マンション売却は「専任媒介」と「一般媒介」どちらが得？
違いと選び方を徹底比較

マンション売却における媒介契約とは？基本をわかりやすく解説

マンションの売却を不動産会社に依頼する際、双方の間で取り交わす契約を「媒介契約」といいます。この契約によって、不動産会社がどのような活動を行うか、仲介手数料の取り扱いはどうなるか、といった基本的な取り決めが定まります。どの種類を選ぶかによって、売却の進め方や結果に違いが出ることもあるため、契約前にしっかり理解しておくことが重要です。

媒介契約の種類は3つ（一般・専任・専属専任）

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。このうち最も縛りが少ないのが一般媒介で、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できます。専任媒介は1社のみへの依頼に限られますが、売主自身が買主を見つけた場合の直接取引（自己発見取引）は認められています。専属専任媒介はさらに制約が強く、1社への依頼のみで、自己発見取引も不可とされています。

それぞれの契約でできること・できないこと

3種類の契約の主な違いをまとめると以下のとおりです。

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
依頼できる不動産会社	複数社	1社のみ	1社のみ
自己発見取引	可	可	不可
レインズ登録義務	なし（任意）	あり	あり
売主への報告義務	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約期間	規定なし（慣習的に3カ月）	3カ月以内	3カ月以内

実務上、多くの売主が悩むのは「一般か専任か」という選択です。専属専任は専任をさらに強化した形であるため、本記事でも主に一般媒介と専任媒介（および専属専任媒介）の比較を中心に解説します。

法律上のルールと義務（レインズ登録・報告義務など）

専任媒介契約および専属専任媒介契約には、宅地建物取引業法（宅建業法）に基づく法的義務が課されています。

レインズ（国土交通大臣指定の不動産流通機構）への登録期限は、専任媒介が契約締結翌日から7営業日以内、専属専任媒介が5営業日以内です（不動産会社・レインズの休業日は除く）。一方、一般媒介契約にはレインズへの登録義務がなく、登録するかどうかは不動産会社の判断に委ねられています。

なお、2025年1月からはレインズへの「取引状況（ステータス）」登録が新たに義務化されており、「公開中」「書面による購入申込あり」「売主都合で一時紹介停止中」の3種類のステータス管理が求められるようになっています。こうした制度的な義務は、主として専任・専属専任に適用されるものであり、一般媒介はその対象外です。

専任媒介と一般媒介の違いを一覧で比較

契約の種類が異なれば、不動産会社の行動原理も変わります。売主にとって直接影響するポイントをひとつずつ見ていきましょう。

依頼できる不動産会社の数の違い

一般媒介では、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できます。どの会社が先に成約させるかという競争が生まれる半面、各社の取り組みにばらつきが出やすいという面もあります。専任媒介（専属専任を含む）は1社のみへの依頼となるため、窓口が一本化され、管理のしやすさという点では優れています。

売主への報告頻度の違い

販売活動の状況報告については、法律で頻度が定められているのは専任系の契約に限られます。専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上の報告が不動産会社に義務付けられており、文書またはメールで行われます。

一般媒介には報告義務がないため、売主側から積極的に問い合わせなければ、活動状況が見えにくくなることがあります。

レインズ登録の有無とタイミング

レインズとは、全国の不動産会社が物件情報を共有するための業者専用ネットワークです。専任・専属専任媒介では登録が義務付けられているため、全国の加盟不動産会社が物件情報を参照できるようになります。一方、一般媒介にはこの義務がなく、各社が自社のポータルサイトや広告に掲載するだけで、レインズへ登録しないケースもあります。

囲い込みリスクの違い

「囲い込み」とは、不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を得る「両手仲介」を狙い、他社からの購入希望者を意図的に排除する行為です。

専任系の契約では1社が独占的に取り扱うため、この囲い込みリスクが生じやすいとされています。一方、一般媒介では複数社に依頼するため囲い込みが起こりにくいと言われますが、実態としてはすべての依頼先がレインズに登録しないまま放置するリスクもゼロではありません。

売却活動の積極性の違い

専任系の契約では、成約すれば確実に仲介手数料を受け取れるという見通しが立つため、不動産会社が積極的に広告や内見設定に取り組む傾向があります。

一般媒介では他社との競争があるぶん、費用や手間をかけた活動を敬遠する不動産会社もあります。人気物件では競争原理が働きますが、そうでない物件では各社の熱量が落ちやすいという現実もあります。

一般媒介のメリット・デメリット

一般媒介は選択肢として多くの売主に検討されますが、向き不向きを理解した上で判断することが大切です。

一般媒介のメリット

一般媒介の最大の魅力は、自由度の高さと競争原理の活用にあります。

複数社に依頼できるため競争が生まれる

複数の不動産会社と契約できるため、各社が「自社で先に売る」という意識を持って動けば、早期売却につながる可能性があります。

幅広く買主にアプローチできる可能性がある

各社がそれぞれのポータルサイトや広告に掲載するため、物件情報が多くの目に触れやすくなります。人気エリアや築浅物件では特に有効でしょう。

囲い込みリスクを抑えやすい

複数社に依頼していれば、1社が囲い込みを行っても他社が買主を見つけられる可能性があります。ただし前述のとおり、複数社すべてがレインズ未登録のまま動かないリスクもあるため、過信は禁物です。

