不動産売却のノウハウ

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マンションの売却しやすい時期はある?
マンションを売却する際の適切なタイミングとは!?

マンションを適切な価格で売却するためには、適した時期やタイミングを知ることが重要です。
適切な時期を知ることで、マンションを適切な価格で、早期に売却できる可能性も高まります。
今回は一般的なマンションの売却しやすい時期や個別事情による売却タイミング、
そして競合物件が及ぼす売却時期への影響なども踏まえ、
よりよい売却時期やタイミングを選択できるよう詳しくご紹介します。

目次

マンションの売却しやすい時期とは?

マンションの売却にあたっては、一般的にマンションの購入需要が高まる時期が、売却に適したタイミングであると考えられます。
ここでは、マンション売却のタイミングを検討する上で参考となる、3つの観点から考える売却時期についてご紹介します。

不動産の購入ニーズから考える売却時期

1つ目は、不動産の購入ニーズから売却時期を検討するという場合です。
不動産の購入ニーズは、例年1~3月に最も高まりますので、早期に売却ができる可能性も高まります。
公益社団法人 東日本不動産流通機構 が公表している「Market Watch サマリーレポート<2020年10~12月期> における、
首都圏(1都3県)及び札幌市・仙台市の2020年10~12月期の不動産流通市場動向では、
中古マンションの成約件数が増加する時期は、例年1~3月期と示されています。
ただし、購入ニーズが最も高まる時期は1~3月期となりますが、
その他の時期においても極端に購入ニーズが落ち込むことがないということも確認しておきましょう。
例年1~3月期にマンションの購入ニーズが高まる背景としては、新年度を見据えた購入意向が影響していると考えられます。
購入検討者の中には、お子様が小学校への入学を控えての購入検討、中学校・高校の入学や新学期に切り替わるタイミングで
手狭となった住まいの買い替え・購入の検討、また、ご家族の転勤に合わせて購入する方が多いことなどで、
この時期に購入ニーズが最も高まるものと考えられます。
そのようなことから購入検討者は、新年度を意識して物件探しを開始しますが、不動産の売却手続きにおいては、
売却相談から不動産売買契約締結・残金決済引渡しの一連の手続きが完結するまで一般的に3~6ヵ月程度の期間を要しますので、
購入ニーズが最も高まる1~3月期に合わせて広告宣伝や売却活動をおこなうためには、
前年の9~12月までには不動産仲介会社に売却相談をおこない余裕をもって売却活動が開始できるよう手続きを進めておきましょう。

不動産全体の市場相場動向から考える売却時期

2つ目は、不動産全体の市場相場動向から売却時期を考えるという方法があります。
2021年現在、区分所有マンションの市場全体の相場動向は、昨年4~5月の緊急事態宣言後、大きく活発化しています。
首都圏の中古マンションの成約件数は2020年7月-9月に前年対比1.4%増、2020年10月-12月に同11.8%と大幅に推移しています。
一方で、新規登録数は2020年4月-6月に前年対比-12.9%、7月-9月に同-2.2%、10月-12月は-6.9%と減少しています。
つまり、成約が増えているにも関わらず、新しい物件の登録が少ないので、市場にはマンション在庫が枯渇してきている状態です。
そのため、現在はマンションの売却に適した時期といえるでしょう。

