借地権買取の流れを解説。
借地権の売却は不動産買取をおすすめする理由

借地権を売却する方法

借地権の契約満了を迎えると「地主に借地権を返還しなければならない」と考えている借地権者の方が多くいらっしゃいます。しかし、実際には借地権は権利ですので、借地権者には売却する権利があります。

地主に借地権を買い取ってもらう

売却する方法としてまず考えられるのが地主に借地権を買い取ってもらう方法です。「借地権をもともとの持ち主が買取ってくれるのが、一番自然なやり方だろう」と思う人が多いと思います。しかし、意外なことに実際には地主が借地権を買い取ることはほとんどありません。

地主はもともと自分の土地であっても、長きにわたって借地として使われた土地を利用しようという考えがない人もいます。よって、借地権を買い取っても土地の使用用途が決まっていないのであれば土地を持て余すだけになります。しかも、これまで得られていた賃料収入が消滅するからです。いらない土地を買い取って、なおかつ定期収入を失うことになるなら、そんな取引にのる人はいないと理解できると思います。

「長きにわたって地主と良好な関係を構築しているので借地権の買取に応じてもらえそうだ」といった場合や「地主が明確に土地を利用する予定があるらしい」という場合にしか買取は難しいでしょう。

第三者に売却する

次に売却する方法としては、地主以外の第三者に借地権を売却する方法です。

「借地権は権利だから売却は可能だ。だから、第三者への売却だってできるだろう」と思う人もいるようです。

しかし、実際の不動産取引の現場で、そういったケースは多くありません。

借地権を第三者に販売するには、借地権者の責任と負担について地主から承諾を得ることが必要になるからです。この承諾を得られて、初めて第三者に譲渡することが可能になります。そして、譲渡承諾料を支払う慣習があることも頭に入れておきましょう。

「承諾料を支払う必要があるのならば、適正な価格はいくらか？」「今後の契約内容はどのように変更するのか？」などを話し合いによって取り決める必要があります。

土地の利用方法や地主の意向など複雑な要因が絡んでくるので、交渉はかなり難航することもあります。この調整のために数年かかるということも、しばしばあります。しかし、地主から承諾を得ることはできなければ、第三者への売却はできません。

また、地主の承諾なしで第三者に借地権を売却すると、信頼関係を破壊する行為と見なされ、借地契約を解除する正当な理由に該当する恐れがあるので注意が必要です。

不動産会社が借地権を買い取る

上記のように、地主や第三者に買取ってもらうのが難しい場合は、不動産会社に買い取ってもらうことがおすすめです。

第三者に借地権を売却する場合は個人だけではなく、不動産会社に売却することもできるのです。

不動産会社に買い取ってもらうメリットとして不動産会社の交渉力があげられます。

前述してきたように、借地権は権利関係が複雑になる傾向にあり、単なる土地の売買よりも遙かに難しい取引です。その上で借地権者と地主、第三者が交渉して合意する必要がありますが、三者が合意できる内容を決定することは難しい作業です。一般人ならば、こうした交渉ごとを続けるのは、骨が折れる作業になります。しかし、不動産取引のプロたる不動産会社は、日常的に交渉をこなしているため難なく交渉に取り組めるためお勧めできるのです。

特に借地権を売却することがすでに決まっている場合は、まず不動産会社に買取を依頼することを検討してみましょう。不動産会社は専門家として査定価格を算定してくれるので、適正な価格での買取が期待できます。

不動産会社に買取を依頼する際には実績のある不動産会社を選ぶことが大切です。交渉をまとめるためには高い技術が求められるので、借地権買取の経験がないと交渉がスムーズに進まない可能性があります。依頼する前に借地権の取り扱い実績があるかどうかを確認しましょう。

借地権買取の流れ

借地権を第三者に売却する場合には次のような流れで進めていくことになります。

• 譲渡承諾の交渉
• 売却活動
• 売買契約の締結
• 決済・引き渡し

それぞれについて具体的に見ていきましょう。

譲渡承諾の交渉

借地権の売却には地主から譲渡承諾を得ることが不可欠です。順序としては、買主を探す前に地主と交渉し、譲渡の承諾を得ましょう。

さらに、譲渡承諾料についてしっかりと決定しましょう。価格は地主と借地権者の合意によって決まりますが、借地権価格の10%程度が目安という意見もあるようですが、借地権に関しては個別性が強いのでケースに応じて良く調べて決めるべきでしょう。

