東京の不動産売却。
価格や相場、売却の流れも解説

東京都の中古マンション価格相場の推移

東京都の中古マンション市場は、長年にわたり日本の不動産市場を牽引してきました。近年の傾向を見ると、いくつかの特徴的な動きが観察されています。

まず、価格の継続的な上昇が挙げられます。

国土交通省が運営している「不動産情報ライブラリ」では、不動産の売買を行った人へのアンケート結果を公開しています。下記表は「不動産情報ライブラリ」のデータをもとに、東京都内で過去10年取引された中古マンションの情報を集計したものです。

年	平均価格	平均㎡	㎡単価
2023年	4,363万548円	45.1㎡	96万6,955円
2022年	4,144万4,161円	45.2㎡	91万6,323円
2021年	4,003万7,858円	46.4㎡	86万2,142円
2020年	3,779万7,472円	46.9㎡	80万6,126円
2019年	3,626万4,000円	47.1㎡	76万9,752円
2018年	3,513万6,046円	46.9㎡	74万9,599円
2017年	3,426万9,812円	46.9㎡	73万339円
2016年	3,408万332円	47.3㎡	72万6円
2015年	3,281万4,442円	48.5㎡	67万7,275円
2014年	3,027万6,384円	48.8㎡	61万9,833円

平均価格や㎡単価それぞれが大きく上昇していることが分かります。特に不動産上昇下落を比較するためには、㎡単価に注目しましょう。

「不動産情報ライブラリ」より集計

2014年には61万9,833万円だった中古マンションの㎡単価は、2023年には96万6,955円と、10年で150%以上の上昇です。

この上昇トレンドは、2024年現在も続いています。この背景には、東京への人口集中、低金利政策、そして外国人投資家の関心の高まりなどがあります。特に、都心部では高級物件を中心に大幅な価格上昇が見られ、一部のエリアでは数年前と比べて50%以上も価格が上昇している例も珍しくありません。

また、一般的に中古マンションは新しい物件ほど高値で取引される傾向にありますが、近年では、リノベーションされた中古物件も人気を集めています。新築物件の価格高騰を受けて、良質な中古物件にも注目が集まっているためです。

交通利便性も、依然として価格形成の重要な要素となっています。駅から徒歩圏内の物件は、変わらず高い需要があり、価格も堅調に推移しています。特に、複数の路線が乗り入れるターミナル駅周辺の物件は、高い評価を受けています。

このように、東京都の中古マンション価格は全体的に上昇傾向にありますが、物件の立地や特性によって個別の価格変動があることに注意が必要です。売却を考える際は、こうした市場動向を踏まえつつ、自身の物件の特性を正確に把握することが重要です。

東京都の中古戸建て価格相場の推移

中古戸建ての市場も、マンション市場と同様に上昇傾向です。

「不動産情報ライブラリ」のデータを集計した表は下記の通りです。

東京都：中古戸建て価格推移

年	平均価格	平均㎡	㎡単価
2023年	7,317万8,051円	114.3㎡	64万436円
2022年	6,800万306円	116.6㎡	58万3,432円
2021年	5,941万9,744円	113.8㎡	52万2,358円
2020年	5,521万7,395円	111.7㎡	49万4,368円
2019年	6,108万5,889円	114.9㎡	53万1,455円
2018年	6,136万8,151円	118.3㎡	51万8,681円
2017年	5,691万1,471円	118.1㎡	48万1,933円
2016年	5,609万3,984円	117.1㎡	47万9,094円
2015年	5,247万9,852円	116.9㎡	44万8,965円
2014年	5,043万8,806円	116.0㎡	43万4,638円

「不動産情報ライブラリ」より集計

㎡単価の推移グラフを見てみると2020年に一度価格が落ち込んでいることがわかります。これは、新型コロナウイルスの影響で、不動産価格低下の懸念や買い控えといった影響が僅かに物件価格にあらわれていたものでと考えられます。その後、価格は再び上昇しています。2014年43万4,638円だった㎡単価は、2023年は64万436円と145%以上の上昇です。

中古戸建ての価格を考える上で最も重要なのは、土地の価値です。建物よりも土地の価値に大きく左右されるため、都心部や人気エリアでは高値で取引される傾向にあります。特に、希少性の高い広い敷地を持つ物件や、都市計画で今後の発展が期待できるエリアの物件は、高く評価されています。