中古マンション 2017年
10~12月
2018年
1~3月
4~6月 7~9月 10~12月 2019年
1~3月
4~6月 7~9月 10~12月 2020年
1~3月
4~6月 7~9月 10~12月
成約件数(件) 9,018 9,884 9,339 8,686 9,308 10,268 9,679 9,406 8,756 10,071 6,428 9,537 9,789
前年同期比 (%) -3.2 -1.6 -1.5 -1.2 3.2 3.9 3.6 8.3 -5.9 -1.9 -33.6 1.4 11.8
前期比 (%)  2.6 9.6 -5.5 -7.0 7.2 10.3 -5.7 -2.8 -6.9 15.0 -36.2 48.4 2.6
新規登録件数 (件) 49,500 52,722 52,058 50,333 51,788 54,607 50,694 51,044 48,546 51,682 45,020 44,044 41,004
前年同期比 (%) 2.7 6.5 9.1 6.5 4.6 3.6 -2.6 1.4 -6.3 -5.4 -11.2 -13.7 -15.5
前期比 (%)  4.7 6.5 -1.3 -3.3 2.9 5.4 -7.2 0.7 -4.9 6.5 -12.9 -2.2 -6.9
成約㎡単価 (万円) 50.8 51.65 51.7 51.85 51.24 53.07 52.67 53.72 54.47 54.91 52.47 55.63 56.73
前年同期比 (%) 3.0 4.8 3.7 3.3 0.9 2.8 1.9 3.6 6.3 3.5 -0.4 3.6 4.1
前期比 (%)  1.2 1.7 0.1 0.3 -1.2 3.6 -0.8 2.0 1.4 0.8 -4.5 6.0 2.0
新規登録㎡単価 (万円) 55.5 56.28 55.9 56.48 56.63 57.08 57.88 57.48 57.32 57.43 57.11 57.44 59.23
前年同期比 (%) 0.2 2.2 1.0 3.1 2.0 1.4 3.5 1.8 1.2 0.6 -1.3 -0.1 3.3
前期比 (%)  1.3 1.4 -0.7 1.0 0.3 0.8 1.4 -0.7 -0.3 0.2 -0.6 0.6 3.1

国土交通省が、毎月公表している年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに、
全国・ブロック別・都市圏別・都道府県別に不動産価格の動向を指数化した「不動産価格指数(住宅) によると
2010年の不動産価格動向指数(全国・区分所有マンション)を100とした場合、2020年11月期には、155.6に達し、
区分所有マンションの市場相場全体は上昇を続けていることが確認できます。

個人売主の売却理由(件数割合) 図

また、特定地域において実際に取引された中古マンションの価格情報を確認したい場合には、
国土交通省が運営している「土地総合情報システム」サイト内にある「不動産取引価格情報検索」を利用することで確認することができます。
ただし、ここで公開されている不動産取引価格情報には、取引された物件が容易に特定できないよう加工した上で公開されていること、
また、ご所有不動産と条件が近しい取引価格情報であったとしても取引の行われた事情などにより、実際の市場相場価格とは相違することがあります。
そのため、あくまでも参考情報にとどめ、より精緻な売却想定価格を把握したい場合には、
不動産仲介会社が無料でおこなっている売却査定サービスを利用するとよいでしょう。

経済政策・税制から考える売却時期

3つ目は、経済政策・税制から売却時期を考えるという方法です。
日本では、デフレ脱却を目的とした低金利政策が続けられていること、
また、住宅ローン減税制度などが導入されていることから、住宅購入の追い風となる環境が整っているといえます。
低金利局面においては、当然住宅ローンの金利も低くなるため住宅を購入するニーズが増えると考えられます。
また、税制面においても、住宅ローン減税制度によって住宅ローンを借入れて住宅を取得した場合には、毎年末の住宅ローン残高または、
住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間にわたり所得税から控除される仕組みがあります。
購入検討者にとっては、大きなメリットがある経済政策や税制であるといえるでしょう。
このような経済政策・税制が実施されている間は、売却に適したタイミングであると考えられますが金利は日々変動していきますし、
住宅ローン減税などの税制も時限制度のものが多くありますので、
日頃の経済ニュースをしっかり確認することで売却に適したタイミングを逃さないようにしましょう。

個別事情によるマンション売却に適したタイミング

マンション売却にあたっては、売却しやすい時期だけでなく、個別事情を考慮することも重要です。
これまでご紹介してきたようなマンションを売却しやすい時期に合わせて、マンションの売却を開始できればよいですが、
個別事情によっては難しい場合も考えられます。
ここでは、ご自身の売却ご事情や不動産の所有期間による個別事情を加味した売却に適したタイミングについて解説いたします。

