共有名義の不動産をスムーズに売却する方法と注意点

共有名義の不動産を売却する方法

共有名義の不動産を売却したい場合、自分の持分だけを売るケースと、物件全体を売却するケースでは、手続きや必要な同意の範囲が異なります。

法律上は自由に売却できる場面もある一方で、他の共有者の意向やトラブルへの配慮が欠かせません。とくに共有者が複数いる場合、スムーズな売却には事前の準備や専門家のサポートが重要になります。

共有持分だけの売却や全体売却の可否、共有者の同意が必要な範囲などについて、具体的に解説していきます。

持分だけなら売却は自由

共有名義の不動産であっても、自分の持分だけを売却することは原則として可能です。民法では、共有者は自分の権利を他人に譲渡できると定められており、他の共有者の同意は不要です。

例えば、不動産を2人で50％ずつ共有している場合、自分の持分50％だけを第三者に売却することは法的に認められています。ただし、実際に売却する際には注意が必要です。持分のみを購入する人は、他の共有者との関係性や、将来的な不動産の利用に制限があることを理解したうえで判断する必要があるため、買い手が見つかりにくい傾向にあります。

また、共有持分を売却した後は、見知らぬ第三者が共有者として加わることになります。その結果、使用方法や売却に関する合意形成が難しくなり、トラブルに発展する可能性もあるため、売却の前に共有者同士で十分に話し合うことが望ましいでしょう。

共有者の権利と同意が必要な範囲

共有名義の不動産を「全体として売却する場合」には、すべての共有者の同意が必要です。自分の判断だけで物件全体を売却することはできず、ひとりでも反対する共有者がいれば、売却手続きを進めることはできません。

これは、民法で「共有物の処分には共有者全員の合意が必要」と定められているためです。

リフォームであれば、共有者の過半数の同意が求められます。

したがって、全体の売却を検討している場合は、まず共有者同士で目的や条件をすり合わせることが重要です。とくに相続や離婚で名義が複雑化しているケースでは、早めに不動産会社や専門家に相談し、同意形成の方法を検討するとスムーズです。

買取で売却するメリット・デメリット

共有名義の不動産や持分をスムーズに現金化したい場合、不動産会社に買取で売却する方法があります。とくに共有者間で意見が合わない場合や、早期に資産を整理したい場合には有力な選択肢となります。

最大のメリットは、スピーディーに現金化できる点です。一般市場では買い手が見つかりにくい「共有持分」でも、専門の会社であればそのまま買い取ってくれるケースがあります。また、仲介を介さず直接取引となるため、仲介手数料がかからないという利点もあります。

一方で、デメリットとしては、買取価格が市場相場よりも低くなる傾向がある点が挙げられます。とくに持分のみの売却では、利用価値が限定されるため、相場の7割前後になるケースも珍しくありません。

金額よりもスピードや手間の少なさを優先したい場合に、買取の活用は有効な手段といえるでしょう。

共有名義の不動産を売却する方法！流れ・必要書類

共有名義の不動産を売却するには、全体売却・持分売却いずれの場合も、一定のステップと書類が必要になります。とくに共有者が複数いる場合は、同意の取り付けや名義の確認など、個人名義よりも手続きが煩雑です。以下では、共有名義の不動産を売却する場合の一般的な流れと必要書類を解説します。

1. 共有者全員の意思確認と同意

まずは、売却に向けて共有者全員の同意を得る必要があります。誰が共有者で、どのくらいの持分を保有しているかを確認するため、不動産登記簿謄本を取得しておきましょう。

ただし、相続や離婚などで共有者の所在が分からない、連絡が取れないといったケースも少なくありません。そのような場合は、共有名義の売却に対応できる不動産会社に早めに相談するのがおすすめです。

共有者の調査や連絡代行など、個人では難しい対応を専門的にサポートしてくれる会社もあります。

2. 不動産会社への相談・査定

売却方針がまとまったら、信頼できる不動産会社に相談しましょう。共有名義に詳しい会社であれば、共有者間の調整や必要書類のアドバイスも受けられます。査定は無料で行ってくれる場合が多く、複数社に依頼することで相場観がつかめます。

3. 媒介契約の締結と販売活動

不動産会社と媒介契約を結び、販売活動を開始します。売却活動に入る前に、共有者全員の署名・捺印が求められるため、書類のやり取りやスケジュール調整も含めて事前に段取りしておきましょう。

4. 売買契約・決済・引き渡し

買主が決まれば、いよいよ売買契約を結びます。このときも、共有者全員の出席・署名が原則必要です。決済日までに、固定資産税などの清算金を含む精算が行われ、売却代金が支払われた後、名義変更が完了します。

