空き家の実家は売却と賃貸どちらがいい？
判断するポイントや注意点を解説

実家を賃貸に出したほうがいいケース

空き家となった実家を賃貸に出すことがすすめられるケースを見てみましょう。以下に見る賃貸のメリット・デメリットを考慮すると、その実家に住宅ローンの債務が残っておらず、不動産賃貸経営に対して強い興味があり、将来その実家に自分で住む予定が全くない場合におすすめできます。

以下で実家を賃貸に出すことのメリット・デメリットについて、それぞれ詳しく見てみましょう。

実家を賃貸に出すメリット

まずは実家を賃貸に出すメリット面を確認します。賃貸には以下のようなメリットがあります。

• 家賃収入が入る
• 将来の利活用が可能
• 劣化防止になる
• 防犯上有効である

それぞれのメリットについて、詳しく解説します。

家賃収入が入る

まず実利面では、借り手が付けば継続的な家賃収入が入るので生活が楽になります。借主の多くは、ある程度まとまった期間住むことが期待できます。年金以外の副収入を老後に得られるのは、両親にとってメリットが大きいと言えます。

将来の利活用が可能

売らずに所有権を維持していれば、将来的に自分で住むなど、ほかの利活用を検討できます。

劣化防止になる

家は人が住まない状態だと急激に劣化が早まります。人が住んでいれば通気や通水などの管理がされることで、急速な劣化を避けられます。

防犯上有効である

空き家の状態では不法投棄や犯罪者に利用されるなど防犯上のリスクが高まります。人が住んでいればそのリスクを避けられます。

賃貸に出すデメリット

一方で賃貸には以下のようなデメリットがあります。

• 賃貸管理の手間・入居者トラブルのリスクがある
• 許可なく賃貸に出すと住宅ローンの契約違反に
• 初期費用がかかる
• 事業を行う覚悟が必要

賃貸管理の手間・入居者トラブルのリスクがある

物件の管理や賃料収受などの賃借人管理は基本的に家主の仕事で、入居者トラブルの対処などについても責任も負います。入居者トラブルには、貸主と借主間で発生する物件の修繕や家賃滞納、夜逃げなどがあります。

こうした手間や責任を軽減したいならば管理会社に委託することもできますが、当然費用がかかるので収益は減ることになります。

許可なく賃貸に出すと住宅ローンの契約違反に

住宅ローンが残っている場合、原則として賃貸に出せません。住宅ローンは、自宅を購入する資金を融資するためのものです。賃貸住宅として扱うと、住宅ローンの残債分は投資用物件の購入資金となってしまい、住宅ローンの規約違反となり一括返済を求められます。

そのため、住宅ローン返済中の家を賃貸に出す際は、自己資金で一括返済するか、賃貸用のローンに借り換える必要があります。ただし賃貸用のローンは、住宅ローンよりも金利が高くなる点に注意が必要です。

初期費用がかかる

築古となっていて借り手が付きにくい場合はリフォームの検討も必要です。ケースによって数百万円かかることもあり、費用をかけても必ず借り手が付くとは限りません。

事業を行う覚悟が必要

賃貸業は立派なビジネスですから、収支のシミュレーションを綿密に行って十分利益を出せるか検討が必要です。長期スパンで設備費や修繕費などの出費を見積もり、これを超える十分な収益を出せるか検討が求められます。

実家を売却したほうがいいケース

将来的に自分で住んだり利活用を考えたりすることはない、賃貸に出して物件管理や賃借人の対応をするのは苦痛に感じる、あるいはすぐにまとまった資金が必要などのケースでは売却するのがおすすめです。

売却する場合のメリットとデメリットを以下で詳しく見ていきます。

実家を売却するメリット

実家を売却するメリットは以下のとおりです。

• まとまった現金が手に入る
• 維持管理の手間と費用がかからない

まとまった現金が手に入る

相続税の納税資金などでまとまったお金が必要なケースでは、不動産の売却代金を充てるのが有効です。

維持管理の手間と費用がかからない

売ってしまえば物件管理に費用や手間がかかることはなくなります。光熱費や保険料がかからず、固定資産税の納税が不要になります。定期的なメンテナンスや掃除の必要もなく、賃借人とのわずらわしい関係も生じません。