売却完了までの想定スケジュールを確認

マンション売却のタイミングを検討する上では、マンション売却に要する想定スケジュールを考慮することも大切です。
一般的な不動産売却スケジュールにおいては、
不動産仲介会社との売却相談の開始から残金決済・物件の引渡しまでの売却手続が完了する期間は、通常3~6ヵ月程度要します。
不動産の売却手続きは、不動産売買契約を締結したからといって、売買代金全額が手に入る訳ではありません。
通常、不動産売買契約は、不動産売買契約を締結した後に残金決済・物件引渡しを経て、
その時に初めて売買代金全額を受け取ることが可能となりますので、売却完了までのスケジュールを意識して売却手続きを進めることが必要です。
ただし、すぐに売却(現金化)したいという売却ご事情がある場合には、不動産会社に直接買い取ってもらうという方法もあります。
不動産会社が買主となる不動産買取サービスを利用することで、
売買価格の算出や契約条件の折衝の後、すみやかに売却手続きをおこうことが可能となりますので、
急ぎでの売却が必要な場合には不動産会社による買取サービスの利用も検討してみるとよいでしょう。
仲介と買取の違いについては、下記記事で詳しく解説しています。
買取での売却を検討されている場合には、ぜひ参考にしてみてください。
不動産売却!「仲介」と「買取」の違いとは?それぞれのメリット・デメリットをご紹介!

売却時期の選択に迷ったら売却事情を最優先に

マンションなど不動産の売却を検討しはじめた時には、何かしらの売却の検討に至るご事情があることが通常でしょう。
売却を検討する理由としては、家族構成の変化や転職・転勤などのライフスタイルの変化。
また、普段活用していない空き家や相続した不動産の資産整理のための売却などさまざまな理由が考えられます。
しかし、よりよい住まいへの買い替えなど、ポジティブな売却理由がある一方で、
離婚や住宅ローンの返済の滞りなどを理由とする不動産の売却も決して珍しいことではありません。
不動産の売却ご事情は、人それぞれですが、ポジティブな理由やネガティブな理由ともに売却を完了しなければならない期限があるか、
即ちマンションなどの不動産をいつまでに現金化しなければならないのかを意識することが重要です。
売却理由として、買い替えによるものであっても購入を先行し新居に転居した後に現在の住まい(マンション)を売却する場合には、
一般的な売却しやすい時期を売却のタイミングと設定するとよいでしょう。
しかし、売却で得た資金を新居の購入資金に充当する予定の買い替えの場合には、
新居の引渡し・残金決済時期までに現在の住まいの売却手続きを完了しなければなりません。
そのため「この時期までに必ず売却を完了したい」というご事情がある場合には、
一般的な売却しやすい時期を売却タイミングとして目指すのではなく、
ご自身の売却ご事情に合わせた売却タイミングとすることを最優先としましょう。

不動産の所有期間の長短によって税率が異なる

マンション売却のタイミングを検討する上では、不動産の所有期間(年数)の長短によって税制面での優遇措置が変わってきますので注意をしましょう。
不動産を売却して利益が出た場合の所得を「譲渡所得」といいます。
譲渡所得については、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されることとなりますが、
不動産の所有期間によって税率が変わってきます。
譲渡所得への税率は、不動産の所有期間が譲渡した年の1月1日現在において、5年を超えている場合に「長期譲渡所得」として区分され、
適用税率は20.315%(所得税、復興特別所得税、住民税の合計)の税率となります。
一方、不動産の所有期間が譲渡した年の1月1日現在において、5年以下の場合は、「短期譲渡所得」に区分され、
39.63%(所得税、復興特別所得税、住民税の合計)となりますので、
不動産の所有期間が5年を超えるまで売却タイミングを待ったほうが、得策といえるでしょう。
ただし、一定要件をクリアした居住用不動産の売却の場合であれば3,000万円の特別控除という制度の適用を受けられる可能性があります。
つまり、3,000万円の特別控除の適用が受けられれば、
売却益(譲渡所得)が3,000万円以下であれば所有期間にかかわらずどのタイミングで売却しても違いはないとも考えられます。
しかし、売却益(譲渡所得)が出るか否かを試算するためには、どのくらいの価格帯で売却可能かをまず把握することが必要となります。
そのような場合には、信頼できる不動産仲介会社に売却査定価格の算出を依頼し、
成約想定価格からどの程度税金がかかるかを試算した上で、有利となる売却タイミングを検討するとよいでしょう。

