マンション売却で消費税が発生するケースを解説。
計算方法や支払いタイミングとは

マンション売却で消費税はかかるのか

マンションを売却した際に気をつけたいのが、消費税がかかるのかという点です。消費税が発生する場合は買主から受け取る売却金額が大きく変わるため、消費税の有無は重要といえます。ここでは、マンション売却で消費税がかかるケースとかからないケースについて詳しくみていきましょう。

個人か事業者かは関係ない

マンションの売却で、売主が個人か事業者かは消費税の発生に関係ありません。消費税は売主の個人・事業者の別ではなく、マンションの売買取引が課税取引か否かによります。

消費税の課税取引とは、下記の3つに限られています。

• 国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等
• 特定仕入れ
• 保税地域から引き取られる外国貨物の引き取り

参考：国税庁 課税の対象

国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等とは、事業を行う者が対価を得て行われる資産の譲渡等を反復、継続かつ独立して行うことをさします。

また、対価を得て行う取引は物品を販売するなどして反対給付を得る取引が該当し、無償で行われる取引は消費税がかかりません。では、マンション売却の場合ではどのようなケースで消費税がかかるのでしょうか。

マンション売却で消費税がかかるケース

マンション売却で消費税がかかるケースは主に下記の3つがあります。

• 不動産会社が売主のマンションを売却した
• 課税事業者の居住用マンションを売却した
• 賃貸物件を売却した

それぞれのケースについて、詳しくみていきましょう。

不動産会社が売主のマンションを売却した

不動産会社が売主となってマンションを売却した場合は消費税の課税取引となります。不動産会社がマンションを売却した場合は、事業者が事業として買主から対価を得てマンションを譲渡するため、消費税が発生します。

この場合、建物については消費税がかかりますが、土地は非課税扱いになります。

課税事業者の居住用マンションを売却した

マイホーム以外の建物を売るなど課税対象の取引を行った場合、法人・個人問わず消費税の納税義務者です。

ただし基準期間内の課税売上が1,000万円以下の「免税事業者」は納税が免除されます。免除されない事業者は「課税事業者」と呼ばれます。

基準期間とは、個人の場合は「前々年（または前年の1月から6月まで）」で法人は「前々事業年度（または前事業年度開始の日から6カ月間）」です。

賃貸物件を売却した

売却したマンションが賃貸物件として運用されていた場合は、売主が個人でも不動産会社であっても消費税がかかります。もともと賃貸物件によって賃貸収入という対価を得ているため、その資産の譲渡は消費税の課税取引に該当します。

消費税がかからないケース

ここまでマンションの売却で消費税がかかるケースについて紹介しました。では、消費税がかからないケースはどのような場合が該当するのでしょうか。詳しくみていきましょう。

土地の売却

土地の売却については、土地は付加価値が生まれないと考えられ、消費税の性格などから非課税になり、売主が個人でも不動産会社でも消費税はかかりません。加えて、賃貸物件であっても建物部分には消費税がかかりますが、土地部分は消費税がかかりません。

課税事業者の居住用マンション

課税事業者であっても、売却するマンションが居住用として使用していた場合には消費税はかかりません。

居住用マンションには常時生活しているマイホームのほか、週末だけ過ごしたり遠距離通勤のため勤務先の近隣で平日だけ過ごしたりするといったセカンドハウスも該当します。ただし、別荘は居住用マンションとみなされないので注意しましょう。

マンション売却で消費税がかかるか迷うケースの場合は、国税庁の電話相談で確認するのがおすすめです。税理士と提携している不動産会社へ売却相談するのもよいでしょう。

免税事業者

免税事業者の場合、マンション売却の際に消費税はかかりません。

マンション売却で消費税がかかる場合の計算方法

マンション売却で消費税がかかる場合の計算方法については、売買契約書に消費税額が記載されている場合と記載されていない場合で異なります。

また、建物や土地の価格の有無によっても計算方法が違います。では、どのように計算すればよいのでしょうか。詳しくみていきましょう。

売買契約書に記載されている場合の計算方法

売買契約書に消費税額が記載されている場合は、記載されている税額が合っているか確認しましょう。マンション売却でかかる消費税は、建物の価格の10％が税額として記載されています。

例えば賃貸マンションの売却価格が税込4,000万円で、内訳が建物2,500万円、土地が1,500万円だった場合、消費税額は下記の計算方法で求められます。

2,500万円÷1.1×0.1＝約227万円

なお、売買契約書に記載されている建物と土地の価格が該当する不動産の固定資産税評価額での按分割合と大きく乖離（かいり）している場合は、消費税の計算が否認される可能性もあります。

売買契約書に記載されていない場合の計算方法

では、売買契約書に消費税額が記載されていない場合の計算方法についてみていきましょう。まずは、マンションの売却価格が建物と土地全体の価格になっているため、建物と土地に按分します。その際に固定資産税評価額を使用します。

例えばマンションの売却価格が税込6,000万円で、固定資産税評価額が建物2,000万円、土地4,000万円だった場合に建物と土地の割合を下記の計算方法で求めます。

建物：2,000万円÷（2,000万円+4,000万円）＝約33％
土地：100％−33％＝67％

次に、建物にかかっている消費税の割合を求めます。

33％×10％＝3.3%

ここまでで、売却したマンションの売却価格は建物33％、土地67％、消費税3.3%の103.3%で構成されていることがわかりました。よって、消費税額は下記のように求めます。

6,000万円÷103.3%×3.3%=191万6,747円

支払うタイミングはいつ？

マンション売却で消費税がかかる場合、申告・納付する期限は売却した翌年の3月31日です。

なお、法人の場合の申告期限は、事業年度終了日の翌日から2カ月以内です。

マンション売却で建物のほかに消費税が発生する項目

マンション売却で建物のほかに消費税が発生する項目として、不動産会社を通じて売買を行った場合の不動産会社に対する仲介手数料や司法書士に対する報酬、ローンの繰上げ返済が該当します。それぞれについて詳しくみていきましょう。

不動産会社への仲介手数料

不動産会社への仲介手数料はマンションの売却価格によって上限額が決まっており、下記の表の通りです。

売却価格	仲介手数料の上限（計算方法）※税抜
200万円以下	売却価格×5％
200万円超400万円以下	売却価格×4％+2万円
400万円超	売却価格×3％+6万円

マンションの売却価格が高額になるほど仲介手数料も高額になるため、事前に計算しておきましょう。

司法書士に対する報酬

売却するマンションに住宅ローンが残っているなどして抵当権が登記されている場合は抹消手続きが必要です。抵当権の抹消手続きは専門家である司法書士に依頼するのが一般的で、5,000円〜2万円ほどが相場といわれています。

住宅ローン繰上げ返済の手数料

売却するマンションに住宅ローンが組まれている場合は、あらかじめ繰上げ返済が必要です。

住宅ローンの繰上げ返済手数料は3,000円〜5万円ほどで金融機関によって異なります。一部の金融機関では、繰上げ手数料無料のところもあるので確認してみましょう。