中古住宅の購入とリフォームの流れと注意点
どこに相談すればよい？

中古住宅の購入＋リフォームで新築同様に

中古住宅を購入してリフォームをすれば、新築同様の家に住むことが可能です。築年数によって劣化はしているものの、リフォームによって希望する仕様やデザインに改築できるためです。

中古住宅は、新築住宅よりも購入価格が安いことも魅力です。そのため中古住宅であれば、新築住宅を購入する予算で、より条件のよい立地の家に住める可能性があります。

中古住宅を購入するときは物件の購入代金だけでなく、リフォーム費用も住宅ローンでまかなうことが可能です。

リフォームする中古住宅を探す流れ

中古住宅を購入してリフォームする流れは、次のようになります。

1. 住みたい家のイメージを固める
2. おおまかな予算を決定する
3. 不動産会社に相談する
4. 物件探しをはじめる

1.住みたい家のイメージを固める

新居のイメージを明確にする

まず、自分が住みたい家のイメージを具体的に固めることが大切です。たとえば、間取りや外観のスタイル、必要な設備など、自分や家族のライフスタイルや好みに合った設計を考えましょう。また、立地や周辺環境の希望なども含めて細かく固めることが重要です。

住みたい家のイメージが固まれば、中古住宅を探すときに、より具体的な条件で探せます。広くて採光に優れたリビング、園芸を楽しめる庭、書斎にできそうなスペースなど、イメージどおりの家にできそうか考えながら家探しができるのです。ちなみに、水回りや間取りを変更することは可能ですが、費用が大きくなるため、リフォーム規模を想定することも大切です。

2.おおまかな予算を決定する

おおまかでもよいので、中古住宅の購入とリフォームにかける予算を決めましょう。予算によって購入できる中古住宅やリフォームの範囲が変わるため、予算の決定はとても重要です。

耐震や省エネ、バリアフリーなどのリフォームは、自治体から助成を受けられることがあるため、事前に確認しておくことをおすすめします。

初めての住宅購入では、自身がどれくらいの物件を購入することができるのか、見当も付かない可能性もあります。その場合は、不動産会社や金融機関への相談やWeb上にある住宅ローンシミュレーションなどを活用して把握しましょう。

3.不動産会社に相談する

中古住宅を購入することを決めたら、不動産会社に相談しましょう。不動産会社は市場に詳しく、買主の要望に合った中古住宅を提案してくれます。

相談する不動産会社を決めるときは、複数の候補をピックアップして比較しましょう。Webサイトで見られる会社概要や実績、リフォーム例など比べて決めてください。特に「ワンストップリノベーション」に対応している不動産会社を選ぶと便利です。

ワンストップリノベーションに対応する不動産会社が便利

ワンストップリノベーションに対応している不動産会社は、中古住宅の購入からリフォームまで一括して依頼できるため、買主の手間や時間を節約できます。

中古住宅をリフォームする場合は、物件の購入は不動産会社に、リフォームは工務店に依頼する方法が一般的です。しかし、この方法だと窓口がふたつになるほか、それぞれのスケジュールのすり合わせなど、買主に多くの手間がかかります。また、各社で情報の連携がないため、予算をオーバーしたり、期日に遅れが生じたりするおそれもあります。

そのようなデメリットを避けられるのが、ワンストップリノベーションに対応する不動産会社です。

4.物件探しをはじめる

不動産会社への相談と、物件探しは同時に進めるケースや前後することもあります。気になった物件を販売している不動産会社に、そのまま購入やリフォームについて相談する場合もあります。

不動産ポータルサイトや不動産会社のWebサイトを利用して、条件に合った中古住宅を探しましょう。物件の情報を比較検討し、内覧や現地調査を行って実際の状態を確認することが大切です。

内覧では日当たりや水回りの使いやすさ、好みの間取りにリフォームがしやすいかをチェックしましょう。また、築年数や建物の状態、周辺環境や交通アクセスなども把握しておくと安心です。

物件探しで注意するポイント

物件探しでは、次のことに注意してください。

• 築古物件はリフォーム費用が高くなる
• 土地の建築条件も忘れずにチェック
• 傾斜や古い擁壁（ルビ：ようへき）があるとリスクが高くなる

それぞれの注意点について詳しく解説します。

築古物件はリフォーム費用が高くなる

築年数の経っている物件を購入すると、リフォームの費用が高くなるかもしれないため注意しましょう。築古の物件は内装や設備の劣化だけでなく、建物の土台や柱、梁（ルビ：はり）などの構造部分が劣化していることも少なくありません。

構造部分の修繕には大規模な工事が必要で、建て替えるより高額になることも考えられます。

予算内でリフォーム費用をまかなうため、物件の状態を詳しく調査し、必要な改修や修繕範囲を把握しましょう。キッチンや浴室、屋根や外壁など部分的な修繕であれば、新築住宅を購入するより費用を抑えられるでしょう。

土地の建築制限も忘れずにチェック

中古住宅を購入するときは、いま建っている家だけでなく、土地にも注目しましょう。土地にはどれくらいの規模の家を建てられるのか、建ぺい率や容積率などの制限が決められています。

