不動産の抵当権は相続しても消えない。
相続放棄やその他の選択肢も紹介

不動産の抵当権は相続で消えない

抵当権が付いている不動産を相続した場合、相続によって抵当権が消えることはありません。まずは抵当権の基本を理解しておきましょう。

抵当権の基本

抵当権とは、債務者が融資を受けて不動産を購入する際に、債権者が不動産を担保にする権利です。分かりやすく言うと、「ローンを組む人＝債務者」「融資をする金融機関＝債権者」となります。

抵当権は、返済が滞りなく行われている限り行使されることはありません。一方で、長期間にわたりローンを滞納すると、抵当権が実行されます。実行されると、不動産が差し押さえられたのち、最終的に競売にかけられます。

競売になると、不動産は市場価格よりも低い金額で売却されることを理解しておきましょう。

相続したら抵当権は消えるのか

不動産を相続しても、抵当権は消えません。

抵当権がついているということは、不動産が担保物件になっているということです。相続が発生したら、債権者である金融機関と打ち合わせをする必要があります。

一般的には、相続人が不動産と債務を引き継いで返済を継続します。ローンが完済となった時点で、ようやく抵当権を消すことができます。

相続物件に抵当権がついている理由

相続した不動産に抵当権が残っている場合があります。その理由は大別すると3つです。

• ローンが残っている
• 抵当権の抹消登記が行われていない
• 第三者の債務の担保になっている

ローンが残っている

相続した不動産の住宅ローン残高があると、抵当権は設定されたままとなります。

通常、住宅ローンの債務者は団体信用生命保険（団信）に加入しています。債務者が死亡すると、その時点でローンは完済となり抵当権も抹消するのが一般的です。しかし、住宅ローンの商品も多様で、団信は任意加入のものもあります。団信に加入していなければ、債務者が死亡してもローンは残り、相続人が支払いを継続する必要があります。

抵当権の内容は、不動産登記簿謄本にて確認できます。個人で取得もできますが、司法書士に依頼してもいいでしょう。不動産登記簿謄本には、抵当権者である金融機関も記載されているので、確認の上問い合わせてみましょう。

抵当権の抹消登記が行われていない

債務がない（完済している）にも関わらず、抵当権がついていることがあります。これは、住宅ローンを完済後、抵当権抹消登記を行なっていないからです。

抵当権の抹消は、債務者が行いますが、すぐに抹消登記をしなくても生活に支障は出ません。そのため放置されているケースが多いのが実情です。相続手続きの中で、抵当権が付きっぱなしだったと判明するのは珍しいことではありません。

債務者の死亡後に抵当権抹消登記をするには、不動産の名義変更（所有権移転登記）など別の登記が必要となってきます。

第三者の債務の担保になっている

被相続人以外の第三者の債務の担保として、抵当権が設定されていることがあります。

この場合、相続人は債務返済の義務はありません。一方で、第三者の債務が完済されない限り、抵当権を外すことはできません。

相続放棄は可能？ほかの選択肢は？

相続人は、相続をしないという選択肢もあります。相続財産の資産と負債を見て、負債の方が多い場合は「相続放棄」をするのも一つの手です。

抵当権がついていた不動産を引き継ぐということは、債務の引き継ぎをするということです。経済状況によっては引き受けが難しい人もいるでしょう。相続放棄や、それ以外の選択肢も見ていきましょう。

相続放棄のメリット

相続放棄の最大のメリットは、債務を引き継がなくていいことです。相続は、資産と負債の両方を引き継ぐ必要があります。

いずれかだけ引き継ぐことはできないため、資産よりも債務が多い場合はすべてを放棄する選択ができます。また、相続は「争続」といわれるほど、トラブルが多いです。遺産の分け方でもめたり、相続人同士の仲が悪かったりして、10年以上解決しないことも珍しくありません。

相続放棄のデメリット

相続放棄のデメリットは、現金などのプラスとなる財産も相続できなくなることです。

相続放棄の時限は3カ月（相続を知ったときから）なので、あまり猶予はありません。相続人同士の協議や、家庭裁判所への申し出など時間と手間がかかります。短時間で動く必要があるので、非常に煩雑といえます。

