家を売るにはどこに相談すればよいかを解説！
失敗しないための注意点も

家を売る場合どこに相談すればよいのか

家を売る場合は不動産会社に相談するのが一般的ですが、自治体が運営している空き家バンクなどに相談するのも1つです。

また、売却の手続きの際には司法書士や税理士に相談することもあります。具体的にどのようにして相談すればよいのか、詳しくみていきましょう。

不動産を売却したいときは「不動産会社」に相談する

不動産を売却したいときは、不動産会社に相談しましょう。不動産会社では、不動産売却に関する基本的な相談や査定、売却に向けた営業活動、契約手続きなど一貫してサポートしています。

相談するタイミングとしては、不動産売却を検討している段階で不動産会社に相談してみるのがよいでしょう。漠然と売却を検討している状態でも査定したり、周辺物件の相場を知ったりすることで、具体的にイメージしやすくなります。不動産の売却で相談したい場合はまず、不動産会社に相談してみましょう。

不動産会社に相談するメリット

不動産の売却について、不動産会社に相談するメリットとして不動産売却の相談から物件引き渡しまでの一連の流れを任せられる点が挙げられます。ワンストップで進められるので、手順ごとに説明しなくてもいい点がメリットといえるでしょう。

また、売却実績の豊富な不動産会社であれば、今まで培われたノウハウや周辺物件の相場などをもとに売却活動を行うので、早期に売却が決まる可能性があります。そのため、効率よく、早めに売却したい人は不動産会社に相談するのがおすすめです。

売却相談は無料で受けられる

不動産会社への不動産売却に関する相談は、基本的に無料で行われています。不動産会社が不動産売買において仲介手数料を得るのは、売買契約が締結して無事に売却が行われた報酬です。不動産売却における仲介とは、売主と買主を橋渡しする活動をさします。

よって、不動産会社は不動産の売却について相談を受ける業務について、費用がかかりません。加えて、売却を検討している不動産の査定についても費用はかかりません。そのため、不動産の相談や査定については費用を気にすることなく、気軽に相談してみるとよいでしょう。

内容別の不動産売却に関する相談先

不動産売却に関する相談といってもさまざまなケースが存在し、内容によっては各専門家に直接相談するとスムーズに進むこともあります。では、どのような内容について各専門家に相談するとよいのでしょうか、詳しくみていきましょう。

不動産会社

不動産の全般的な悩みであれば、まずは不動産会社に相談してみましょう。不動産会社は売却の相談から物件の引き渡しまで売却のプロセスをサポートしてくれるので、不動産売却に向けて伴走してくれるパートナーです。

基本的な知識から売却に向けた戦略まで幅広く相談できます。また必要であれば司法書士や税理士のような専門家を紹介してくれることも多いため、自分で探すのが困難な場合は、不動産会社に任せるのもよいでしょう。

自治体

空き家になっている不動産を売却したい場合は、自治体が運営している空き家バンクも相談先の1つです。空き家バンクは空き家を売却したい・貸したい人と、空き家を買いたい・借りたい人をつなぐネットワークになります。

空き家バンクは、劣化状況などを理由に不動産会社から断られた物件も登録できます。

また、物件情報だけでなく、活用できる補助金や支援金制度の情報も空き家バンクから得ることが可能です。ただし、不動産会社と異なり、仲介は行っていないので、買い手が現れたら交渉や契約については売主が行う点について注意が必要です。

金融機関

不動産の売却にあたり住宅ローンの残債額を知りたい場合やオーバーローンで資金が必要になった場合などは、金融機関への相談も必要です。

住宅ローンを利用して不動産を取得した場合、返済の途中で不動産を売却するには住宅ローンの残債を繰上げ返済する必要があります。しかし、売却額によっては住宅ローンの残債よりも少額になるオーバーローンの状態になることも考えられます。

オーバーローンの場合は不足金を自己資金または他の借入金などによる充当が必要です。そのため、住宅ローンの残債がどのくらいで、売却額がおおよそどのくらいになるかということが重要になります。

