親の不動産は売却できるのか。
スムーズに売却する方法や注意点を解説

親の家を子どもが売ることはできる？

親が施設に入所したり、他界したりした場合に「親の家をどうするべきか」と悩む人は多いです。とくに「子どもが親の家を売れるのか」という点は、よくある疑問のひとつです。

親の不動産を売却することは可能ですが、状況に応じた手続きが必要になります。まずは必要な対応について理解しておくことが大切です。

相続登記をしなくても売却できるケース

親が元気で判断能力がある場合には、親本人が売却手続きを行うことで不動産を売ることができます。

親が高齢で外出や書類の手続きが難しい場合には、子どもが委任状を受け取って代理で進めることが可能です。親の判断能力が不十分と見なされる場合には、当人に代わって家の売却を行える成年後見制度を利用する選択肢もあります。

相続登記をしないと売却できないケース

親が亡くなっている場合には、名義が親のままでは不動産を売却できません。まずは相続登記を行い、登記簿上の所有者を子どもなどの相続人に変更する必要があります。

相続登記には遺産分割協議書や戸籍謄本などの書類が必要になります。手続きが複雑な場合もあるため、専門知識を持つ司法書士に相談するのが安心です。

相続登記が必要な理由

不動産売却を行う際には、登記簿上で所有者が明確になっていることが前提です。名義が故人のままでは、買主との契約を締結できません。

相続した不動産を第三者に売却するには、買主への「所有権移転登記」を行う必要があります。所有権移転登記を行うには相続人の名義に変更する必要があるため、相続登記は必ず行います。

また相続登記をしないまま放置すると、相続人が増えたり、関係が複雑になったりすることがあります。その結果、手続きがより困難になることもあるため、早めの対応が望ましいです。

親の不動産を売却する方法と流れ

親の不動産を売却する際は、親が健在か、すでに亡くなっているかによって必要な手続きが異なります。また、認知症の疑いがある場合や、相続登記が関わるケースでは、司法書士や信頼できる不動産会社への相談が大きな助けになります。

親が健在な場合

親がまだ元気で意思能力がはっきりしている場合は、親本人が売却の意思を示し、不動産売却の手続きを進めることが可能です。主な流れは以下のとおりです。

1. 親の売却意思を確認する
2. 親が契約手続きに立ち会えない場合は、子どもが代理人となるための委任状を準備する
3. 不動産会社に査定を依頼し、物件の相場を把握する
4. 売却価格を決定し、媒介契約を締結する
5. 買主の募集を開始し、内見などの対応を進める
6. 売買契約を結び、引き渡しを行う

ただし、親の意思能力に不安がある場合や認知症の疑いがあるときは注意が必要です。このようなケースでは、本人の意思確認が困難と判断されることもあるため、成年後見制度の利用や、司法書士への相談を早めに検討することが大切です。

また、売却活動の進行や法律的なアドバイスを受けるためにも、相続や高齢者の不動産売却に強い不動産会社に相談することをおすすめします。提携先に司法書士や税理士がいる会社であれば、よりスムーズに進めることができます。

親が亡くなっている場合

親がすでに亡くなっている場合には、まずは相続の手続きから始める必要があります。以下が売却までの基本的な流れです。

1. 相続人を確認し、遺産分割協議を行う
2. 合意内容に基づき、相続登記の手続きを行う（このとき、司法書士への相談が非常に有効です）。
3. 登記が完了したら、不動産会社に査定を依頼する
4. 媒介契約を結び、販売活動を開始する
5. 買主と売買契約を締結し、物件を引き渡す

このように、相続が関わる不動産の売却は、一般的な取引に比べて煩雑な点が多くなります。相続登記や税務手続きに不安がある人は、司法書士や税理士と提携している不動産会社に仲介を依頼することで、専門的なサポートを受けながら進めることが可能です。

親の不動産を売る前に知っておくべき基礎知識

不動産を売却する前には、法的な手続き以外にも押さえておくべきポイントがあります。建物の状態や税金の仕組みなど、事前に知っておくことでトラブルを未然に防ぐことができます。

親の不動産は早めに売却したほうがよい

誰も住まなくなった家は、時間の経過とともに劣化が進みます。雨漏りやシロアリ、給排水設備の不具合が発生すると、修繕費がかかり、売却価格にも影響が出ます。

さらに、固定資産税や都市計画税、草木の管理費用なども継続して発生するため、住む予定がない場合は早めに売却を検討することが望ましいです。

仲介での売却以外に買取もある

不動産の売却方法には「仲介」と「買取」があります。仲介は一般の買主を探す方法で、高値で売却できる可能性がありますが、時間がかかる場合もあります。

一方で、買取は不動産会社が直接購入する方法です。売却価格はやや下がりますが、短期間で現金化できるため、急いで売りたい場合に適しています。

家の状態は把握しないと、契約不適合責任を問われる可能性がある

売却後に不具合が発覚すると、契約不適合責任を問われることがあります。たとえば、雨漏りや構造の不具合などを指摘され、補修や損害賠償を求められる可能性があります。

このような事態を防ぐためには、売却前に専門家による建物診断（インスペクション）を実施し、状態を正しく把握しておくなどが有効です。不動産会社に相談するなどして、家の状態を知っておきましょう。

売却益が出ると税金がかかる

不動産を売却して利益が出ると、「譲渡所得税」が発生します。売却価格から取得費や売却にかかった経費を差し引いた金額に対して課税されます。

税額の試算や特例の適用可否については、税理士や税理士と提携する不動産会社に相談することで、より正確に把握できます。

売却を依頼する不動産会社選びが重要

信頼できる不動産会社に依頼することが、スムーズな売却につながります。とくに相続不動産の売却実績が豊富な会社であれば、登記や税務にも強く、総合的なサポートが期待できます。

売却を迷っている段階でも、無料査定を受けることで相場感を把握できます。オンライン査定を利用すれば、自宅にいながら簡単に申し込むことができます。

親の不動産を売却するときの税金や特例

不動産を売却する際には、税金や確定申告が関わってくることがあります。売却益が出た場合の対応や、活用できる特例制度についても確認しておくと安心です。

親の家を売る際に発生する税金の種類

親の家を売る際に発生する税金について、代表的なものは以下のとおりです。

• 譲渡所得税
• 登録免許税
• 印紙税

利益が出た場合に発生するのが「譲渡所得税」です。確定申告後には譲渡所得に応じた所得税と住民税を支払うことになります。

以下はその一例です。

売却価格：2,500万円
取得費および経費：800万円
譲渡所得＝2,500万円 − 800万円＝1,700万円

この1,700万円に対して、約20％の税率が適用される可能性があります。2037年までは復興特別所得税が上乗せされます。

相続して売却するケースでも、譲渡所得があると上記の税金が発生します。

具体的な金額や条件はケースによって異なるため、試算は専門家に依頼するのが安心です。

確定申告が必要になるケース

不動産を売却して利益が出た場合には、原則として翌年の2月から3月の間に確定申告を行う必要があります。特例を利用する場合も申告が必要です。

損失が出た場合でも、他の所得と通算できる場合があるため、申告することで節税につながることもあります。

売却時に使える特例

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が適用できた場合は、最大で譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けられます。

この特例を利用するには、確定申告での申請が必要になります。制度の内容は複雑なため、税理士や不動産会社に確認しながら進めることが重要です。