実家を生前に売却するメリット。
実家売却のポイントや費用・税金を解説

わが家は生前に実家を売却したほうがいい？

両親が高齢になると、今後実家をどうするかといった話がでてくるでしょう。将来住む人がいない場合は実家を売却する選択肢もあります。しかし、どのタイミングで実家を売却すればいいのかと悩む人も多いです。ここでは、生前に実家を売却する場合について詳しくみていきましょう。

実家を生前に売却するメリット・デメリット

実家を生前に売却する場合には、メリット・デメリットがそれぞれあります。実家を生前に売却すべきかどうかを検討するうえで、こちらを参考にしてみてください。

実家を生前に売却するメリット

実家を生前に売却するメリットとしては、資産を資金化できる点が挙げられます。例えば実家に住んでいた親が介護施設に入居したり、子供と同居することになったりすると実家が空き家の状態になるでしょう。

空き家の実家を売却すると、資産を金銭として手元に置いておけるため、両親の介護費用に充当できたり生活費にあてたりすることができます。

また、相続トラブルを防止できるメリットもあります。不動産は相続人間で分けにくく、持分をどうするか、どのように処分・管理するかなどをめぐりトラブルに発展しやすいです。親が健康なうちに考えを聞いたうえで実家をどうするか話し合えると、相続人同士も納得して売却できるため、意見が一致しやすいでしょう。現金化しておくと相続の際に分割しやすくもなります。

実家を生前に売却するデメリット

実家を生前に売却するデメリットは、住んでいる両親などが新たな住まいを探す必要がある点です。すでにほかに住んでいるケースなどは問題ありませんが、現在も実家に住んでいる家族がいて次の住まいが未定であれば、別に住まいを探す必要があるでしょう。

高齢者が新しい入居先を見つける際は、入居審査が厳しくなることが予想されます。一人暮らしだと誰にも気づかれずに孤独死するケースがあるためです。

子供などが間に入り、まめに親と連絡していることなどをアピールすると、審査を通過しやすくなります。可能であれば、家族が近所に住むと良いでしょう。体調を悪くした場合などにすぐ駆けつけられますし、貸主の不安も軽減できます。子供が連帯保証人になると経済的な不安も解消できます。

生前に実家を売却したほうがいい可能性があるケース

生前に実家を売却したほうがいい可能性があるケースとしては、下記の3点が挙げられます。

• 譲渡所得税がかかる
• 相続トラブルが予想される
• 空き家になりそう

それぞれのケースについて詳しくみていきましょう。

譲渡所得税がかかる

住宅を売却する際に譲渡所得税がかかるケースでは、生前に売却したほうがいい可能性があります。譲渡所得税は収入金額に対し、取得費や譲渡費用を控除した価格に課税される税金です。実家が当初購入したときよりも高額で売却できた場合、譲渡益に対して譲渡所得税がかかります。

ただし、特別控除が適用できると譲渡所得税がかからなくなる可能性があります。条件に該当する場合は生前に売却するほうがいいかもしれません。

※参考：国税庁 マイホームを売ったときの特例

相続トラブルが予想される

家族間で相続トラブルの発生が予想される場合は、生前に実家を売却したほうが良いかもしれません。相続トラブルでよくみられるのが、相続財産を受け取る割合や誰がどの相続財産を受け取るかです。

実家が残った状態で相続が発生した場合、均等に相続財産を受け取ることができず、誰が実家を受け取るのかもめるケースが考えられます。そのため、両親が生前のうちに実家を売却し、資金化することで未然に相続トラブルを防げるかもしれません。

空き家になりそう

実家に住んでいる両親がいなくなったあと、誰も住む人がおらず、空き家になる可能性がある場合は、生前に売却したほうが良いかもしれません。空き家になってしまうと、定期的に手入れしない限り家の劣化は急激に進みやすいです。そのため、のちに売却したいとなっても家の価値が大きく下がってしまうため、思ったよりも低額で売却されたり、売れ残ってしまったりとうまくいかないケースがよくみられるでしょう。

また、空き家は維持費がかかる点や近隣トラブルの発生などのリスクも潜んでいるため、空き家になって将来的に誰も住む予定がない場合は、その時点で売却したほうがいいかもしれません。

生前に実家を売却しないほうがいいケース

生前に実家を売却しないほうがいいケースとしては、下記の2点が挙げられます。

• 次の住居の確保が難しい
• 相続税が発生する

それぞれのケースについて詳しくみていきましょう。

次の住居の確保が難しい

両親が実家に住んでいる段階で実家を売却すると、次の住居の確保が難しいことがあります。実家に住む両親が、次の住まいをすでに決めているのであれば問題ありません。しかし、実家の売却が決まってから探すとなると賃貸であれば高齢のため、審査がおりるかどうかが不透明です。

両親の生前に実家を売却したいのであれば、まずは次の住まいを確保しましょう。介護が必要であれば、介護施設への入居や子供との同居なども検討する余地があるでしょう。

相続税が発生する

相続税が発生するケースであれば、相続時に実家を売却したほうがいい可能性があります。相続税にはさまざまな減税制度があるため、相続の基礎控除を差し引いても相続財産が多い場合は相続時に売却したほうがいいかもしれません。

