家を売却する流れ（手順）と注意点をわかりやすく解説

家を売却するときの流れ（手順）

家を売却する際の手順と注意点について、以下の流れに沿って詳しく解説します。

1. 不動産会社に査定依頼をする
2. 不動産会社の選定・媒介契約を締結する
3. 不動産会社の売却活動に合わせて対応する
4. 買主と売買契約を締結する
5. 家の引き渡し・精算

それぞれのステップについて、注意点も含めて詳しく見ていきましょう。

1. 不動産会社に査定依頼をする

家の売却を始める最初のステップとなる査定には、以下の2種類があります。

査定方法	特徴	メリット	デメリット
簡易査定 （机上査定）	物件情報・周辺の取引事例をもとにした概算査定	迅速に査定結果が得られる 訪問対応なしで手軽に依頼可能	物件の詳細な状態が考慮されにくく、売却価格との差が出やすい
訪問査定 （詳細査定）	不動産会社が実際に物件を訪れて査定	より正確な査定が可能 物件の特徴や状態を詳しく把握できる	訪問が必要なため時間がかかる 立ち会いが必要

2. 不動産会社の選定・媒介契約を締結する

査定結果を比較し信頼できる不動産会社を選んだら、媒介契約を締結します。不動産会社を選ぶ際に見ておくとよいポイントを、以下にリストアップしました。

• 取引実績が豊富であるか
• 担当者の説明がわかりやすく、親身に対応してくれるか
• 売却活動の提案が具体的であるか
• 仲介手数料は適正か

媒介契約は3種類ある

媒介契約には3種類あり、それぞれの特徴を理解することが重要です。

媒介契約の種類とその特徴、メリット・デメリット

契約種類	特徴	メリット	デメリット
一般媒介契約	複数の不動産会社と契約可能	幅広い販売活動が可能 自由度が高い	不動産会社の積極性が低下するおそれがある
専任媒介契約	1社の不動産会社と契約、自己発見取引可能	不動産会社が積極的に動く レインズへの登録義務あり（7日以内）	他社と契約できないため、販路が限定される
専属専任媒介契約	1社の不動産会社と契約、自己発見取引不可	最も積極的な販売活動が期待できる レインズへの登録義務あり（5日以内）	自己発見取引ができない

レインズは不動産会社が利用する物件検索システムです。正式には、不動産流通標準情報システム「Real Estate Information Network System（リアル エステート インフォメーション ネットワーク システム）」と呼びます。

レインズに登録されると、広範囲の不動産会社が情報閲覧可能な状況となるため、より多くの購買希望者にアプローチされやすくなります。

媒介契約の選び方

3つの媒介契約があるなか、どの方法を選ぶべきか悩んだらまず、以下を指標に検討を進めていただくとよいでしょう。

• とにかく早く売却したい：専任媒介契約や専属専任媒介契約
• 幅広く販売してよりよい条件で売却したい：一般媒介契約

そのうえで「自分で買主を探したい」「不動産会社に積極的に動いてほしい」など細かい希望を取り入れつつ、検討すると契約方法を決めやすいでしょう。

不動産会社による買取で売却する

不動産会社に買主を探してもらう媒介だけでなく、不動産会社に「買取」してもらうことで、自宅を売却もできます。

買取で売却する場合は、売却時に不動産会社による売却活動を行う必要がなくなるため、スピーディーに売却できるのがメリットです。このため、「仲介手数料」もかかりません。

デメリットとしては、「媒介で売却した場合より価格が低くなることがある」ことでしょう。これは、買取後にリフォームする費用や、売れるまでの管理費用を不動産会社のコストとして計上し、買取価格から引かれるためです。ただし、必ずしも大きく価格差が出るわけでなく、立地や建物の条件によりますので、まずは査定を受けることから検討しましょう。

3. 不動産会社の売却活動に合わせて対応する

不動産会社が広告掲載や内覧対応などの売却活動を進めていく中で、売主側で以下のような対応をしておくとスムーズな売却が期待できます。

• 内覧対応の柔軟な調整：購入希望者の内覧希望にあわせて可能な限り対応する
• 物件情報の提供：家の特徴・瑕疵情報や周辺環境の魅力を伝える
• 物件の清掃・整理整頓：内覧時の印象を良くするために掃除を徹底する

4. 買主と売買契約を締結する

以下は、購入希望者が決まり売買契約を締結する際に注意すべきポイントです。

• 契約書の内容をよく確認する
• 手付金の受領と契約解除条件を把握する
• ローン特約（買主がローン審査に通らなかった場合の契約解除条件）を理解する

特に売却を急ぐと見逃してしまいがちですが、契約書の内容としてローン特約も含めて詳細を確認しておかないと、買主のローンが通らなかったときに慌ててしまいます。

5. 家の引き渡し・精算

売買契約後、家の引き渡しをする際、売主側で負担する費用は以下のとおりです。

売買契約後、売主側で負担すべき費用

費用項目	目安金額	解説
仲介手数料	売却価格の3%+6万円（税別）	不動産会社へ支払う成功報酬
抵当権抹消費用	1〜2万円	住宅ローンが残っている場合必要
引っ越し費用	数万円〜	家財道具の搬出に必要
譲渡所得税	物件の譲渡所得に応じて変動	不動産売却益に対する所得税および住民税

上記に記載している仲介手数料はあくまで目安です。仲介手数料には上限額が定められておりますので、参考にしてください。（参考：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」)

• 200万円以下：5.5%まで
• 200~400万円以下：4.4%
• 400万円超え：3.3%

なお、引っ越し費用が安く済む閑散期は1月・11月と、6～8月の時期です。可能であればその時期に費用を抑えたい旨を伝えつつ、見積もりをとって検討するとよいでしょう。

抵当権抹消費用とは

住宅ローンを組んで家を購入した際に、金融機関が設定した抵当権を抹消するためにかかる費用です。

抵当権抹消に必要な費用には以下の2つがあります。

• 登録免許税：不動産1件あたり1,000円（建物・土地がある場合はそれぞれに課税）
• 司法書士費用：地域や依頼する司法書士により異なるが、相場は1〜2万円程度

抵当権を抹消するには、以下の流れで手続きを行います。

• ローン完済時に発行される必要書類を受け取る
• 法務局（司法書士に依頼可能）に申請

上記の流れに沿って手続きを行うと抹消登記が完了し、抵当権が解除されます。

この費用を抑えるには、自分で法務局に申請し司法書士費用を抑えるか、複数の司法書士に依頼費用の見積もりを取得し、安いほうに依頼するとよいでしょう。

譲渡所得税とは

譲渡所得税は、不動産などの資産を売却した際の利益（譲渡所得）に対して課される税金です。譲渡所得は、以下のように算出します。

課税対象譲渡所得金額=譲渡価格 - （取得費用+譲渡費用） - 特別控除額

上記で算出した課税対象譲渡所得金額に、以下のように所有期間によって異なる税率をかけて、支払う譲渡所得税が決定します。

• 5年以下（短期譲渡所得）：所得税 30%/住民税 9%
• 6年以上（長期譲渡所得）：所得税 15%/住民税 5%

参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」