中古マンションをリノベーションする際の注意点。
購入時と施工時に分けて紹介

中古マンション購入時の注意点

リノベーション前提で中古マンションを購入する場合、本当に希望するリノベーションが実現するのかを十分に吟味する必要があります。特に注意すべき点を解説します。

希望するリノベーションができるか確認する

マンションを購入して自分のものにしたからといって、自由に手を加えられるとは限りません。マンションの構造や管理規約上の制約から、希望するリノベーションができないということも起こりえます。

構造上の制約

マンションの建造は「壁式構造」と「ラーメン構造」の2種類に大別されます。このうち、「壁式構造」は壁で建物を支えているため、多くの壁は取り外すことができません。そのため、「壁をはずして2部屋を1部屋にする」というような大きな間取り変更は不可能です。

一方、「ラーメン構造」は柱と梁で建物を支えているため、壁を取り外しやすく、間取り変更にも対応できます。

また、配管経路やコンセントの配置にも注意が必要です。配管や電気の配線が変更できない場合、水回りの位置の変更や家電の設置などが希望通りにいかない場合があります。それに加え、電力が足りずオール電化や床暖房の設置ができないということも起こりえます。

集合住宅としての制約

構造上は問題なくても、集合住宅としての性質上、リノベーションができないこともありえます。

たとえば、玄関のドアや窓、サッシは共有部分のため、勝手に取り外すことはできません。ただし、ドアや窓を取り外さず、二重サッシにする、ドアの内側に塗装やシートの張替えを施すといった施工であれば可能なので、好みのデザインや機能にすることは可能です。

管理規約上の制約

マンションごとに設定されている管理規約も要確認です。マンションによっては管理規約によって、工事内容が制限されている場合があるためです。

また、施工可能時間や資材の搬入経路なども記載されているため、併せて確認し、希望するリノベーションができるかどうかを見極めましょう。

マンションの管理状態を見る

マンションの共用部分は、区分所有者が手を加えることができません。

共用部分の状態を良好に保てるかどうかは、管理組合の手腕にかかってきます。たとえ部屋単位のリノベーションが完璧にできていたとしても、外壁や床がひび割れている、エントランスが汚い、エレベーターの調子が悪いなど、共用部分に問題があると気持ちよく住むことができません。

それだけではなく、修繕積立金の値上げや一時金の拠出が必要になると、経済的な面でもリスクが生じます。

中古マンションを検討する際には、部屋だけではなく共用部分の管理状態にも目を向けましょう。また、管理組合に修繕計画書やレポートなどを見せてもらい、健全な管理ができているかどうかを確認することも重要です。

中古マンションの相場をつかむ

中古マンションは築年数や管理状態で価格に大きな開きがあります。相場からあまりにかけ離れている中古マンションには注意が必要です。

適正価格より割高な物件を選んでしまうと、それだけリノベーションに割く費用が少なくなってしまいます。また、安過ぎるマンションも訳ありの場合があるため要注意です。たとえば、事故物件や借地権（※）がついている物件は割安になる傾向があります。

複数の中古マンションを比較検討し、ある程度の適正価格をつかんでおきましょう。

※土地を借りている状態のこと。土地の所有者は別にいるため、土地を担保にすることができず、融資審査に通りにくい、価格が安いといった特徴がある。

リノベーション時の注意点

リノベーションを行う際はどのような施工を行うか、費用や時間がどの程度かかるか、事前にしっかり確認する必要があります。特に注意したい点を解説します。

新居のイメージを明確にする

リノベーションを行うとなると、「最新の設備を入れたい」、「おしゃれな部屋にしたい」など、夢が膨らみます。

しかし、あれもこれもとリノベーションすると予算オーバーになるだけではなく、詰め込みすぎてかえって使いづらい住居になってしまうこともあります。

まずは新居でどのような暮らしがしたいか、明確なイメージをつかむことが重要です。そしてそのイメージを実現するためにはどのようなリノベーションをすべきか、じっくり考えましょう。家族がいる場合は全員の意見を聞き、なるべく多くの希望が叶えられるよう話し合うことも重要です。

予算計画をしっかり立てる

中古マンションの購入とリノベーションを同時に行うとなると、多額の資金が必要になるため、予算計画はしっかり立てておきましょう。

特に重要なのが、購入資金とリノベーション資金のバランスです。マンション購入に資金を割きすぎてしまうと希望通りのリノベーションができなくなってしまいます。

全体的な予算だけではなく、月々の返済額についても把握しておきましょう。特に住宅ローンとリノベーションローンを別にしてしまうと、思ったより返済額がかさみ、家計を圧迫してしまうことがあります。金融機関によってはリノベーション費用を住宅ローンに組み込めることもありますので、相談してみるとよいでしょう。

また、施工内容によってはローン減税や補助金などの優遇措置を受けられます。マンション選定と平行して、措置を受けられる条件や手続きの方法についても調べておきましょう。

スケジュールに余裕を持つ

マンションは購入を決定したからといってすぐに住めるわけではありません。ローンの手続きや登記の書き換えといった事務手続きが必要になるため、入居までに1カ月程度を要する場合があります。

それにリノベーションが加わるとなるとさらに時間がかかり、購入決定から入居までに3～4カ月程度かかるケースもあります。また、リノベーション中に何らかのトラブルがあった場合、期間はさらに延びてしまいます。入居したい日から逆算して、余裕を持ったスケジュールを組むようにしましょう。

中古マンションのリノベーションはワンストップがおすすめ

リノベーション前提で中古マンションを購入する場合、不動産会社とリノベーション会社を別にするのではなく、物件探しから施工までをまとめて同じ会社に依頼できる「ワンストップ」がおすすめです。

リノベーション向きの物件を提案してもらえる

マンションによっては構造上、管理規約上の問題で希望するリノベーションができない場合があります。

リノベーションに詳しくない不動産会社からマンションを購入すると、購入後にリノベーションができないことが分かったということにもなりかねません。

ワンストップで依頼すれば、専門家の視点からリノベーションに向いている物件を提案してもらえます。

費用面でも有利になる

ワンストップのリノベーション会社に依頼すると、物件購入とリノベーションを同時進行できるため、購入費用と工事費用の配分が分かりやすくなります。そのため予算オーバーになるリスクを抑えられます。

それに加え、物件購入とリノベーション費用をまとめてのローンも申し込みやすく、住居ローンとリフォームローンを別にするよりも全体的な金利を抑えられる可能性があります。

コミュニケーションが取りやすい

不動産会社とリノベーション会社が別になっている場合、両方に連絡をして手続きを進めていかなければなりません。

双方のすりあわせをするのは手間や時間がかかるうえ、行き違いが起こると「言った、言わない」の水掛け論になってしまうこともあります。

ワンストップであれば、物件のこともリノベーションのことも同じ担当者に相談できます。そのためコミュニケーションが取りやすく、責任の所在がうやむやになることもありません。

このように、ワンストップは施工面、費用面、コミュニケーション面いずれも大きなメリットがあります。中古マンションを買ってリノベーションをしたいと考えている方は、ワンストップで依頼できる不動産会社を探しましょう。