マンション売却で修繕積立金はどうしたらいい？
売主の負担と精算時の注意点

マンション売却時における修繕積立金の基礎知識

マンションの修繕積立金は、今すぐ使用される費用ではなく、大規模修繕などを行うタイミングで活用されます。そのため、修繕前に売却する場合、修繕積立金が使われずに残っているケースもあります。

この残っている修繕積立金は、売却時にそのまま返金されるわけではありません。修繕積立金は個人ごとに管理されているお金ではなく、管理組合の財産として扱われるためです。

まずは、マンション売却時に修繕積立金がどのように扱われるのか、基本的な考え方から解説していきます。

修繕積立金とは？

修繕積立金とは、将来行われる大規模な修繕に備えた積立金です。基本的にはマンションの区分所有者から管理組合に対して支払われ、管理組合で管理を行っています。

建物は年数が経過するほど老朽化していくため、定期的に大規模な修繕を行うのが一般的です。また、事前に計画している修繕だけでなく、突発的な損壊により修繕工事が必要になる可能性があります。

大規模修繕の費用は、数百万から数千万といった高額になることも珍しくありません。単発の小規模な修繕であっても、工事の内容や回数によってはトータルの修繕費が高額になるおそれがあります。

高額の修繕費が発生するタイミングで、入居者に請求されると大きな負担となります。そのため多くのマンションでは、将来の修繕に備えて毎月少しずつお金を積み立てる方法が採用されているのです。

支払い済みの修繕積立金は返金されない

支払い済みの修繕積立金は原則として返金されません。

修繕積立金は、実際に修繕工事が行われるまで使用されないため、工事前であれば管理組合が一括して管理しています。しかし、使われていないからといって、マンション売却時に返金されるわけではないので注意が必要です。

修繕積立金が返金されない理由として以下の2つが挙げられます。

• 修繕積立金は、区分所有者全員が将来の修繕に備えて負担するものであり、個人の資産ではないため
• 基本的に一度支払われた修繕積立金は管理組合の財産と扱われるため

多くのマンションは、管理規約により支払い済みの修繕積立金は返金しないものと定められています。

修繕積立金と管理費の違い

管理費とは、マンションの維持管理や管理組合の運営にかかる費用のことで、区分所有者は毎月徴収されます。

修繕積立金が将来の修繕に備えて積み立てるお金であるのに対し、管理費は日常的な維持管理や軽微な修繕、管理組合の運営に充てられる点が大きな違いです。性質や使い道は異なりますが、いずれも区分所有者が負担するものであり、原則として返金されない点は共通しています。

マンションの管理費は主に次のような用途で使われています。

• 共用部分の光熱費、清掃費、火災保険料等
• 管理組合の運営費
• ごみ処理費用
• 廊下やエントランスの清掃費
• 消防設備やエレベーターなど共用設備のメンテナンス費
• 軽微な損傷の修繕費用

修繕積立金は「将来に備える費用」、管理費は「日常の生活を維持する費用」と理解すると、それぞれの違いが分かりやすいでしょう。

修繕積立金はマンション売却時に精算することができる

マンション売却において、修繕積立金の取り扱いで混同しやすいのが「返金」と「精算」の違いです。

マンション売却における返金とは、支払った相手である管理組合から、払い戻しされることです。しかし、修繕積立金は管理組合の財産として管理されているため、原則として返金されることはありません。

精算とは、物件の引渡し日を基準に、売主が支払いすぎている修繕積立金を日割り計算し、売主と買主の間で費用負担を調整することを指します。

修繕積立金は戻ってくるのではなく、売主と買主で精算処理を行い、結果として売主が受け取る場合があるということです。具体的な精算方法については以下で詳しく解説します。

精算は買主との交渉が必要になる

多くのマンションでは、修繕積立金や管理費は翌月分を前払いする仕組みを採用しています。

売却した日以降の分を売主が過払いしている状態なため、新たな区分所有者である買主と費用を調整するのが一般的です。実務上、売主と買主が直接交渉することはほとんどなく、仲介を行う不動産会社が日割り精算について説明や調整を行います。