競合のマンション(物件)が売却時期に与える影響

マンションの売却時期を検討する上では、競合物件となるマンションの存在についても考慮する必要があります。
実際どのような影響があるかについて、次のとおりご紹介いたします。

新築マンションの建築計画がある場合

売却予定のマンションと同一エリア内に中・大規模の立地条件のよい新築マンションの建築計画がある場合には、
当該エリアのマンション購入需要が新築マンションに引っ張られ、中古マンション市場の動きが鈍ることがあります。
特に新築マンションの建築計画が、そのエリアの購入希望者に周知されてから販売が開始(販売価格の公表)されるまでには、一定期間を要することが通常です。
マンションの購入検討者からすれば、現時点では販売価格は未定であるものの手が届くのであれば新築マンションを購入したいという期待があります。
そのため、販売が開始されるまでの間は、対象エリアの中古マンション市場のニーズが停滞することがありますので注意が必要です。
ただし、新築マンションの販売開始(販売価格の公表)後、当該エリアの市場相場に比べて強気の販売価格の設定であった場合には、
新築マンションの購入検討者は減少する可能性があります。
その結果、一定期間溜まったその地域のマンション購入需要が、中古マンションの購入需要へと転換し売却タイミングとしては有利に作用することもあります。

中古マンションの競合物件が多数ある場合

同じマンション内や近隣において、売却予定のマンションと同等の条件の中古マンションが多数売出し中物件として市場に出ている場合には、
競合する可能性が高いためこのような場合も注意が必要です。
例えば、とある中古マンション内で売却中の物件が、一室のみである場合には他の近隣中古マンションの売却中物件のみが競合物件となります。
しかし、その中古マンション内に複数の売却中物件がある場合には、
同一マンション内の他の売却中住戸+他の近隣マンションの売却中物件が競合物件となり、ご自身の物件を選択される可能性が低くなります。
さらに、売出し価格の設定は、売却のご事情によってそれぞれに異なってくるため早く売却しなければならないご事情がある場合には、
売出し価格を市場相場どおり、または、やや低めに設定することが一般的です。
逆に、売却スケジュールに余裕がある売却ご事情の場合には、
市場相場よりやや高めに売出し価格を設定し、できるだけ高値での売却を目指すということもあるでしょう。
そのため、競合となり得る売却中物件があまりにも多い場合には、売却タイミングをずらし、後に売却をおこなう方が有利となることもあります。
ただし、中古マンションの現時点の市場において競合物件が多い状況か少ない状況にあるかを分析し、
近い将来新築マンションの建築計画を控えているかなどの情報を得てご所有者自身が、総合的判断していくことは困難がともないます。
このような場合には、当該エリア内の売出し中物件の動向を常に押さえている取引実績が豊富な不動産仲介会社に、
どのような売却タイミングとするべきかを相談することが適切な判断をおこなうための近道となるでしょう。

信頼できる不動産仲介会社に相談しましょう

これまでご紹介してきたような売却に適した時期や個別要因の影響などを事前に知ることで、
よりよい売却タイミングを選択することが可能となります。
しかし、マンションの売却に適したタイミングは、様々な複合的な要因が影響しているため、
一概にこのタイミングがベストということはいえないのが実状です。
もし、ご自身では把握しきれない情報や競合物件となるマンションの情報を収集したい場合には、
不動産仲介のプロである不動産仲介会社にまずは相談してみてください。
無料で売却相談や売却査定をしていただけるでしょう。

小田急不動産では、売却のタイミングに関するお悩みだけでなく、不動産売却に関する様々なご相談を無料にて承っております。
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