また、相続時であれば小規模宅地等の特例などを活用できるケースもあります。小規模宅地等の特例とは、相続を受けた土地の相続評価額（相続税を算出する場合の基となる評価額）を最大80%減額できる制度です。

遺産の総額や不動産の価値によっても最適な売却のタイミングが異なるので、自身で判断できない場合は、司法書士などの専門家へ相談してみましょう。

生前に実家を売却した場合の税金と特例

では、生前に実家を売却した場合にかかる譲渡所得税はどのように計算すれば良いのでしょうか。譲渡所得税は、まず課税対象となる譲渡所得金額を下記のように求めます。

譲渡価額−（ 取得費 + 譲渡費用）−特別控除額 = 課税譲渡所得金額

課税譲渡所得金額に、所有期間に応じた税率で譲渡所得税の税額を求めます。土地や建物を売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得の税率が適用になります。

	所得税	住民税
長期譲渡所得（5年超）	15%	5%
短期譲渡所得（5年以下）	30%	9%

所有期間の長短によって、適用される税率が19%も違います。よって、5年を超えてから売却したほうが良いでしょう。また、軽減税率の特例により所有期間が10年を超えると、さらに税額が軽減されます。

	所得税	住民税
6,000万円までの長期譲渡所得	10%	4%
6,000万円を超える長期譲渡所得	15%	5%

そのため、譲渡金額が6,000万円までであれば軽減による恩恵を受けられるでしょう。そして生前に実家を売却する場合は、居住用財産を売却した場合の3,000万円の特別控除の特例や相続時精算課税制度を活用できます。

3,000万円の特別控除は売買の相手方が親子などの親族関係ではないことや、住まなくなってから3年が経った年の12月31日までに売却されることなど、一定の条件が該当すると適用できます。相続時精算課税制度はあらかじめ贈与してもらった不動産について相続発生時にほかの相続財産とともにまとめて相続税を計算する特例です。

これらの計算や特例適用が可能かは、税理士や行政書士への相談がおすすめです。弁護士は費用が高いので、提携する不動産会社への相談がおすすめです。

※参考：国税庁「No.4103 相続時精算課税の選択」

※参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」

実家を相続してから売却した場合の税金と特例

実家を相続してから売却した場合の税金として、相続税があります。

引用：国税庁「相続税の税率」

相続税は相続時の財産のほか、相続時精算課税制度の適用を受けた贈与財産も含めた総額から、非課税財産・葬式費用・債務を差し引いた金額を算出します。次に暦年贈与を受けた金額が加算され、その額が正味の遺産額として算出されます。

最後に、正味の遺産額から相続の基礎控除（3,000万円+600万円×法定相続人の数）を差し引いた額が相続税の課税対象額です。

よって、基礎控除よりも正味の遺産額が多い場合は、相続税が発生します。ただし、相続時に小規模宅地の特例が適用されると、土地の評価額が最大80%減額可能なため、不動産の相続財産を少なくできます。

相続税も計算や適用できる特例について、条件の確認や算出に誤りがないかなど確認するのが困難なため、税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。

※参考：国税庁「財産を相続したとき」

生前に実家を売却するなら不動産会社選びが重要

両親の生前に実家売却する際に、少しでも高額で売却したいと考えている人は、不動産会社選びが重要になってきます。なぜ不動産会社選びが重要なのか、良い不動産会社を見つけるポイントについて詳しくみてみましょう。

実家が売れにくい理由

実家は、売却する物件として売れにくい傾向があります。なぜなら、築古の戸建住宅であるケースが多く、買い手がつきにくいからです。

実家の立地が街中で利便性が良かったり、築年数が浅く修繕する箇所がほとんどなかったりすると、売却できる確率は高くなるでしょう。ゆえに、実家に買取ニーズがあるかを調べて把握することがまず重要です。

早い段階で経験豊富な不動産会社に相談がおすすめ

両親の生前に実家を売却しようと方向性が決まった時点で、同じような条件の住宅を多く取り扱っている不動産会社に相談するのがおすすめです。上記でも挙げた通り、実家は売却物件としてあまりニーズがないでしょう。よって、経験が豊富な不動産会社であれば、実家を売却するための上手な方法を提案してもらえるため、早い段階で相談してみましょう。

また、築年数を重ねるごとに建物が経年劣化し価値が下落していくため、早めに相談することで、少しでも高い評価額で売却してもらえる可能性があるでしょう。

実家は売れにくいため買取保証のある不動産会社だと安心

実家は売れにくいため、買取保証のある不動産会社であれば安心できます。買取保証とは、仲介で一定期間売れなかった場合、あらかじめ取り決めていた額で不動産会社が買い取る保証です。仲介より売却価格が低いものの、確実に売却できる点がメリットです。

ある程度の期間が経過しても売れない場合は、買取保証で不動産会社に買い取ってもらったほうが良いでしょう。