住宅ローンの返済が厳しい場合は、金融機関から同意を得たうえで売却する任意売却という方法もあります。

不動産鑑定士

売却を検討している不動産の評価額を知りたい場合には、不動産鑑定士に調査を依頼するとよいでしょう。不動産鑑定士は法律に基づき価値を専門的に判断し、「不動産鑑定評価書」という公的証明力のある書類を作成できます。

相続や離婚、贈与などで資産価値を知る必要がある場合などには、不動産鑑定士により不動産の資産価値を鑑定してもらう必要があります。

単なる不動産の売却に伴う査定については、不動産会社による査定でも遜色ないでしょう。

司法書士

売却する不動産の移転登記などに関する手続きの代行は、司法書士に依頼しましょう。

売主自身が行う場合は直接法務局にて登記手続きを行うことも可能ですが、売却にあたりスケジュールがタイトな場合や、住宅ローンがあり抵当権の抹消手続きも必要であるなど専門的な知識が求められる場合は司法書士に代行してもらうとよいでしょう。

税理士

不動産売却において税金のことで心配な場合は税理士に相談してみましょう。不動産の売却では、税金の計算や適用できる特例など複雑です。また、納める税金の金額が誤っていると追徴課税されることもあり、正確な計算が求められます。

税理士に依頼すると複雑な計算から活用できる特例制度の活用、確定申告の代行まで依頼可能です。また、売主自身で税金の計算や確定申告を行う場合に不安のある人は、国税庁電話相談センターに問い合わせてみるとよいでしょう。

行政書士

農地の売却は複雑な手続きが必要となるため、通常は行政書士に依頼します。

家を売る際に起きた問題の相談先

家を売る際に発生したトラブルの相談先としては、都道府県宅建協会の不動産無料相談所や住まいるダイヤルがあります。

都道府県宅建協会の不動産無料相談所は、不動産会社に事態の調査や是正命令により指導できる権限を有しており、売主の不利益を被らないようにすることを活動の理念としています。

たとえば、不動産会社が媒介契約時に説明がなかった内容を追加費用として請求してきたり、法外な仲介手数料を求められたりするなどが挙げられます。

不動産会社にトラブルの相談をしても対処してもらえなかったり、不動産会社とトラブルが発生していたりする際には宅建協会に相談してみてはいかがでしょうか。

住まいるダイヤルは国土交通大臣が指定する相談窓口で、住まいに関する技術的な問題から法律的な問題まで幅広く対応してもらえます。たとえば、新築物件で引き渡し後に見つかった建物の不具合や施工不良のトラブル相談などが挙げられます。

家を売る相談をする不動産会社の選び方・注意点

家を売る相談をするうえで、不動産会社の選び方は重要になります。不動産会社によっては売却時期や売却額が変わり、売主が想定している時期や金額で売却するためには下記の不動産会社の選び方のポイントをおさえておきましょう。

またいくつか注意点もあるため、あらかじめ留意しておくとよいでしょう。

• 売却の実績があるか
• 売却希望物件の地域事情を把握しているか
• 査定内容に根拠があるか
• 担当者が質問に親身に答えてくれるか

売却の実績があるか

不動産会社を選ぶ際には、あらかじめ売却の実績を確認しましょう。

売却実績の多さは不動産会社の実力を判断するうえで重要です。実績が多いほど社内にノウハウが蓄積されており、希望に合う条件で売却できる可能性が高まります。

また、戸建てがメインであったり、マンションやアパートのような集合住宅をメインに取り扱っていたりするところもあります。売却を検討している不動産の取り扱いが豊富な不動産会社に依頼すると、スムーズに売却できるでしょう。

売却希望物件の地域事情を把握しているか

売却希望の物件が立地している地域について事情を熟知している不動産会社に依頼するとよいでしょう。地域によってターゲットや売り出す戦略が変わってきますが、地域の事情が詳しくなければ戦略を立てるのも困難です。

その点でいえば、遠方にある不動産会社よりも地域に根ざしている近隣の不動産会社であれば地域事情には詳しいといえるでしょう。

査定内容に根拠があるか

不動産会社に査定依頼を行い、査定額について説明を受ける際に査定内容に根拠があるかどうかは重要なポイントです。相場と比較して高額な査定額や異様に安い査定額を提示する不動産会社もしばしばあります。

