不動産売却時にふるさと納税は利用すべき？
控除限度額の確認手順や注意点も解説

不動産売却時にふるさと納税を利用したほうがよいケース

不動産の売却時は各種特例を利用できますが、場合によってはふるさと納税と併用するとメリットが消失してしまうケースもあります。

不動産売却時にふるさと納税を利用するとメリットがあるケースを確認していきましょう。

マイホームを売ったときの特例を利用しても売却益が3,000万円を超える

不動産を売却すると、以下の計算による譲渡所得が所得税や住民税として課税されます。

譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

• 譲渡価格：不動産の売却価格
• 取得費：不動産の購入価格、仲介手数料、登録免許税、印紙税など
• 譲渡費用：仲介手数料、印紙税、立退料など
• 特別控除：各種特例による控除など

売却した不動産が居住用のマイホームであるとき、要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を特別控除できます。

譲渡所得が3,000万円以下であれば特例ですべて控除できるため、ふるさと納税による控除分が利用できません。

逆にいうと、譲渡所得が3,000万円を超えるときは超過分をふるさと納税で控除できるため、メリットがあります。

売却した不動産が土地や居住用以外のセカンドハウスなどの場合、3,000万円の特別控除は適用できません。

この場合、譲渡所得で増加した分、ふるさと納税の上限も引き上げられるため、ふるさと納税によるメリットが大きくなります。

住宅ローン控除を利用する

住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高に一定割合を乗じた額を所得税や住民税から控除できる制度です。

住宅ローン控除額＝年末の住宅ローン残高×0.7%

前述した居住用不動産の3,000万円控除は、住宅ローン控除と併用できません。住居の買い替えをするときは、税務上有利になるほうを選択して適用します。

一方、住宅ローン控除とふるさと納税は併用できます。住宅ローン控除で所得税と住民税を控除しきれない場合、ふるさと納税で控除できるため、利用するメリットがあります。

ふるさと納税の控除限度額の確認手順

ふるさと納税の控除限度額は、年収や家族構成などによって変わります。

ふるさと納税を利用しているうちに、寄附額が控除できる限度を超えているかどうかわからなくなってしまう場合もあるかもしれません。

ここからは、ふるさと納税による控除が限度額を超えているかどうかを調べる手順について確認していきましょう。

1.源泉徴収票や住民税決定通知書を用意する

ふるさと納税による控除が限度額を超えているかどうかは、源泉徴収票や住民税決定通知書から確認できます。

各種書類の名称とその内容、発行時期

書類	内容と発行時期
源泉徴収票	会社に勤務されている方の年間の給与総額や天引きされた税金などが記載されています。 通常、勤務先から毎年12月頃に発行されます。
住民税決定通知書	住民税とその内訳を確認できる書類です。 会社に勤務されている方は5～6月頃に勤務先で配布され、自営業の方は6月頃に自治体から送付されます。

まずは、源泉徴収票や住民税決定通知書を用意しましょう。

2.「給与所得控除後の金額」から「所得控除の合計額」を差し引く

源泉徴収票や住民税決定通知書を用意したら、ふるさと納税で控除できる所得税や住民税の金額を計算しましょう。

源泉徴収票には、以下の金額が記載されています。

源泉徴収票の記載項目

支払金額	1年間に支給された給与などの総額
給与所得控除後の金額	支払金額から給与所得控除を差し引いた額
所得控除の合計額	給与所得控除以外の控除の合計額
源泉徴収税額	1年間で徴収した所得税の合計額

源泉徴収税額は1年間で徴収した所得税の合計額であり、「給与所得控除後の金額」から「所得控除の合計額」を差し引いて計算します。

この差し引かれた金額が課税対象となる所得であり、所得に税率を乗じた額が所得税の合計額です。

所得税額＝課税所得×税率－控除額

住民税決定通知書には、住民税の金額とその内訳が記載されています。「市区町村の税額控除額」と「都道府県の税額控除額」の合計がふるさと納税で控除できる金額です。

ふるさと納税で控除できる金額＝市区町村の税額控除額＋都道府県の税額控除額＋2,000円

3.年間限度額の算出式にあてはめて計算する

ふるさと納税による控除の限度額は、以下の計算によって算出できます。

控除限度額＝住民税所得割額の合計×0.2÷（0.9－所得税率×1.021）＋2,000円

源泉徴収票や住民税決定通知書から所得税や住民税の金額がわかるので、計算式にあてはめると控除限度額を算出できます。

不動産売却時にふるさと納税を利用するときの注意点

不動産売却時にふるさと納税を利用するときは、以下の点に注意しましょう。

• 不動産を売却した年内にふるさと納税の寄附を完了させる
• 確定申告を忘れずに行う
• 高値売却と節税対策の両立を意識する

それぞれについて詳しく解説します。

不動産を売却した年内にふるさと納税の寄附を完了させる

不動産を売却したときの譲渡所得をふるさと納税で控除できるのは、不動産を売却した年内に限られます。

たとえば不動産を12月に売却した場合、ふるさと納税の寄附も同じ年の12月末までに行わなければなりません。

年をまたいでしまったときは適用できなくなるため注意しましょう。

確定申告を忘れずに行う

ふるさと納税を利用する方法は、ワンストップ特例と確定申告の2種類があります。

ただし、不動産を売却して譲渡所得の申告や特別控除の適用をする場合、確定申告の方法でなければなりません。

確定申告では、不動産売却益の申告とふるさと納税の寄付金控除の申告を行います。

通常、確定申告の受付期間は2月16日〜3月15日と定められているので、期間内に必要書類をそろえて忘れずに申告しましょう。

確定申告で必要となる書類などは以下のとおりです。

確定申告の必要書類

寄附金受領証明書

通帳やキャッシュカードなど銀行口座番号がわかるもの

源泉徴収票などの収入証明

マイナンバーカードなどの身元確認書類

高値売却と節税対策の両立を意識する

不動産を売却するときは、ほとんどの方ができるだけ高い価格で売却したいと思うでしょう。

高い価格で売却できた場合、売却益に課税される税金も比例して高くなることに注意しなければなりません。

不動産売却時の負担を軽減するために、特例による特別控除やふるさと納税を利用した控除などが認められています。

ただし、控除限度額の計算方法や確定申告の手続きなど、なじみのない人にとっては自分で調べると手間や時間がかかるかもしれません。

不動産会社は不動産売買のプロフェッショナルであり、高値売却だけでなく、売却後の節税対策や手続き方法についても相談するとよいでしょう。