不動産売却のノウハウ

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住宅ローン完済前でも住まいの買い替えは可能?
ローン完済前の売却方法や注意点について

生活環境の変化など、様々な理由で住まいを買い替える必要性が出てくるかもしれません。
その場合、住宅ローン完済前でも住まいの買い替えは可能なのでしょうか?
ローン完済前の住まいの売却方法や注意点をご紹介します。

目次

住宅ローンが残っていても、住まいの売却は可能

人生は様々な変化が訪れるもの。
一生の住家として購入した住まいも生活環境の変化や時間の経過によっては、買い替える必要性が出てくることは往々にあるものです。
そんなときに注意したいのが「住宅ローンが残っている場合」です。
住宅ローンが残っている場合でも住まいの買い替えは可能なのでしょうか?

結論からいうと、住宅ローン完済前でも住まいの買い替えは可能です。

本来、住宅ローンは完済しなければ売却できません。しかし、場合によっては、住宅ローン完済前でも買い替えは可能です。
ローン完済前の買い替えについての基本事項と注意点を確認しておきましょう。

まずは抵当権について確認しましょう

一般的に住まいを購入する場合、住宅ローンを利用することになります。
住宅ローンを利用する際には、「抵当権」と呼ばれる権利を借入先の金融機関が設定しています。

抵当権とは

住宅ローン借入者が、万が一ローンを返済できなかった場合に、金融機関がその住宅を売却してローンを返済できるように設定する仕組みのことです。
具体的には、住宅ローンを借りるときに、金融機関が建物や土地を担保とします。そして金融機関が建物や土地に「抵当権」という権利を設定します。
抵当権は、ローンを完済すれば抹消することができます。

抵当権を抹消しておく必要性とは

抵当権は1つの物件に2重に設定できません。そのためローンを完済して、抹消しなければ、買い手が新規に住宅ローンを組めないのです。
そのため住まいの売却時には、ローンを完済して抵当権を抹消しておく必要があるのです。

売却代金でローンを完済できるのか、できないのかがポイント

このように不動産を売却するには「抵当権の抹消」が必要となるため、「売却代金でローンを完済できるかどうか」が大きなポイントとなります。
そこで、売却代金で住宅ローンが「完済できる場合」・「できない場合」の各パターンを確認しておきましょう。

売却代金でローンが完済できる場合

売却代金でローンが完済できる場合 図

売却代金で住宅ローンを完済できる場合は、金融機関の抵当権を抹消できます。
その場合、売却代金でローンを返済するように設定をすることで、金融機関が売却代金の中からローンの残額を引き落とし、そして抵当権を抹消します。
そのため新たな買い手が問題なく抵当権を設定し、住宅を購入することができます。

売却代金でローンが完済できない場合

売却代金でローンが完済できない場合 図

一方で、場合によっては、売却代金がローン残額に届かないということがあるかもしれません。このようなケースを「担保割れ」といいます。
担保割れは、購入時より不動産価値が下がっていた場合や、地価の変動などで起こりますが、決して珍しいケースではありません。
しかし、担保割れだからといって、住まいの買い替えができないわけではありません。買い替えに使えるローンを利用することで、抵当権を抹消できることもあります。
またつなぎ融資を利用することで、買い替え資金を借りられることもあります。

買い替えに使える融資やローンとは?

住宅の売却代金でローンが完済できない場合、下記のような融資やローンを利用することが一般的です。

買い替えローンとは

買い替えをする家の住宅ローンに、担保割れをしたローン残額を上乗せして借りられるローンです。
買い替えローンを利用することで、売却代金が住宅ローン残額に届かなかった場合にも完済することができます。
買い替えローンは、新たに購入する住宅のローンに仮住まいなど、買い替えに必要な諸経費も含めて融資を受けることも可能です。
利用するには審査を受けなければならないなど、一定の利用条件があります。

つなぎ融資とは

家を買い替える場合、売却と購入のタイミングが必ずしも一致しないことがあります。
売却が完了する前に、家の購入をする場合は、売却代金を新居の購入に充てることができません。その場合に、利用できるのがつなぎ融資です。
つなぎ融資は、家の売却代金に相当する金額の融資を受けられます。住宅が売却できた場合、売却代金で一括返済します。
つなぎ融資は特定の金融機関で取り扱われています。
また、つなぎ融資だけを別の金融機関で借りるという方法はできません。
そのためつなぎ融資を検討する場合は、利用できる金融機関であるかどうかも住宅ローン選びのポイントとなります。

買い替えの際「売却」と「購入」はどちらを先にしたら良いのか

どちらのケースにもメリット・デメリットがあります。
資金計画やスケジュールを考慮した上で、どちらかを選ぶことになります。

  「売却」先行 「購入」先行
メリット
  • 売却金額が先に確定するので、資金計画が立てやすい
  • 新居の購入が後なので、時間的余裕をもって売却できる
  • じっくりと購入物件を探すことができる
  • 仮住まいの用意が必要なく引越しの手間が1度で済む
デメリット
  • 物件の引渡し日までに次の住まいを探す必要がある
  • 仮住まいをする場合は、仮住まいの費用と引越し費用がかかる
  • 仮住まいをする場合は、2度引越しをしなければならない
  • 売却金額が確定していないため、購入物件の資金計画が立てにくい
  • ローンを2重に抱えてしまう可能性がある

このように売却が先行する場合も、購入が先行する場合も両方にメリット・デメリットがあります。
そのためどちらを先に行うかは、不動産仲介会社に相談のうえ、決定するとよいでしょう。

ローン完済前の買い替えについては不動産仲介会社に相談するのがおすすめ

住まいの買い替えで最も重要なことは、資金計画です。
売却を先行させるのか、または、購入を先行させるのかは、お客様のそれぞれのご事情でメリット・デメリットは大きく異なってまいります。
まだ、買い替えを決めていなくてもまずは、買い替えを検討されているご事情を不動産仲介会社に相談するところからはじめてみましょう。

小田急不動産では、訪問査定・簡易査定ともに無料で承っています。
お客さまの売却のご事情に応じた最適なご提案をさせていただきます。