不動産を処分する方法を解説。
放置するリスクや売れない不動産はどうすればいい？

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不要になった不動産は、早めに処分したほうがよいでしょう。早めに処分したほうがよい理由としては、下記の3点が挙げられます。

1. 管理の手間や費用がかかる
2. 土地の価値が下がり、売却が困難になる
3. 放置していると周囲に損害を与えるリスクがある

それぞれの理由について、詳しくみていきましょう。

管理の手間や費用がかかる

不要になった不動産を長く所有していると、管理するのに手間や費用がかかります。固定資産税や都市計画税は所有している間支払い続けることになります。また、定期的な管理を怠ると雑草や雑木が繁殖し、不法投棄や害虫がすみつくなど衛生状態も悪くなる可能性が高いです。

2023年12月施行された空家等対策の推進に関する特別措置法では所有者の責務が強化され、国や自治体の施策に協力する努力義務が課せられることになりました。

未然に空き家になることを防ぐ管理を市町村長から指導・勧告を受けたり、特定空家の緊急代執行が円滑化されたりします。市町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が解除されるため注意が必要です。

参考：国土交通省 空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律

土地の価値が下がり、売却が困難になる

不動産は周辺環境の変化により、価値が減少してしまう可能性があります。周辺環境は時の流れとともに変化し、場合によっては建築当初よりも資産価値が下がる要因にもなりえます。

資産価値が下がっている土地は低い価格でしか売却できないため、より買い手をみつけることが困難になるといえるでしょう。

放置していると周囲に損害を与えるリスクがある

建物を放置していると、傷みが進み、倒壊や外壁落下の恐れがあります。築年数が経過しているほど建物が老朽化し、損傷している可能性が高いからです。

万が一、近隣の住宅に損害を与えてしまった場合は損害賠償を支払う可能性があります。

また、害虫などが増えて悪臭が漂ったり、景観の悪化につながったりと建物を放置していると周囲に悪影響を及ぼし、損害を与えてしまうリスクが高くなることに留意しましょう。

売れない不動産を処分するには？

離婚や相続により得た不動産や、売りに出しても買い手がつかない場合はどのような処分の方法があるのでしょうか。売れない不動産を処分する方法として、下記の7つがあります。

1. 売却以外で不動産を処分する
2. 抵当権を抹消して売却する
3. 不動産会社の買取を利用して売却する
4. 売り出し価格を見直す
5. 隣接する所有者に売却を相談する
6. 現状ある土地の問題を解消して売却する
7. 別の不動産会社に売却相談してみる

各処分方法について、詳しくみていきましょう。

売却以外で不動産を処分する

不動産がなかなか売却できない場合は、売却以外で不動産を処分できます。売却以外で不動産を処分する方法としては、土地活用や土地信託、寄付があります。それぞれの方法についてかかる費用も含めて詳しくみていきましょう。

土地活用や土地信託

土地活用や土地信託とは、活用されていない土地を有効活用することで収益を得る方法です。土地信託の場合は、信託会社や信託銀行に所有する土地を貸し出して土地活用を委任する形になります。

土地活用の具体例としては、アパート・マンション、駐車場、商業施設などがあります。

多額の資金が必要となるため、ローンの活用などが有効になります。等価交換方式のような方法でも初期費用の負担を軽減できます。等価交換方式はデベロッパーに土地を売却してマンションなどを建築してもらい、出資比率に応じて所有権を得る土地活用の方法です。

土地信託を行う場合には、土地の所有権を移転する登記が必要であり、登録免許税や司法書士への報酬が初期費用としてかかります。また、土地信託運用中は収益から仲介手数料が差し引かれて、配当金を受け取ることになります。

寄付（自治体・個人・法人）

売却以外で不動産を処分する方法として、自治体・個人・法人へ寄付するのも一つの方法です。相続で得た土地の場合に、国へ寄付できる相続土地国庫帰属制度を活用できます。土地を帰属するとそれまでにかかっていた固定資産税などは不要になり、管理の手間から解放されます。

同制度を利用するには、国の審査が必要で審査手数料や負担金を支払う必要があります。自治体に寄付する場合も同様の手順です。

個人に寄付した場合は贈与に該当するため、贈与税がかかります。贈与税は贈与を受けた人に課税され、資産の価格が高いほど税率が高くなる累進課税が採用されています。

一方、法人に寄付した場合、営利法人であれば寄付をした人に譲渡所得税が課税されます。それに対し、公益法人などに寄付した場合は一定の要件を満たすことで譲渡所得税が免除されます。