また、一度相続放棄すると、撤回はできないのも注意が必要です。

不動産を売却する

不動産に継続して住む人がいない、ローンを引き継ぐ人がいないときは、不動産を売却するのもひとつの手段です。

不動産は固定資産税や修繕費など、何かと維持費がかかります。立地がよければ固定資産税も高額となります。将来的な維持負担を考えて、不動産を手放す判断をする人も多いです。

不動産を売却できれば、売却代金でローンを完済します。不動産売買において、抵当権付きの不動産は非常に不利ですが、売却代金で完済ができると分かっていれば話は別です。抵当権がついていない物件として扱われるので安心してください。

なお、不動産の売却資金でもローンを完済しきれないときは、相続人が足りない分を負担する必要があります。売却価格を把握したい場合は、不動産会社に相談してください。無料で売却査定をしてくれます。

相続土地国庫帰属制度

2024年に新設される制度が「相続土地国庫帰属制度」です。

「相続土地国庫帰属制度」は、相続した土地を国庫に帰属させて、管理者不明の土地を減らすことを目的とした制度です。また、資産は相続したいが土地はいらないといったニーズにも対応しています。

原則、国庫に帰属できるのは土地のみです。以下のような土地は、申請しても却下されるので注意が必要です。

• 建物がある土地
• 担保権や使用収益権が設定されている土地
• 他人の利用が予定されている土地
• 特定の有害物質によって土壌汚染されている土地
• 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地

参考：政府広報オンライン「相続した土地を手放したいときの「相続土地国庫帰属制度」」を参考に解説します。

抵当権がついたままの土地は、制度の対象外となります。制度を使う場合は、ローンを完済して、抵当権抹消登記を済ませてから申請するようにしましょう。

相続放棄をせずに抵当権を抹消する流れ

抵当権付きの不動産を相続し、抵当権を抹消できる場合はどのように手続きを進めればいいでしょうか。

相続後に抵当権抹消をする

ローンを完済し、抵当権の抹消ができる状況になった不動産についての流れを紹介します。

①引き継ぐ名義人の確定

あらかじめ相続人同士で、誰が引き継ぐのか明確にしておきます。

将来の争いを防ぐため、遺産分割協議書として書面で残すのも有効です。相続人同士でもめた場合は、弁護士を間に入れると円滑に進みます。ローンが残っている場合は、このタイミングで金融機関に相談しましょう。団体信用生命保険に加入していれば、保険金による完済手続きに移ります。

手元資金による完済であっても、金融機関に死亡の事実を報告しておきましょう。

②所有権の移転登記（相続登記）

被相続人から相続人へ、不動産の名義変更を行います。

被相続人の戸籍謄本を集める必要があるため、煩雑になることが予想されます。不安な場合は、専門家である司法書士に相談してみましょう。

なお、2024年4月より相続登記は義務化されます。原則、相続を知ってから3年以内に相続登記を済ませる必要があります。申請せずにいると、最大10万円の過料が科せられるので注意しましょう。

③抵当権の抹消登記

相続登記をしたあと、抵当権の抹消登記を申請します。

通常、抵当権関連の書類は金融機関が持っています。ローン完済と同時に、新たな所有者へ書類が交付されます。抵当権の抹消登記は自分でも行えます。法務局にて登記申請書を記入し、金融機関から渡された書類を添付すれば登記申請できます。

登記は、不動産のある場所の所轄の法務局に申請する必要があります。遠方の場合は司法書士に依頼するといいでしょう。

相続放棄の期限

先述したとおり、相続放棄の申請には時限が定められています。

原則、相続を知り得た日の翌日から3カ月以内に家庭裁判所にて手続きを行わなければなりません。所定の手続きを取れば期日の延長もできます。

相続放棄の意思が固まったら、相続放棄申述書を家庭裁判所に提出します。相続放棄は、必ず親族間で協議の上行うようにしてください。

不動産の相続は大変もめやすいため、不動産会社や司法書士、弁護士などの専門家に早い段階で相談しておきましょう。