一般媒介のデメリット

自由度の高さがそのまま課題にもなりやすいのが一般媒介です。

不動産会社の本気度が下がる可能性がある

成約に至っても仲介手数料を得られる保証がない一般媒介では、費用をかけた販売活動（オープンルームの実施、広告費の投下など）を不動産会社が躊躇する場合があります。

情報管理が煩雑になりやすい

複数の不動産会社からそれぞれ連絡が入ることで、内見スケジュールの調整や各社への対応に手間がかかります。特に仕事が忙しい売主にとっては、管理の負担が大きくなることがあります。

価格調整や戦略がブレやすい

各社がそれぞれの判断で価格交渉を行うため、売出価格の統一や値下げのタイミングなど、売却戦略に一貫性が持ちにくくなる傾向があります。複数の窓口が存在することで、意図せず情報が錯綜することもあります。

専任媒介（専属専任含む）のメリット・デメリット

専任媒介は不動産会社に勧められることが多い契約形態ですが、それには理由があります。メリットとデメリットの両面を冷静に見ておきましょう。

専任媒介のメリット

専任媒介の強みは、1社が責任を持って動いてくれることから生まれるサービスの充実にあります。

1社が責任を持って販売活動を行う

専任媒介では成約時の仲介手数料が確実に見込めるため、不動産会社が積極的に販売活動を展開する動機が生まれます。レインズへの登録義務（7営業日以内）も課されているため、物件情報が広く流通する仕組みが担保されています。

手厚いサポート・サービスが受けやすい

専任媒介契約の特典として、設備保証（売却後1〜2年）の付帯や、CGを用いた生活感除去の写真編集サービスなどを提供している不動産会社もあります。

売却後に買主が一定期間内に購入を撤回した場合に備えた「買取保証」を付けられる場合もあり、住み替えなど売却を急ぐ状況では特に安心材料となります。

売却戦略が一貫しやすい

1社に任せることで、価格設定・広告戦略・内見対応・交渉といった全工程の方針を統一できます。担当者と連携しながら戦略的に売却を進められるのは、専任媒介の大きなメリットです。

専任媒介のデメリット

ただし、1社に任せることのリスクも無視できません。

囲い込みリスクがある

1社が売主・買主の双方から仲介手数料を得られる「両手仲介」を狙い、他社からの問い合わせを意図的に断る囲い込みが起こりえます。これは売主側にとって機会損失となり、売却期間の長期化や値下げにつながりかねないリスクです。

担当者の力量に結果が左右される

1社に集中して任せる以上、担当者の経験・営業力・ネットワークが売却結果に直結します。担当者の選択を誤ると、レインズに登録されても十分な販売活動がなされないまま時間だけが過ぎてしまうことがあります。

他社の販売力を活用しにくい

どれだけ優秀な不動産会社に依頼しても、1社の持つ買主リストには限りがあります。複数社の力を借りれば届いたかもしれない買主へのアプローチが、専任では構造的に難しくなります。

結局どっちがいい？ケース別おすすめの選び方

専任か一般かの正解は一律に決められるものではなく、物件の状況や売主のニーズによって変わります。以下に代表的なケースごとの目安を示します。

人気エリア・築浅マンションの場合

都心や駅近、ブランドマンションなど「物件力」の高い不動産は、特別な活動をしなくても購入希望者が集まりやすいため、一般媒介で複数社に競わせる戦略が効果的です。購入需要が一定数高い都市部の物件では一般媒介が選ばれる割合が高く、郊外では専任媒介が多いという傾向があるようです。

「まずは一般媒介で各社の動きを見てから、最も信頼できる1社に専任を切り替える」という段階的な手法も現実的な選択肢です。

郊外・売れにくい物件の場合

需要が限られる郊外物件や、築年数が古い・管理状態が悪いといった売りにくい条件を持つ物件では、1社が積極的に動いてくれる専任媒介が向いています。一般媒介では各社の動機が薄くなり、「様子見」のままいつまでも売れないという状況に陥りやすいです。

とにかく早く売りたい場合

住み替えや離婚・相続など、早期売却が優先される場合は、不動産会社が積極的に動きやすい専任媒介または専属専任媒介を選ぶのが基本です。買取保証のある会社と専任媒介契約を結べば、一定期間内に売れなかった場合の買取という安全網も確保できます。

少しでも高く売りたい場合

高値売却を狙う場合も、基本は信頼できる1社との専任媒介が有利です。交渉力のある担当者が売主側の利益を最大化する方向で動いてくれる環境を整えることが、結果的に高い売却価格につながります。一般媒介の場合は各社が相場価格での早期成約を優先しがちで、価格交渉に粘りが出にくいこともあります。

不動産会社との信頼関係がある場合

過去の取引や紹介などで、信頼できる不動産会社・担当者が明確にいる場合は、専任媒介で全面的に任せるのが効率的です。逆に「どこに頼めばよいかわからない」という状態で専任を選ぶのは危険で、まずは複数社の査定を受けて比較検討することが先決です。