土地の制限は売れやすさに影響を与えます。将来、住み替えを考えたときに、売れにくい制限のされた土地だと売却が難しく、また高く売れないおそれがあります。

リフォームしやすい家にばかり注目してしまうと、土地の資産価値を見逃してしまいがちです。土地の制限も忘れずに確認し、資産価値の高い土地を手に入れましょう。

傾斜や古い擁壁があるとリスクが高くなる

土地に傾斜や古い擁壁がある中古住宅は、あまり購入をおすすめしません。なぜなら、傾斜地は地盤が軟弱なケースがあるため、大地震が起きたときのリスクが高くなるためです。将来建て替えをするときに、建築費用が高額になることも考えられます。

擁壁は劣化したときに補修費用が必要で、万が一崩れて周辺住民に被害が及ぶと賠償責任を求められます。傾斜や古い擁壁があると購入価格が安くなるのですが、できれば避けたほうがよいでしょう。

中古住宅を決めてからリフォームするまでの流れ

購入する中古住宅を決めたら、リフォームがはじまります。

1. 購入する中古住宅を決定する
2. リフォームの見積もりを依頼し、業者を決定する
3. 金融機関で住宅ローンの仮審査を行う
4. 売買契約とリフォームの契約を行う
5. 住宅ローンの本審査とプランを決定する
6. 物件の決済・引き渡し
7. リフォーム工事の開始

どのような流れで購入からリフォームを進めていくのか把握しておきましょう。

1.購入する中古住宅を決定する

予算や希望する条件に合致する中古住宅を探し、内覧や物件情報の確認を行います。物件の立地や間取り、築年数、購入価格など、自分のニーズに合うかどうかを検討して購入する中古住宅を決定してください。

人気地域の中古住宅は、悩んでいるとすぐライバルに購入されてしまいます。そのため、迅速かつ適切なアドバイスができる不動産会社を、早い段階で見つけることが大切です。

2.リフォームの見積もりを依頼し、業者を決定する

中古住宅購入の意志が固まったら、リフォームの見積もりを工務店に依頼しましょう。リフォームの内容や希望にもとづいて、複数の工務店に見積もりを依頼してください。信頼性や実績、価格などを比較検討し、理想的なリフォームを実現してくれる工務店を選ぶことが大切です。

物件探しからリフォームまで対応している、ワンストップリノベーションに対応できる不動産会社を選ぶとこういった手間や時間を省けます。

3.金融機関で住宅ローンの仮審査を行う

中古住宅を購入する場合、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。住宅ローンの審査でチェックされる項目は、収入や勤務先、借入状況などです。審査に合格すれば、住宅ローンを利用して購入資金を確保できます。

中古住宅の購入費用とリフォーム費用を両方借りる場合は、審査時にリフォーム内容と見積もりを添付する必要があります。また、住宅ローンとは別にリフォームローンを利用する場合は、住宅ローンより金利が高くなることに注意しましょう。

4.売買契約とリフォームの契約を行う

中古住宅の売買契約と同時に、リフォーム契約を行います。売買契約では、物件の引き渡し日や売買代金、特約事項などが定められます。また、売買契約後にリフォームの請負契約も同時に行うのが一般的です。

リフォームの規模によっては住宅ローンの本審査時で、請負契約書が必要になります。

5.住宅ローンの本審査とプランを決定する

不動産の売買契約が完了したら、住宅ローンの本審査を行うために、売買契約書と工務店の請負契約書を添付します。

本審査では仮審査で審査された内容に加えて、契約者本人の健康状態もチェックされます。住宅ローンを利用する場合、団体信用生命保険へ加入するため、健康状態がよくない場合は融資を受けられません。住宅ローンの本審査に通過したら、金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。

また、工務店とリフォーム内容の詳細について打ち合わせ、プランを精査・決定します。

6.物件の決済・引き渡し

売買契約書で定められている物件の引き渡し日になったら、金融機関に売主と買主、不動産会社と司法書士が集まり、決済を行います。物件代金の精算や所有権移転登記などが行われ、物件を引き渡して完了です。

7.リフォーム工事の開始

決済・引き渡しが完了したら、リフォーム工事の開始です。リフォームの着工前に周辺住民のお宅へ挨拶しておくと、トラブルを避けやすくなります。

工事は基本的に解体作業からはじまりますが、作業中にシロアリや配管の老朽化など想定外のことが発生し、別途修繕費が必要になることも少なくありません。このような場合は、工事の進捗状況を確認しながら臨機応変にプランを調整していきましょう。

リフォーム工事が終了したら、工事の完了検査が行われます。この検査では、工事が契約どおり適切に行われているかどうかを確認します。検査に合格すれば、引き渡しの手続きが行われ、リフォームされた中古住宅が正式に所有者に引き渡されます。

物件探しからリフォームまで、小田急不動産にお任せください

中古住宅とリフォームの流れを把握して、事前にどのような行程があるのかを把握しておくことは非常に重要です。

先述のように、物件の購入からリノベーション工事などを一貫して請け負うことのできるワンストップリノベーションが可能な企業に依頼すれば、スムーズでしょう。

小田急グループの小田急ハウジングなら、希望物件の提案からリフォーム・リノベーションまでをワンストップでご提案が可能です。