一方で、建物の状態も重要な要素です。築年数が経過した物件でも、適切なメンテナンスやリノベーションが施されていれば、高い評価を得ることができます。実際、古い戸建てをリノベーションして販売するビジネスモデルも増加しており、こうした物件への需要も高まっています。

近年の自然災害の増加により、物件選びの基準も変化しています。耐震性はもちろん、水害リスクなども重要な考慮事項となっています。高台にある物件や、耐震・免震構造を採用した物件は、より高い評価を受ける傾向にあります。

東京都の土地価格相場の推移

東京都の土地価格は、不動産市場の中でも特に注目されている分野です。その動向は、経済指標としても重要視されており、様々な要因が複雑に絡み合って価格形成がなされています。

「不動産情報ライブラリ」から集計したデータは下記の通りです。

東京都：土地価格推移

年	平均価格	平均㎡	㎡単価
2023年	9,966万237円	185.9㎡	53万6,021円
2022年	9,900万8,460円	192.8㎡	51万3,435円
2021年	8,130万3,704円	175.6㎡	46万3,079円
2020年	6,971万566円	168.8㎡	41万2,939円
2019年	7,422万8,739円	181.9㎡	40万8,177円
2018年	7,710万2,009円	192.8㎡	39万9,906円
2017年	7,703万5,727円	194.5㎡	39万6,158円
2016年	7,435万6,590円	196.6㎡	37万8,130円
2015年	7,007万1,860円	190.6㎡	36万7,627円
2014年	6,399万8,315円	191.4㎡	33万4,404円

まず、全体的な傾向として、東京都の土地価格は長期的に見て上昇傾向にあります。

「不動産情報ライブラリ」より集計

東京オリンピックの開催や人口の首都圏集中、首都圏の土地不足による需要高など、東京の土地価格を押し上げている要素は様々です。

2014年時点で㎡あたり33万4,404円だった土地価格は、10年で53万6,021円と、160％以上上昇しました。

しかし、この上昇傾向は一様ではありません。地域間格差が拡大しており、特に都心部と郊外部の価格差が顕著になっています。

一方で、都心から離れた地域では、上昇率は比較的緩やかです。ただし、再開発や新たな交通インフラの整備によって、急激に価値が上昇するケースも見られます。

23区と都下で不動産価格を比較

東京都の不動産市場を理解する上で、23区（特別区）と都下（多摩地域および島しょ部）の比較は非常に重要です。両者は地理的に近接していながら、不動産価格や市場の特性に大きな違いがあります。中古マンション、中古戸建て、土地のそれぞれについて、23区と都下の価格傾向を詳しく見ていきます。

中古マンション価格

「不動産情報ライブラリ」より、東京23区と東京都下で取引された中古マンションの㎡単価の推移を比較してグラフに集計しました。

「不動産情報ライブラリ」より集計

上記グラフを見ると、23区と都下ではそれぞれ中古マンション価格が上昇傾向であることがわかりますが、特に23区では価格上昇が大きいことがわかります。

23区の中古マンション市場は、特に都心部（千代田区、中央区、港区など）では、1㎡あたりの価格が数百万円台のような物件も珍しくありません。この高額化の背景には、ビジネス街への近接性や生活利便性の高さ、そしてステータス性などが挙げられます。

一方、都下の中古マンション価格は、23区と比べると相対的に安価です。家族向けの広めの物件が多く、自然環境の良さや静かな住環境を求める層に人気があります。

ただし、都下でも駅前再開発や新線開通などにより、一部地域で急激な価格上昇が見られることがあります。

東京23区：中古マンション価格推移

年	平均価格	平均㎡	㎡単価
2023年	4,560万9,538円	43.3㎡	105万4,035円
2022年	4,333万4,975円	42.8㎡	101万1,359円
2021年	4,192万6,474円	44.2㎡	94万9,158円
2020年	3,952万3,032円	44.6㎡	88万6,851円
2019年	3,794万7,745円	45.0㎡	84万3,079円

東京都下：中古マンション価格推移

年	平均価格	平均㎡	㎡単価
2023年	2,975万4,934円	58.1㎡	51万2,181円
2022年	3,024万5,068円	59.3㎡	50万9,792円
2021年	2,855万2,988円	60.2㎡	47万4,074円
2020年	2,687万5,302円	61.6㎡	43万6,383円
2019年	2,565万9,479円	60.3㎡	42万5,247円