修繕積立金の精算は法的に義務付けられているものではないため、買主は精算を断ることも可能です。ただし、マンション売却では修繕積立金や管理費の日割り精算をすることが定着しており、断られるケースは非常に稀といえるでしょう。

前払いした修繕積立金が対象になる

修繕積立金の精算の対象になるのは前払いした分のみです。売主が所有していた期間は精算の対象にはなりません。

売主がマンションを所有していた期間に支払った修繕積立金は、管理組合の資産となるためです。

基本的には引渡し日の前日までが売主負担、引渡し日の当日以降から買主負担として日割りで計算されます。

引渡日を基準に日割り・月割りで精算される

前払いした修繕積立金は、引渡日を基準に日割りまたは月割りで精算されます。修繕積立金の精算方法として、以下のケースを例にわかりやすく説明します。

• 修繕積立金の支払い方法：毎月末に翌月分を支払う
• 修繕積立金の金額：月額12,000円
• 前回の修繕積立金の支払日：5月31日（5月末）
• マンションの引き渡し日：6月14日

上記の例の場合、マンションの引き渡し日である6月14日以降の修繕積立金は、買主が負担する分です。したがって売主は6月1日から6月13日までの13日間、買主が6月14日から6月30日までの17日間を負担することになります。

6月分の修繕積立金のうち、買主が負担する金額は以下の通りです。

12,000円 ÷ 30日 × 17日＝6,800円

売主は前払い済みである6月分の修繕積立金のうち、精算によって6,800円を受け取れます。

マンション売却で修繕積立金を精算するときの注意点

修繕積立金は精算により買主から支払われるケースがありますが、支払いの有無は売主と買主の交渉で決まります。

法的に定められていないため、修繕積立金の精算はトラブルが起こりやすい要素です。この章ではマンション売却で修繕積立金を精算するときに注意することを紹介します。

精算内容を売買契約書に必ず記載する

修繕積立金の精算を行う場合は、売買契約書に記載されているかを事前に確認することが重要です。

前述したように、マンション売却における修繕積立金の精算は必須ではありません。前払い分の精算を行わず、修繕積立金をすべて売主が負担するケースもみられます。

また、修繕積立金の精算は法的な定めがないため、言った・言わないでトラブルが起こることもあります。口約束はトラブルの原因になりやすい要素の一つです。修繕積立金の精算に限らず、マンション売却に関する内容はすべて契約書に記載しましょう。

滞納・未払いは売主が対応するのが一般的

前提として、修繕積立金や管理費の滞納・未払いがあるマンションでも売却は可能です。

区分所有法第8条では、特定承継人（新たな所有者）に対し、前所有者が滞納した修繕積立金などの支払いを請求できると定められています。法律上は、修繕積立金の滞納や未払いの支払いは買主に引き継がれるのです。

しかし、滞納していた修繕積立金は売主が負担するのが一般的とされています。滞納は不動産売買でトラブルの原因になりやすいため、可能な限り売却前に解消しておきましょう。

滞納額が多いと売却価格や交渉条件に影響する

修繕積立金の滞納額が大きいと、買主から売却価格の減額や、滞納分を考慮した条件調整を求められるケースがあります。

また、修繕積立金の負担は現在の滞納状況だけで判断されるわけではありません。マンションによっては、「段階増額積立方式」を採用しているケースも多く見られます。

段階増額積立方式とは、将来の大規模修繕を見据え、修繕積立金を段階的に引き上げていく方式です。購入時点では修繕積立金が少額でも、数年ごとに値上がりする計画により負担が重くなることが考えられます。

マンション売却では、修繕積立金の滞納状況に加え、将来の負担見込みも含めて不動産会社に説明しておくとよいでしょう。

参考：国土交通省｜段階増額積立方式を採用しているマンションは