中古マンションをリノベーションしたい！
失敗しないためのポイントとは

おすすめ！中古マンションのリノベーション

新築マンションは最新の設備を導入しているほか、建物そのものも新しく、多くのメリットがあります。しかし最近では、中古マンションを購入して、リノベーションをする人が増えているそうです。

中古マンションの購入とリノベーションには、次のメリットがあります。

• 築25年までの物件なら長く住み続けられる
• 新築同様の部屋に割安で住める
• ライフスタイルに合わせた間取り設計が可能

それぞれのメリットを見ていきましょう。

築25年までの物件なら長く住み続けられる

中古マンションを購入するときは、築25年までが狙い目です。これくらいの築年数なら、購入後も長く住み続けることが可能になります。

マンションの寿命では「法定耐用年数」という言葉をよく耳にしますが、これはあくまでも資産価値の話で本質的な寿命とは異なります。適切にメンテナンスをすれば、鉄筋コンクリート造（RC造）だと100年を超えて住み続けられるとされています。つまり、築25年でもあと75年は住めるわけです。少なく見積もっても、自身の終の住処として購入できるでしょう。

また、東日本不動産流通機構が2022年に発表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」によると、築20〜25年の中古マンションは築0〜5年の平米単価と比較して半分近くまで値が落ちており、手ごろな価格で購入できるのもメリットです。

新築同様の部屋に割安で住める

中古マンションの購入とリノベーションを同時に行うと、新築同様の部屋に割安で住めるメリットがあります。住宅金融支援機構の「2021年度フラット35利用者調査」によると、新築マンションの所要資金は4,528万円で、中古マンションの所要資金は3,026万円です。

新築マンションと中古マンションには約1,500万円の差があるため、仮に1,000万円でリノベーションを行っても、新築マンションより割安になるのです。

ライフスタイルに合わせた間取り設計が可能

購入した中古マンションにリノベーションを行うと、ライフスタイルに合わせた間取り設計が可能です。壁紙や床材の交換といった簡易的なものだけでなく、間取りの変更や水回り設備の交換もできます。

新築マンションは、間取りや内装、設備機器などがあらかじめ決められているケースが多いため、家事動線や家具配置に不満があっても妥協して選ぶしかありません。しかし、中古マンションのリノベーションは、ライフスタイルに合わせた間取り設計が可能です。

たとえば、夫婦が駅近で条件のよい中古マンションを見つけても、間取りが4LDKでは持て余してしまうでしょう。しかし、リノベーションをすれば、夫婦に住みやすい1LDKや2LDKの間取りに変更できるのです。

後悔ポイント！マンション選びは要注意！

中古マンションの購入と同時にリノベーションをすることで、自分の暮らし方や家族構成、ライフステージにあわせて好きな間取りに変更できます。しかし、購入するマンションによっては、後悔する原因になりかねません。ここでは、マンションリノベーションの注意点を紹介します。

• 管理規約で希望のリノベーションができないケースがある
• 水回りの移動には制約がある
• 旧耐震基準で建てられていて地震が不安
• ローン金利が高くなる可能性がある

管理規約で希望のリノベーションができない

中古マンションの専有部分のリノベーションであっても、管理規約によっては希望どおりの工事ができないことがあります。たとえば、床材の遮音等級が指定されていたり、電気容量に制限があったりします。リノベーションをするつもりで中古マンションを購入するのであれば、事前に管理規約を確認しましょう。

また、専有部分の該当箇所は玄関ドアの内側から窓サッシの内側までです。玄関ドアやバルコニーは専有部分に含まれないため、玄関ドアを交換したり、バルコニーを塗り替えたりといった工事は勝手にできません。

水回りの移動には制約がある

キッチンや浴室、トイレや洗面所といった水回り設備の移動は、配管経路を考慮しなければなりません。水をスムーズに流すためには、配管の勾配を確保する必要があるためです。

各住戸の配管類をつなぐパイプスペースと、キッチンや浴室、トイレの距離が遠すぎると配管の勾配がとれなくなるため、水が流れなくなってしまいます。中古マンションの間取りによっては、水回りの移動ができないこともあるため、購入前にチェックしておきましょう。

旧耐震基準で建てられていて地震が不安

いくら価格が安くても、古すぎるマンションは地震の不安がつきまといます。

耐震基準には新耐震基準と旧耐震基準の2種類があり、旧耐震基準の時代に建てられたマンションは現行の法律基準を満たしていないものが多いです。新・旧耐震基準の区別は、マンションが建てられたのが1981年6月に耐震基準に見直された後か前かで分かれます。

ただし、「耐震基準適合証明」という制度があり、旧耐震基準で建てられていても新耐震基準と同等の耐震性を持つ物件には、耐震基準証明書が発行されています。

ローン金利が高くなる可能性がある

中古マンションの購入とリノベーションを行うときに、住宅ローンを借りられてもリノベーションに適用されないおそれがあります。そのため、住宅ローンにリノベーション費用を組み込めなかった場合は、別途リフォームローンの利用が必要です。ただし、リフォームローンは住宅ローンよりも金利が高く、返済の負担が大きくなります。

さらに、中古マンションの購入後にリノベーション工事がはじまるため、工事中の住まいの家賃など二重払いが発生する場合があります。返済に窮しないよう、しっかりと資金計画を立てることが重要です。

中古マンションリノベで失敗しない方法

中古マンションの購入とリノベーションをあわせて行うときに、失敗公開しないための方法を紹介します。

• たくさんのマンションを見学する
• 中古マンションの相場を把握する
• ワンストップリノベができる会社に依頼する

それぞれの方法について詳しく解説します。

たくさんのマンションを見学する

中古マンションを購入するときは、焦って決めないよう、できるだけたくさんのマンションを見学しましょう。エントランスや廊下、バルコニー、駐車場、駐輪場、ゴミ置き場などはリノベーションの対象外です。

不動産会社に中古住宅を探してもらい購入したら、その後のリフォームはリフォーム会社や工務店を紹介してもらって見積もり、工事を行う方法がよく見られます

しかし、窓口がふたつに分かれると時間がかかるだけでなく、不動産会社とリフォーム会社とで連携がうまくいかずに予算オーバーを引き起こすおそれがあります。

スムーズにリフォームを行うために、ワンストップリフォームができる会社に仲介を依頼しましょう。

中古マンションの相場を把握する

物件には適正価格があり、中古マンションであれば相場の価格は比較的明確です。あらかじめ、不動産情報サイトや国土交通省の「土地総合情報システム」などで中古マンションの相場を調べておきましょう。

市場で売りに出されている中古マンションのなかには、売主の意向で相場よりも高く売却されているケースがあります。反対に転勤や離婚などの事情から、早く成約するために、相場より安く売却されているケースも少なくありません。

相場を把握していれば、思わぬ掘り出しものを見つけられるチャンスがあります。

ワンストップリノベができる会社に依頼する

中古マンションの購入は不動産会社に、リノベーションは工務店など、それぞれ別の会社に依頼するのが一般的です。しかし最近では、物件探しからリノベーションまでひとつの会社で担当してもらうワンストップ型リノベーションも増えてきています。

中古マンションの購入とリノベーションを分けて行う場合は、資金計画を立てにくくなります。しかし、ワンストップの場合は最初にトータルの費用がわかるため、予算オーバーしにくいのがメリットです。