中古戸建て価格

中古戸建てにおいても。23区の価格上昇が大きいことがわかります。

「不動産情報ライブラリ」より集計

23区の中古戸建て市場は、土地の価格が高いため、全体的に高額な取引が中心となっています。特に、山手線内側や人気住宅地では、数億円規模の取引も珍しくありません。敷地面積は比較的小さいものが多く、100㎡未満の物件も少なくありません。

23区内の中古戸建ては、立地の良さから、築年数が経過していても需要が高い傾向にあります。特に、交通の便が良く、商業施設や教育施設が充実している地域では、古い物件であってもリノベーション需要が高く、高値で取引されているようです。

一方、都下の中古戸建ては、23区と比べて広い敷地面積の物件が多く見られます。価格帯の幅も広く、比較的安価な物件から高級住宅まで、多様な選択肢があります。特に、自然環境や子育て環境を重視する家族層に人気があり、庭付きの一戸建てなどが好まれる傾向にあります。

ただし、都下でも駅からの距離によって価格差が大きく、駅近の物件は23区並みの価格で取引されることもあります。また、大規模なニュータウン開発が行われた地域では、建物の老朽化と人口減少が課題となっており、価格下落が見られる地域もあります。

東京23区：中古戸建て価格推移

年	平均価格	平均㎡	㎡単価
2023年	9,230万3,799円	98.9㎡	93万3,293円
2022年	8,461万6,449円	101.2㎡	83万6,414円
2021年	7,279万6,916円	96.8㎡	75万2,114円
2020年	6,692万4,330円	94.6㎡	70万7,707円
2019年	7,497万4,007円	99.2㎡	75万6,106円

東京都下：中古戸建て価格推移

年	平均価格	平均㎡	㎡単価
2023年	4,421万6,438円	137.5㎡	32万1,517円
2022年	4,411万6,458円	138.7㎡	31万8,143円
2021年	4,127万9,053円	136.8㎡	30万1,843円
2020年	3,938万9,783円	134.8㎡	29万2,101円
2019年	4,029万8,434円	138.6㎡	29万829円

土地価格

都下の㎡単価はほぼ横ばいである一方、23区では大きく上昇しています。

「不動産情報ライブラリ」より集計

23区内では、住宅地にくわえて商業地の取引も土地価格相場を大きく引き上げています。たとえば、銀座や丸の内といった商業地では、住宅地の何倍もの価格で取引されることがあります。また、再開発や都市計画の影響を強く受けるため、将来の開発可能性が高い地域では、現在の利用状況以上の価値がつくこともあります。

23区内では小規模な土地でも高値で取引される傾向にあります。これは、土地の細分化が進んでいることと、マンションやアパートなどの集合住宅建設需要が高いことが影響しています。

一方、都下の土地価格は、23区と比べて相対的に安価です。ただし、地域による価格差が大きいです。駅前や人気住宅地では高額で取引される一方、山間部や島しょ部では比較的安価な土地も多く存在します。

都下では、大規模な宅地開発が可能な土地が残っているのも特徴です。これらの土地は、将来の開発ポテンシャルを秘めており、長期的な投資対象として注目されることもあります。

また、自然災害リスクの低い地域では、土地価格が堅調に推移しています。特に、高台にあり水害リスクの低い地域や、地盤の良い地域の土地は、防災意識の高まりとともに評価が上がっています。

東京23区：土地価格推移

年	平均価格	平均㎡	㎡単価
2023年	1億2,773万8,938円	150.7㎡	84万7,859円
2022年	1億2,955万6,220円	154.9㎡	83万6,153円
2021年	1億507万7,653円	145.6㎡	72万1,858円
2020年	8,596万3,145円	136.9㎡	62万7,899円
2019年	8,901万4,470円	146.8㎡	60万6,442円

東京都下：土地価格推移

年	平均価格	平均㎡	㎡単価
2023年	5,094万9,992円	247.1㎡	20万6,189円
2022年	5,192万5,516円	251.2㎡	20万6,678円
2021年	4,391万8,802円	222.8㎡	19万7,159円
2020年	4,185万9,517円	223.5㎡	18万7,293円
2019年	4,661万3,063円	247.4㎡	18万8,442円

再開発計画と不動産価値への影響

東京都全体で様々な再開発計画が進行しており、これらは不動産価値に大きな影響を与えています。23区と都下では、再開発の規模や性質が異なり、それぞれの不動産市場に独自の影響を及ぼしています。

