実家を売るベストなタイミングとは。
実家の売却をおすすめする理由とは

実家は親の生前に売るべきなのか

実家を売るときに多くの人は、「親の生前に売るべきか、それとも相続した後に売るべきか」という悩みがあります。どちらがよいかはケースバイケースですが、一般的には親の生前に売却するメリットのほうが大きいと考えられています。

実家を売却するタイミングは、家族の状況や不動産市場の動向、税金など、さまざまな要因を考慮して決める必要があります。

実家を生前に売却するメリット

生前に売却するメリットは、以下の5つです。

• 売れやすいうちに売却できる
• 管理の手間や維持費が発生しない
• 相続税が払えないリスクを避けられる
• 居住用財産の3,000万円控除の特例が使える
• 売却資金をその後の生活に活用できる

それぞれ解説します。

売れやすいうちに売却できる

不動産は、建物の築年数が経過すると価値が下がっていくのが一般的です。特に日本の住宅は、築20年を過ぎると急激に価値が下がると言われています（建物の種類や構造によって異なります）。

親が元気なうちに売却すれば、建物は比較的築年数が経っていない状態であるため、高く売れる可能性が高まります。

また、空き家になってしまうと、ほこりっぽくなったり、カビが生えたりして印象が悪くなりがちです。住んでいる状態や退去して間もない状態のほうが、買主が実際に住んだ後の様子をイメージできるため、売却しやすくなります。

管理の手間や維持費が発生しない

実家を相続してから売却するまでは、その家を管理し続ける必要があります。特に子供が遠方に住んでいる場合、この管理が大きな負担となります。

空き家の管理には、以下のような対応が必要であり、意外と手間がかかります。

• 定期的な換気や清掃
• 庭の手入れ
• 冬場の雪下ろしなど

また手間だけでなく、固定資産税や光熱費、保険料などの維持費も発生します。親の生前に売却すれば、実家の管理の手間や維持費の負担は不要です。

相続税が払えないリスクを避けられる

相続税の支払いは、被相続人が亡くなったことを知った翌日から10カ月以内に行う必要があります。もし、相続した財産の大半が不動産のような換金に時間がかかるものである場合、現金が不足して相続税が払えないケースも少なくありません。

親の生前に実家を売却しておけば、このようなリスクを回避できます。売却代金を現金や預金として相続することで、相続税の支払いも簡単になります。また、親の生前に実家を売却すれば相続トラブルも防げます。

実家の相続をめぐり、兄弟姉妹間でトラブルになるケースは少なくありません。「誰が相続するか」「売却するかしないか」など、意見が分かれやすい問題が多いためです。親の生前に売却しておけば、現金で相続が可能になるため、相続トラブルを未然に防げます。また「実家をどうするか」という、残された子供には難しい判断を親自身に決めてもらえます。

居住用財産の3,000万円控除の特例が使える

不動産を売却するときには、売却して出た利益に対して所得税（譲渡所得税）がかかります。しかし、自宅を売却する場合は、「居住用財産の3,000万円控除の特例」を使うことができます。

この特例は、売却して出た利益から3,000万円を控除できるというもので、多くの場合、税金をゼロにできる強力な節税策です。

ただし、相続した不動産を売却する場合には適用できません。親の生前に実家を売却することで、この特例を活用できるため大きな節税効果を得られます。

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

売却資金をその後の生活に活用できる

実家の売却で得た資金は、親のその後の生活に有効活用できます。たとえば、より快適な高齢者向け住宅への住み替えや、介護サービスの充実、旅行などの趣味の充実に使うことができます。また、子や孫への生前贈与にも活用できます。

実家を生前に売却するデメリット

実家を生前に売却するメリットは、以下の3つです。

• 相続財産の3,000万控除の特例が使えない
• 次の住居が決まりにくいケースがある
• 思い出の詰まった家を手放す心理的負担

それぞれ解説します。

相続財産の3,000万控除の特例が使えない

親の生前に実家を売却すると、「相続財産の3,000万控除の特例」が使えなくなります。相続財産の3,000万円控除の特例は、相続した空き家を売却する際に適用できる制度です。しかし、このデメリットは親の生前に実家を売却することで対策できます。

親が生前に売却すると「居住用財産の3,000万円控除」を活用することが可能です。この特例は相続財産の特例と効果が同等なので、実質的なデメリットにはなりません。

参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

次の住居が決まりにくいケースがある

実家を売却した後、親の新しい住まいが見つかりにくいケースもあります。特に高齢の親の場合、入居を断られる可能性は高くなります。次の住居が決まりにくい場合は、売却を急がず十分な時間をかけて住居を探すようにしてください。

さらに、不動産会社に売却した後、そのまま賃貸物件として契約をし、実家に住み続けるリースバック方式も選択肢のひとつとなるでしょう。

思い出の詰まった家を手放す心理的負担

長年住み慣れた家を売却することへの心理的負担は大きいでしょう。心理的な負担を軽減するには、まず家族で十分に話し合うことが大切です。実家の思い出だけでなく、親の意向や実家をどうするのかを話すようにしましょう。

