生きているうちに家を売るメリットとは？
住み替えで老後の生活も便利に

生きているうちに家を売るべき3つのケース

持ち家の所有者が、まだ生きているうちに住まいを売るべきケースは3つあります。

• 子どもが遠方に住んでいる場合
• 相続でトラブルが起きる可能性がある場合
• 小規模宅地等の特例の対象外となる場合

1. 子どもが遠方に住んでいる場合

まずは子どもが親元を離れ、遠方に住んでいる場合です。自身が亡くなった後、住まいが空き家になる可能性が高いため、生前に売却しておくことをおすすめします。

子どもが空き家を相続した場合、家に以下のようなリスクが生じます。

• 倒壊や外壁の落下
• ねずみ・害虫の発生
• 悪臭や景観の悪化によるトラブル
• 不法侵入などの犯罪被害

また空き家が適切に管理されておらず、「特定空き家」に指定された場合、固定資産税の住宅用地特例が適用されません（※）。

相続人が特定空き家をそのまま保有すると、固定資産税の支払いが高くなります。こういった子どもへの負担を軽減するためにも、できるだけ早く住まいの売却を検討しましょう。

※参考：国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」

2. 相続でトラブルが起きる可能性がある場合

次に、子ども同士の関係が疎遠になっているなど、相続の際にトラブルが起きる可能性がある場合です。

相続人が複数人いる場合、遺産分割という手続きが必要です。遺産分割とは、“法律で決められた相続人が全員参加して、相続財産の分け方を決定する”手続きを指します（※）。

※参考：法務省「不動産を相続した方へ～相続登記・遺産分割を進めましょう～」

不動産は現金や預金と異なり遺産分割が難しく、誰が持ち家を相続するかをめぐってトラブルが起きるケースも珍しくありません。特に相続人である子ども同士が不仲の場合、一人ひとりの持ち分について短期間で合意を形成するのは難しいでしょう。

不動産の相続でトラブルが起きる可能性がある場合は、生前に家を売って現金に変えておくことをおすすめします。

3. 小規模宅地等の特例の対象外となる場合

最後は、住んでいる家が小規模宅地等の特例（相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例）の対象外となる場合です。

小規模宅地等の特例とは、相続した土地が一定の要件を満たすとき、相続税評価額が最大80%減額される特例です。居住用の土地（特定居住用宅地等）の場合は、以下のような要件があります。

特に土地の取得者が、配偶者や同居中の親族以外の相続人である場合、特例の適用条件が厳しくなります。特例の適用対象外になると、相続税評価額の減額を受けられなくなるため、早い段階で売却を検討するとよいでしょう。

参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

生きているうちに家を売る3つのメリット

まだ存命のうちに持ち家を処分するメリットは3つあります。

• 相続の際の片づけや手続きの負担を減らせる
• 3,000万円の特別控除の特例が適用される
• 老後の生活に便利な家に住み替えられる

1. 相続の際の片づけや手続きの負担を減らせる

生前に住まいを売却すれば、相続が発生したときの片づけや、さまざまな手続きの負担を減らせます。

住まいを相続した場合、相続人は遺品整理だけでなく、ゴミや不用品の片づけもしなければなりません。不用品が大量にある場合や、ピアノなどの重量のある家財道具が残っている場合、片づけをする相続人に大きな負担をかけることになります。

また不動産を相続したら、相続人は法務局で相続登記を行う必要があります。相続登記はこれまで任意でしたが、令和6年4月1日から義務化されました。相続したことを知った日から3年以内に相続登記を行わなかった場合、相続人に10万円以下の過料が科される可能性があります。

このように住まいの相続は、相続人にとってさまざまな負担がかかる可能性のある手続きです。子どもに手間をかけさせたくない人は、生きているうちに家を売っておくことをおすすめします。

2. 3,000万円の特別控除の特例が適用される

住んでいる家を生前に売却すれば、さまざまな特例の適用を受けることが可能です。

例えば、マイホームを売った場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得（資産の譲渡によって得た所得）から最高3,000万円までの控除を受けられる特例があります。この特例を「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

譲渡所得の金額は、次のように計算します。

収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＝課税譲渡所得金額

マイホームの売却による利益が3,000万円以下の場合、特別控除の特例により、所得税は発生しません。ただし、以下の例に当てはまる家屋は、特別控除を受けられないため注意しましょう。

• この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
• 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、そのほか一時的な目的で入居したと認められる家屋
• 別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋

また現在は住んでいない家屋の場合、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却する必要があります。

そのほかの要件については、国税庁の「マイホームを売ったときの特例」のページでご確認ください。

3. 老後の生活に便利な家に住み替えられる

住まいの売却で得た資金を利用し、今よりも住みやすい家に引っ越すという選択肢もあります。例えば、駅近のマンションや、バリアフリーを考慮した住まいへ住み替えれば、老後の生活がさらに便利になります。

住み替えのための資金の一部として、家の売却代金を元手にすることも検討するとよいでしょう。

住みながら家を売るときの2つのポイント

現在の家に住みながら売却するときのポイントは2つあります。

• 新居探しも相談できる不動産会社を選ぶ
• 内覧の前にできるだけ住まいをきれいにしておく

まずは、新居探しもサポートしてくれる不動産会社を選ぶことです。不動産会社によっては、住まいの売却だけでなく、新居探しもセットで相談できます。希望に合ったサービスを提供してくれるかどうかを見極める上でも、できるだけ複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

次のポイントは、内覧の前のタイミングで住まいをきれいにしておくことです。住まいに生活感が残っていると、内覧後に断られる可能性が高まります。特に以下の場所は、購入希望者の印象に与える影響が大きいため、念入りに掃除・片づけをしておくことが大切です。

• 玄関
• 水まわり
• ベランダ
• クローゼットなど

水まわりなどの設備が老朽化している場合は、リフォームもひとつの選択肢です。リフォームの必要性や、ハウスクリーニング会社の手配などについても、信頼できる不動産会社に相談してから決めるとよいでしょう。