23区では、主要ターミナル駅周辺の大規模再開発が目立ちます。渋谷、品川、池袋などでは、駅を中心とした大規模な都市再生プロジェクトが進行しています。これらの再開発は、オフィス、商業施設、住宅などの複合的な機能を持つ大規模ビルの建設を伴うことが多く、周辺地域の不動産価値を大きく押し上げる効果があります。

また、東京オリンピック後も継続する臨海部の開発も注目されています。晴海や豊洲などの地域では、大規模な住宅開発やオフィス開発が進められており、新たな都市の顔として期待されています。これらの地域では、開発の進捗に伴って不動産価値が上昇する傾向にあります。

さらに、23区内では老朽化したオフィスビルや住宅の建て替えプロジェクトも活発です。特に、1970年代から80年代に建設された建物の更新時期を迎え、より高機能で環境性能の高い建物への建て替えが進んでいます。こうした動きは、エリア全体の価値向上につながっています。

一方、都下では異なる性質の再開発が進んでいます。多摩ニュータウンの再生プロジェクトは、その代表例です。高度経済成長期に開発された大規模住宅地の老朽化と人口減少に対応するため、既存の住宅を更新しつつ、新たな機能を導入する取り組みが行われています。これらのプロジェクトは、エリアの価値を維持・向上させる効果が期待されています。

また、立川、八王子など、多摩地域の核となる都市では、駅前再開発が進んでいます。これらの再開発は、商業施設やオフィス、住宅などの複合的な機能を持つ施設の建設を伴うことが多く、都市の魅力向上と人口集積につながっています。

大規模な再開発は長期間にわたることが多く、工事期間中は周辺の生活環境に影響を与える可能性もあります。また、再開発に伴う地域の性格変化により、従来の住民や事業者が移転を余儀なくされるケースもあります。

そのため、再開発計画を考慮に入れつつ、短期的・長期的な視点で不動産価値を判断することが重要です。投資や売却を検討する際は、現在の価値だけでなく、将来の開発計画や地域の変化も十分に考慮に入れる必要があります。

東京都の不動産売却の流れ

東京都の不動産であるか否かに関わらず、不動産を売却する際の一般的な流れを、以下の段階に分けて詳しく解説します。

売却準備

売却準備は、スムーズな取引のための重要な第一歩です。まず、売却理由を明確にすることが大切です。資金需要、住み替え、相続など、理由によって売却の緊急性や希望価格が変わってきます。たとえば、急ぎの資金需要がある場合は、多少価格を抑えてでも早期売却を目指すかもしれません。一方、良い条件での住み替えを考えている場合は、じっくりと市場の動向を見ながら売却を進めることができます。

次に、必要書類の準備に取り掛かります。主な必要書類には、登記簿謄本、固定資産税評価証明書、建物の図面などがあります。特に都心部では権利関係が複雑なケースも多いため、これらの書類を事前に確認し、問題がないかチェックすることが重要です。マンションの場合は管理規約や修繕積立金の納付状況なども確認が必要です。

物件の整理と清掃も、売却を有利に進めるための重要なステップです。特に内覧時の印象は重要で、きれいに整理整頓された物件は好印象を与え、スムーズな売却につながる可能性が高くなります。

また、軽微な修繕を行うことで、売却価格や売却のしやすさが向上する場合があります。壁紙の張り替えや水回りの修繕など、比較的安価で効果の高い修繕を検討するとよいでしょう。ただし、大規模なリフォームは費用対効果を慎重に検討する必要があります。

査定と価格設定

査定と価格設定は、売却の成否を大きく左右する重要なステップです。

東京都の場合、立地や物件の特性によって評価が大きく異なることがあるため、複数の視点を得ることが重要のため複数社に査定を依頼するべきかもしれません。査定額に大きな開きがある場合は、その理由を詳しく聞いてみることが大切です。たとえば、再開発計画や新たな交通インフラの整備など、将来の価値上昇要因をどのように評価しているかが、査定額の差につながることがあります。

査定方法の確認も重要です。東京都の不動産市場は変動が激しいため、最新の取引事例や市場動向を踏まえた査定がなされているか確認する必要があります。特に、似たような条件の物件がどのくらいの価格で、どのくらいの期間で売却されているかという情報は、適切な価格設定の参考になります。