売却するデメリット

実家を売却するデメリットは以下のとおりです。

• 古い戸建ては売りづらい
• 親の生前に売却する場合は新居の確保が大変

古い戸建ては売りづらい

現実問題として、空き家は築古となっていることが多く、特に戸建ての家は買い手が付きにくいのが実情です。都市部のマンションなどは別として、郊外の戸建ては買い手が付かないこともあります。

親の生前に売却する場合は新居の確保が大変

両親が住んでいる段階で実家を売却すると、次の住居の確保が難しいケースがあります。実家に住む両親が次の住まいを決めているなら問題ありません。実家の売却が決まってから賃貸を探す場合、高齢のため審査がおりるかが不透明です。

両親の生前に実家を売却したいのであれば、先に次の住まいを見つけましょう。

賃貸より売却を選ぶ人のほうが多い

賃貸と売却どちらが良いかは人それぞれだと思いますが、実際には築古となった空き家はそのままでは借り手が現れにくいですし、煩わしい責任を負ってまで賃貸に出すのは避ける人が多いようです。

実際、国土交通省による調査では、賃貸より売却を考える人のほうが多いとの結果が出ています。

※参考：国土交通省 空き家所有者実態調査

戸建と比べて利便性の高い立地に多いマンションであっても、早めに売却する人が多いです。維持費がかかるうえに、賃貸に出せるほど条件がいい物件が少ないためです。ライバル物件が多いと売るのが大変になるので、少しでも築年数や傷みが進む前に売却を決めてしまうのが得策です。

実家の売却は実績豊富な不動産会社に相談

相続物件や空き家の売却は、築浅物件の取引とは違った難しさがあります。空き家を探している顧客層を多く抱え、取引をまとめてきた実績が多い不動産会社に仲介を依頼することでスムーズな売却につながります。

ただ、ケースによっては売れづらい事案もありますので、その場合は次のような選択肢も検討できます。

実家が売れない場合の選択肢

建物の傷みが進んでいるケースでは、解体して更地にすることで土地が売りやすくなります。ただし建物を解体した後は土地の固定資産税が上がるため、仮にその後土地が売れ残ってしまった場合は高い固定資産税の負担が続くことに注意します。土地の需要が確実にあることを確かめてから、解体を検討してください。

また古い建物が建ったままで、不動産会社に直接買い取ってもらうこともできます。自己居住用物件を探している一般の購入層と違い、不動産会社は買い取った後でその物件をさまざまな用途に利用できるので、築古の建物でも活用法を考えることができます。ただし直接買取の場合、市場価格よりも2割程度は値段が安くなります。

実家の取り扱いに迷っているなら不動産会社に相談

ここでは空き家となった実家に関する相談をする場合にどのような不動産会社が好ましいか見ていきます。

FP資格を持つ担当者がいる

不動産会社の担当者がFP資格を持っていると心強いです。日本FP協会認定のAFP認定者以上であれば不動産はもちろん、不動産に関係するさまざまな相談に対応してくれるでしょう。

例えば不動産を売却する際に関する税金や各種特例、賃貸経営を考える場合はどのような保険が必要になるか、相続物件を遺産分割して売却するにはどうすれば良いかなど、幅広い相談に対応可能です。

売却・賃貸両方の相談に応じられる

売却と賃貸で迷いがある事案では両方のシミュレーションが必要ですから、どちらも可能な不動産会社が適任です。売却は得意だけれど賃貸は扱いが少ない、あるいはその逆など、どちらか一方に偏った不動産会社だと満足のいく相談はしづらいでしょう。

建物を解体した後の土地活用についても相談に乗ってくれるか確認してください。

空き家の売却に強い不動産会社に相談しましょう

空き家の売却は、その対応実務に長けた不動産会社に相談することで、より望ましい結果につなげることができます。先にも述べましたが空き家の扱いは独特で難しい側面があるので、できるだけ経験豊富な会社に相談するのが望ましいです。

まずは公式のウェブサイトなどでチェックして仲介実績を確認し、それから実際の担当者にコンタクトをとって人となりや信頼性を確認してください。