実家を売却する場合は、庭の植物を新居に持っていったり、写真を撮っておいたりと形に残るようにしておくのもよい方法です。

実家の売却をおすすめするタイミング

実家を売却するときは、タイミングが非常に重要になります。売却をおすすめできるタイミングは、以下の4つです。

• 不動産価格が値上がりしている
• 子供が独り立ちした
• 親が健全のうちに
• 親が施設に入った

それぞれ解説します。

不動産価格が値上がりしている

不動産市場は常に変動しており、実家のある地域の価格が値上がりしているときの売却はおすすめです。たとえば、実家の近くに新しい駅ができる計画がある場合や、大型商業施設の建設が決まった場合などは、不動産価値の上昇が期待できます。

国土交通省が公表する「不動産価格指数」によると、2020年〜2024年の不動産価格は上昇傾向です。不動産価格指数は不動産取引価格を参考に、不動産の価格を指数化したものです。

参考：国土交通省 不動産価格指数

ただし、不動産価値の上昇は、いつまでも続くわけではないことは理解しておきましょう。実家の売却を検討したら、まず不動産会社に相談してみてください。

子供が独り立ちした

子供が成長して独立し、親だけが実家に住むようになったタイミングも売却を考えるタイミングになるでしょう。子供部屋が空いている状態で住み続けるのは、維持費や光熱費の面でも効率が悪くなります。また、家の掃除や庭の手入れなどが、年齢とともに負担になってくるでしょう。

結婚した子供が別の場所に家を建てたのなら、気軽に実家を継げませんし、住まない実家を相続しても固定資産税や管理の負担が増すだけです。

子供が独立したタイミングで親のライフスタイルを見直し、快適な生活を送るために実家を売却するというのも選択肢のひとつです。実家を売却した利益を活用して、より充実した老後の生活設計を立ててみてください。

親が健全なうちに

実家をどうするかを親に決めてもらうためにも、親が健全なうちに売却するのもおすすめです。また、親自身が売却に関する意思決定や必要な手続きを行えるため、スムーズに進めることができます。

もし、認知症などの症状が現れてからだと、本人の意思確認が難しくなるため、成年後見人を立てるなど手続きが複雑になります。親の意思で引っ越ししたり新居での生活の準備をしたりなどをすることで、生活の満足度も向上するでしょう。

親が施設に入った

親が介護施設などに入居することになった場合も、実家の売却を検討するべきタイミングです。親が施設に入居すると実家は空き家になるため、管理に手間と費用がかかります。

施設の費用だけでなく実家の維持費も必要になるため、想定以上の負担になることも珍しくありません。親が施設に入ったタイミングで実家を売却すると、手間や費用の負担を考える必要がなくなります。また、実家の売却時に出た利益を施設の費用に充てることもできます。

実家を売る場合の注意点

実家を売却するときに注意しておくポイントは、以下の4つです。

• 信頼できる不動産会社に依頼する
• 営業担当者にいらないから売ると言い過ぎない
• 適切なタイミングで売却する
• 思い出を別の形にして残しておく

それぞれ解説します。

信頼できる不動産会社に依頼する

実家の売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社に依頼することが重要です。不動産会社を探すときには、有名な大手企業だけでなく、地元の不動産会社も候補に入れてください。

信頼できる不動産会社の特徴としては、以下のようなポイントが挙げられます。

• 担当者の対応が丁寧で知識や経験がありそう
• 売却を急かしたり、あおったりしない
• 対応実績があり、評判がいい

また、複数の不動産会社に査定を依頼することも重要です。各社の査定額や対応を比較し、自分に合う不動産会社を探しましょう。ただし、査定額が極端に高い会社は警戒してください。実際に売却できない高額な査定額を提示し、後から値下げを迫るというケースも少なくありません。

信頼できる不動産会社に依頼できないと、売却まで時間がかかったり、想定していた価格では売れなかったりすることもあります。

営業担当者にいらないから売ると言い過ぎない

不動産会社に売却の相談をするときには、「もういらないから売りたい」といった発言はしないよう注意してください。いらないと発言することで、早く売却したがっているという印象を与え、不利な条件での売却になる可能性が高くなります。

営業担当の能力が低かったり、自分の成績ばかり優先していたりする場合、いらないなら買取を提案し、仲介よりも価格が安くなるけど早く売却してしまおうと考えます。「買取」とは、不動産会社が不動産を買い取ることです。

売却の理由を詳しく説明する必要はありません。「今の住まいの状況が変わったため」といった簡潔な説明で十分です。

適切なタイミングで売却する

適切なタイミングで売却することで、節税に差が出るため注意が必要です。実家を相続する前に売却するか、相続してから売却するかで、控除の内容が変わります。ただし、どのタイミングが適切かどうかは、実家の価値や相続人の状況により異なるため、専門家に相談してみてください。

親の意向や相続する人の状況もありますが、タイミングを間違えると税金の負担が大きくなるため注意が必要です。

思い出を別の形にして残しておく

実家はこれまでのたくさんの思い出が詰まっているため、売却するまでに思い出を残しておくことも重要です。実際に実家を売却した後に、後悔したり喪失感を覚えたりすることも少なくありません。

対処法として家族で記念撮影したり、実家の一部を新居へ持っていったりすることも検討してみてください。