ネットワークで結ばれている不動産仲介会社間で物件情報が公開されるため、
他の不動産仲介会社の購入希望者にも物件をご紹介できます。

【4】不動産売買契約を締結する

売買契約に向けて交渉をする

不動産仲介会社の販売活動により、購入希望者が見つかると、売買契約に向けての交渉がはじまります。
購入希望者が差し入れた購入申込書という書面を不動産仲介会社が売主に提示の上、
具体的な売却価格や支払い方法、引渡し時期など、売買契約に関連した様々な条件の交渉、調整をおこないます。
すべての条件がまとまったらいよいよ不動産売買契約へと進みます。

不動産売買契約の締結

売買契約の条件が概ねまとまれば、売主と買主が直接対面する場所や日程の調整を、不動産仲介会社がおこないます。
無事に、双方の合意が得られたら、不動産売買契約の手続きへと進みます。
不動産売買契約は、不動産売買契約書に売主・買主が署名・捺印し、手付金を授受することで締結します。
不動産売買契約書には売主・買主双方の権利や義務が記されていて、
契約後にその約束に反することがあると、違約金が発生するケースも考えられますので、
疑問点や不明点などは不動産仲介会社にしっかりと確認しておきましょう。

残代金の決済・物件の引渡しの準備

不動産売買契約が済んだ後は、物件の引渡しに向けて準備を進めます。
残代金の受領と物件の引渡しは原則的に同時におこないますので、古家がある場合には引っ越しや残置物の整理をおこないます。
また、測量が必要な土地においては、不動産売買契約日までに測量が完了していない場合、
残代金の決済・物件の引渡し日までに隣地との境界確認などを事前に済ませておく必要があります。

立ち合いによる最終確認

残代金の決済前に、売主・買主双方による土地への立ち合いのもと不動産売買契約書に記載した土地境界標があるかなどの最終的な現地確認を行います。

残代金の決済、物件の引渡し

売主・買主間で、固定資産税や都市計画税などを清算し、残代金を受領します。
同時に所有権移転に係る関係書類や土地測量がある場合には、測量地図などの書面の引き渡しもおこないます。
また、司法書士に必要書類を提出し、「所有権移転登記(不動産の所有権が変更されたということを示す登記手続き)」申請の代行を依頼します。

引渡し確認証を取り交す

土地の引渡しが完了したことを証明する「引渡し確認証」を売主・買主間で取り交わし、一連の不動産売買契約の手続きは完了となります。

土地売却の注意点を確認して安心・安全な売却をおこないましょう

土地の売却の場合には、土地の現況や利用実態に応じて、「測量費用」・「解体費用」など、
一定の費用負担が発生することをお分かりいただけたかと思います。
それらの費用は、安心・安全に取引をスムーズに進めるためには欠かせない内容となりますので、
まず、土地の売却を検討した際には、測量や建物解体の必要性の有無やまた、それらが必要な場合には、
事前見積りによる費用の算出など、売却の決定をおこなう前から不動産仲介会社に相談してみるとよいでしょう。

小田急不動産では、訪問査定・簡易査定ともに無料で承っています。
まだ、売却を決めていなくてもまずは、売却の相談をすることからはじめてみてください。
お客さまの売却のご事情に応じた最適なご提案をさせていただきます。