売却希望価格の設定は、査定結果を参考にしつつ、自身の希望や市場状況を考慮して行います。ただし、東京都の場合、高すぎる価格設定は売却期間の長期化につながる可能性が高いです。特に、新規物件の供給が多い地域では、適切な価格設定が早期売却のカギとなります。

また、価格交渉の余地を持たせておくことも検討しましょう。東京都の不動産取引では、提示価格からある程度の値引きを想定している買主も多いため、交渉の余地を残しておくことで、スムーズな取引につながる可能性があります。

不動産会社選び

多くの場合は、査定を依頼した不動産会社のなかから売却を依頼する会社を選定します。不動産会社の選択は、売却の成功を左右する重要な要素です。

大手企業から地域密着型の中小企業まで、様々な特徴を持つ不動産会社があります。それぞれの会社の特徴や提案内容を比較することで、自分のニーズに合った会社を見つけやすくなります。

特に東京都の場合、地域ごとの特性が大きく異なるため、その地域に精通した不動産会社を選ぶことが重要です。

会社の実績と信頼性も重要な選択基準です。売却物件と類似の取扱実績があるか、顧客の評判はどうかなどを確認しましょう。東京都の不動産取引では高額な案件も多いため、財務状況が安定した信頼できる会社を選ぶことが大切です。

また、営業担当者との相性も見逃せないポイントです。不動産売却は長期にわたる取引になるため、コミュニケーションがスムーズに取れる担当者を選ぶことで、ストレスの少ない売却プロセスを実現できます。

販売活動

販売活動は、適切な買主を見つけ出すための重要なプロセスです。

まず、選んだ不動産会社と共に、具体的な販売計画を立てます。現在では、インターネットでの告知が非常に重要です。多くの買主がオンラインで物件情報を検索するため、主要な不動産ポータルサイトへの掲載は必須でしょう。また、海外からの投資家も多いため、英語での情報提供も検討する価値があります。

チラシの配布や看板の設置などの従来型の宣伝方法も、地域や物件の特性に応じて効果的に活用します。特に、古くからの住宅街や、地域コミュニティとのつながりが強い地域では、これらの方法が有効な場合があります。

内覧対応も販売活動の重要な一部です。内覧の印象が購入の決め手となることが多いです。そのため、内覧前の清掃や整理整頓は徹底して行い、物件の良さを最大限にアピールできるよう準備します。また、周辺環境の案内なども含め、丁寧な対応を心がけることが大切です。

内覧希望者には柔軟に対応し、できるだけ多くの内覧機会を設けることが望ましいです。東京都の場合、平日の夜間や休日の内覧希望が多いため、これらの時間帯にも対応できるよう準備しておくとよいでしょう。

購入希望者との交渉も、販売活動の重要な部分です。価格交渉では、不動産会社のアドバイスを参考にしつつ、自身の希望条件と市場の実態のバランスを取ることが重要です。

また、東京都の場合、海外からの購入者や投資目的の購入者も多いため、これらの買主の特性や要望を理解し、適切に対応することも重要です。例えば、投資目的の購入者であれば、賃貸需要や将来の価値上昇の可能性などの情報提供が効果的です。

契約と引き渡し

契約と引き渡しは、不動産売却の最終段階です。この段階では法的な手続きが中心となるため、不動産会社や司法書士などの専門家のサポートが不可欠です。

まず、売買契約を締結します。東京都の場合、取引額が高額になることが多いため、契約内容を十分に確認することが特に重要です。売買価格、手付金の金額、決済日、引き渡し日などの重要事項が明確に記載されているか、慎重にチェックしましょう。

また、マンションや一戸建ての売却では、設備の状態や修繕履歴なども明確にしておくことが、後々のトラブル防止につながります。東京都の場合、古い物件や改修歴のある物件も多いため、これらの情報を正確に伝えることが重要です。

契約締結後は、決済日に向けての準備を進めます。東京都の場合、住宅ローンの残債がある物件も多いため、その返済手続きを確実に行う必要があります。また、固定資産税の精算、登記に必要な書類の準備なども進めます。

不動産取引の決済は通常、司法書士事務所や銀行で行われます。決済日には、買主からの代金支払いと同時に、物件の引き渡しが行われます。

引き渡し後も、いくつかの手続きが残ります。住民票の移動や不要になった火災保険の解約などを忘れずに行いましょう。また、確定申告の準備も必要になります。東京の不動産売買では、不動産売却による譲渡所得が高額になることも多いため、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。