周辺相場と比較してどのような査定なのか、複数の不動産会社に査定依頼を行い、比較して査定額がどのくらいなのか確認しましょう。また、査定内容について疑問がある場合には質問しましょう。具体的な回答が得られない場合は、査定額に根拠がない可能性があります。

担当者が質問に親身に答えてくれるか

不動産会社の担当者が誠実に対応してくれるか否かも、選ぶポイントの1つです。不動産の売却活動は平均して3〜6カ月程度の期間にわたり行われるため、不動産会社の担当者とのコミュニケーションが重要になります。

質問に対し、迅速かつ親身に対応してもらえると安心して売却活動を行えます。また、査定依頼などの段階で、担当者との相性も見極めてみるとよいでしょう。

家を売る流れを解説

ここまで、不動産売却の相談先や不動産会社の選び方などを解説してきました。では、売却に向けて家を売る流れについて詳しくみていきましょう。

売却希望の家の相場を知る

家を売却する際にはまず、売却希望の家について自分で相場を確認しましょう。

家を売却する際に適正価格で売り出すことが売却につながる鍵といえます。相場を知るためには、国土交通省が提供する不動産情報ライブラリやレインズなどから調べることをおすすめします。

不動産査定を依頼する

相場を調べたのち、実際に不動産会社へ査定を依頼しましょう。査定には築年数・面積・所在地などから算定する机上査定と、机上査定の項目のほかに実際に訪問して算定する訪問査定の2種類があります。

机上査定は項目を入力するだけで気軽に受けられ、査定額が数日で出るメリットがある一方、実際の売却価格は下がる可能性があります。

訪問査定は売却価格に近い価格で査定額が出るものの、机上査定に比べ時間や手間がかかるでしょう。複数の不動産会社で机上査定を依頼して比較したのち、媒介契約を検討している不動産会社に訪問査定を依頼するのがおすすめです。

不動産会社と媒介契約を締結する

不動産会社に仲介を依頼するためには、媒介契約を締結します。媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。一般媒介契約は他の不動産会社とも契約できるため、複数社に仲介依頼が可能です。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は1つの不動産会社だけに売却依頼でき、不動産会社は売主に対し報告義務とレインズへの登録義務があります。それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで媒介契約を結びましょう。

売却活動を行う

不動産の売却活動は、最低でも3カ月程度の時間が必要です。そのため、売却したいタイミングの3カ月前には売却活動ができるように準備しておきましょう。

なお、中古住宅市場が盛んになるのが、2月や3月などの新生活を迎えるタイミングです。その時期に売却を目指すためには、10月や11月から売却活動を始めるのがおすすめです。

売買契約を締結する

売却活動により買主が決まると、売主と買主との間で売買契約を締結します。売買契約では契約内容の読み合わせ、契約書の押印、手付金の受領を行います。手付金は売買金額の5〜10％が相場です。

売買契約は不動産会社も立ち会い、買主に対し重要事項説明を行います。

物件の引き渡し、売却金の決済

売買契約を締結してから1カ月ほどで物件の引き渡しを行います。売買契約を締結した時点で居住している場合は、引き渡しまでの間に引っ越しを済ませなければなりません。

また、物件の引き渡し時は鍵の引き渡しと、売却代金の受け取り、所有権移転や抵当権の登記などを行います。そのため、引き渡し時には司法書士が立ち会い、引き渡し後速やかに登記手続きを行います。

確定申告を行う

不動産を売却した際に譲渡所得が発生し、利益が生じる場合は翌年の確定申告にて申告し、所得税を納める必要があります。また、譲渡所得の計算時に3,000万円特別控除を適用する場合にも確定申告が求められます。

3,000万円特別控除は居住用住宅を親族以外に売却した際に適用できるといった条件があります。初めて確定申告を行うなど計算や申告手続きで不安のある人は、税理士や最寄りの税務署に相談してみるとよいでしょう。