また、譲渡の承諾だけではなく、借地上の建物が老朽化していて建替えが必要な場合には建て替え許可についても承諾を得る必要があります。建替えの承諾を得られなければ、新しい買主が借地権を購入しても目的にあった利用ができません。建替えの承諾を得るためには別途条件変更のための承諾料を支払う必要があります。

売却活動

地主から譲渡承諾を得られたら売却活動を開始します。借地権を売却する場合は不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。なぜなら借地権は地主と借地権者、買主の3者の合意が必要であり、調整が難しい取引だからです。

したがって、借地権の取引に定評のある不動産会社に相談をして、仲介を依頼します。依頼した不動産会社が売却活動をしてくれるので買主が見つかるまでは基本的に待機しています。一方で既に買主が決まっている場合には、不動産会社を通さずに直接売却活動を行います。

不動産会社に仲介を依頼する場合もそうでなくても買主が見つかったら具体的な条件について交渉を行います。「借地権をいくらで買い取るのか」「買取の時期はいつになるのか」などの交渉を行います。不動産会社が仲介している場合は不動産会社に事前に希望を伝えておけば問題ありません。

売買契約の締結

買主が見つかり、売却価格や譲渡の時期などの条件で合意ができれば売買契約を締結します。売買契約は通常の不動産売買と異なり、地主の文書による承諾を条件とした売買契約であることが必要です。したがって、借地権者と買主の間で売買契約を締結しておいて、地主に承諾書を作成してもらってから買主に連絡を入れます。承諾書には借地権の譲渡について承諾する旨だけではなく、建替えについて承諾する旨の文章も必要です。

決済・引き渡し

決済・引き渡しについても知っておきましょう。

まず、他の取引と同じように売買契約の内容に基づいて決済及び引き渡しを行います。建物付きの借地権を売却する場合は、建物の所有権移転登記を行う必要があります。決済及び土地の引き渡しが完了したらすべて完了です。

借地権買取を依頼する不動産会社選びのポイント

通常の不動産売買については日本中に多くの仲介会社があり、情報も多いので、不動産会社を選ぶことに困ることはないでしょう。

しかし、借地権買取は不動産に関連する取引では比較的珍しい形態です。何年も不動産仲介に携わっているが、借地権の買取については実績がないという人もいるようです。そのため、良い不動産会社を選ぼうにも、その情報が豊富ではありません。それではどのような基準で不動産会社を選べばよいのでしょうか？具体的なポイントは以下のとおりです。

• 借地権を買い取った実績のある不動産会社
• 借地権譲渡に特化した不動産会社
• 弁護士や税理士が在籍している不動産会社

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

実績のある不動産会社

不動産会社によってはこれまでの成約実績をホームページで公開している場合があります。

実績が非公開でも問い合わせをすれば、これまでの成約実績を教えてくれることもあります。

実績については、買取実績のある地域や建物の有無、買取価格などから判断することができそうです。買取を希望する借地権と同様の地域で実績があればとても心強いですし、これまでの買取価格がわかるなら目安になりそうです。

借地権買取に特化した不動産会社

それほど多くはありませんが、不動産会社の中には借地権の買取に特化した会社があります。これらの会社には地主と交渉した経験やノウハウが大量に蓄積されているほか、「譲渡を認めてくれない地主」「借地権の相続を受けたが必要ないと主張する地主」「過去にも借地権の売却を巡って揉めている案件」といった普通のトラブルを解決した実績がある企業も少なくありません。
これらの不動産会社は借地権買取について親身になって話を聞いてくれることが多いです。迷ったらまずは相談してみましょう。

弁護士や税理士が在籍している不動産会社

本稿では借地権の買取は地主の承諾が必要ですので、承諾や承諾料についてトラブルに発生しやすいことを紹介してきました。また、同様に借地権を巡っては権利関係が複雑に絡んでいることが多く、税務や法務の知識が不可欠であることも紹介しています。

言うまでも無く、法的な問題は弁護士、土地資産とお金の関係については税理士が高い知見を持ちます。こういった有資格者が在籍している不動産会社であれば、トラブルが発生しても専門家が解決してくれるという側面があります。

こういった観点から、頼れるパートナーになる不動産会社を探してみましょう。