参考：法務省 所有者不明土地の発生を予防する方策

抵当権を抹消して売却する

ローンを利用して購入した不動産を処分したい場合は、抵当権の抹消手続きをしておくとよいでしょう。

抵当権とは、不動産を住宅ローンの担保に設定した際に銀行が得る権利です。抵当権がついたままの物件は、債権者である銀行が競売にかけるリスクがあり、そのような物件は購入希望者が現れません。

抵当権を抹消するためには、ローンの残債がある場合は完済したのちに抵当権抹消の登記を行います。

抹消とともに所有権移転登記も必要になるため、司法書士に依頼する場合は登記費用とともに報酬の支払いも必要です。

不動産会社の買取を利用して売却する

不動産を売却する以外には、不動産会社に買取してもらうことで処分できます。居住用に向かない不動産で売れ残ってしまっても買取が可能です。

売却にはないメリットとして、買取の場合はそれまで不動産にある残置物を処分せずに売却が可能です。ただし、売却と比較すると低価格で取引される可能性が高いでしょう。

売り出し価格を見直す

売却に出してもなかなか売れない場合は、売り出し価格を見直してみてもよいでしょう。周辺相場よりも高額の場合は見直して下げることで買い手が現れる可能性があります。

売り出し価格を見直す際には対象不動産エリアの不動産価格相場に詳しい不動産会社を選ぶことで、適正な査定価格を把握できます。

隣接する所有者に売却を相談する

売れない不動産の原因として、土地の形状が特殊であったり、接道条件がよくなかったりするケースがあります。その場合、対象不動産に隣接する所有者に売却を相談してみるのもよいでしょう。

隣接する所有者にとっても敷地面積が広がり資産価値が上がるため、交渉がうまくいく可能性があります。

現状ある土地の問題を解消して売却する

現状ある土地の問題をあらかじめ解消することによって、買い手がつくかもしれません。境界線がはっきりしない土地や土壌汚染がある場合は土地家屋調査士に境界を確定してもらったり、土壌調査を経て土壌汚染対策業者へ依頼したりして解消します。

買い手にとっては問題が解消されている状態で引き渡されるので、立地や売り出し価格によってはスムーズに売却できるかもしれません。

別の不動産会社に売却相談してみる

売却を依頼していた不動産で売れ残っている場合、別の不動産会社に相談してみるのもよいでしょう。地元に密着している不動産会社であれば、スムーズに売却につながる可能性もあります。

ただし、媒介契約の種類によっては別の不動産会社が利用できないケースもあります。一般媒介契約であれば別の不動産会社の利用もできますが、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は契約期間が終了後でなければ別の不動産会社の利用ができないため注意が必要です。

不動産会社の選び方・比較方法

不動産を処分する際の不動産会社の選び方としては、売却と買取両方を相談できるところがおすすめです。

前の章でもお伝えしたように、居住用に向かない不動産だとしても、買取なら問題ありません。加えて、不動産を賃貸中のままでも、更地でも買い取ってもらえるでしょう。

また、司法書士などと提携している不動産会社であればこれらの士業の先生に手続きを依頼しやすいです。例えば売却する不動産の引き渡し時に所有権移転登記が必要なため、司法書士のサポートは重要です。

不動産売却での悩みやトラブルを解決するためには、司法書士や税理士、弁護士などのサポートが必要になるケースもあります。

不動産会社が紹介してくれる場合もあり、相談会を無料で開催しているケースもあるため、まずは信頼できる不動産会社への相談をおすすめします。

不動産を処分した場合の税金や控除

不動産を処分した場合は、売却で利益が出たケースでは譲渡所得税が課税され、他の所得とは区分して計算されます。譲渡所得金額を求める計算方法は下記のとおりです。

譲渡価額－（取得費+譲渡費用）－特別控除額＝譲渡所得金額

なお、特別控除額は収用などの場合は最高5,000万円、居住していた土地と建物を売ったときは最高3,000万円が控除になります。そして、譲渡所得金額に対する税率は売却した不動産の所有期間が5年超か5年以下かによって適用される税率が異なります。

5年超では長期譲渡所得に該当し、所得税が15%、住民税が5%です。5年以下では短期譲渡所得に該当し、所得税が30%、住民税が9%です。所有期間によって譲渡所得税額が大きく変わるので、売却時点でどのくらいの所有期間か確認しておきましょう。

参考：国税庁 土地や建物を売ったとき