5. 売却に必要な主な書類

売却時には、以下の書類が一般的に求められます。

• 不動産登記簿謄本
• 本人確認書類（運転免許証など）
• 印鑑証明書（共有者全員分）
• 固定資産税納税通知書
• 実印
• 登記済証（権利証）または登記識別情報

これらの書類が不足していると、手続きに遅れが出る可能性があるため、早めに準備しておきましょう。

持分のみを売却する方法！流れ・必要書類

共有名義の不動産では、自分の「持分」だけを単独で売却することも可能です。全体売却と比べると手続きはシンプルですが、買い手が見つかりにくかったり、税務上の注意点があったりするため、慎重な対応が求められます。

ここでは、持分のみを売却する際の具体的な手順と、必要書類について解説します。

1. 売却先を選ぶ：他の共有者が第1候補

まず検討すべきは、他の共有者に自分の持分を売却する方法です。第三者に売却するよりも、共有関係が複雑化せずスムーズな対応が期待できます。とくに共有者が1人だけの場合、名義が一本化されれば、将来的な売却や活用の自由度も高まります。

2. 不動産会社を通すことで贈与税の発生を防ぐ

共有者同士での売買は、時価よりも著しく低い価格だと税務署に「贈与」とみなされるリスクがあります。こうしたトラブルを防ぐには、第三者である不動産会社を仲介に入れ、適正価格で売買契約を結ぶことが有効です。また、税理士と提携している不動産会社であれば、価格設定や課税リスクについてのアドバイスも受けられるため安心です。

3. 第三者に売却する場合は専門の会社の活用も

持分のみを第三者に売却する場合、一般市場での需要は限られているため、専門の買取を行う会社に依頼するケースも多くなります。こうした会社は共有持分の買取実績があり、スピーディーな対応が可能です。とはいえ、売却価格は通常の不動産よりも低くなる傾向にあるため、金額とスピードのバランスを見極めて検討しましょう。

4. 持分売却に必要な主な書類

持分のみを売却する場合も、基本的には全体売却と同様の書類が必要です。

• 不動産登記簿謄本（全部事項証明書）
• 印鑑証明書
• 本人確認書類（運転免許証など）
• 登記済証または登記識別情報
• 固定資産税納税通知書

売却先や手続き内容によって追加書類が求められることもあるため、事前に不動産会社に確認しておくと安心です。

共有名義の土地を売却する方法

複数人で所有する共有名義の土地を売却する場合も、基本的な考え方は建物と同じですが、境界問題や用途地域、分筆の可否など、土地ならではの確認事項が多く発生します。共有者全員の同意が必要な点も変わらず、スムーズに進めるためには現状把握と専門家のサポートが欠かせません。

ここでは、土地の共有名義を売却する際に注意すべきポイントを整理してご紹介します。

土地の現況や境界を確認しておく

土地を売却する前に重要なのが、現況や境界の確認です。登記簿上では共有名義になっていても、実際にどのように使用されているかが曖昧なケースも少なくありません。境界が未確定のままだと買主が不安を抱き、売却の妨げになります。必要に応じて、土地家屋調査士による「境界確定測量」を実施しておくと、トラブル防止につながります。

共有者全員の同意を得ることが前提

土地を「全体として」売却する場合は、共有者全員の合意が必要です。たとえ一部の共有者が売却を希望しても、全員の署名や押印が揃わなければ売却契約は成立しません。

共有者間で意見が分かれている場合は、売却益の分配案や売却後の代替案を提示しながら、歩み寄りを図ることが求められます。

分筆や持分売却も検討可能

共有者同士の合意が難しい場合は、物理的に土地を分けてそれぞれが単独で売却する「分筆」も1つの選択肢です。分筆が可能かどうかは土地の形状や面積、接道条件によりますが、うまくいけば売却手続きが簡略化できます。

また、他の共有者に自分の持分だけを売却する方法や、専門の買取会社に持分のみを売却する選択肢もあります。

土地売却に強い不動産会社に相談する

共有名義の土地売却には、法律・税務・測量の複雑な知識が求められる場面も多くあります。こうした場合には、土地売却の実績が豊富な不動産会社に早めに相談することが大切です。

とくに境界確定や共有者間の調整に強い会社であれば、トラブルを避けながら円滑に売却を進めることが可能です。

共有名義の不動産売却でかかる税金

共有名義の不動産を売却する際には、税金の計算や確定申告がそれぞれの持分ごとに必要になります。また、条件を満たせば特別控除などの優遇措置を受けられる場合もあるため、事前の確認が重要です。

ここでは「共有名義全体で売却するケース」と「持分のみを売却するケース」に分けて、税金と申告のポイントを解説します。

共有名義

共有名義の不動産を全体として売却した場合でも、税務上は「各共有者が自分の持分を売却した」として取り扱われます。そのため、譲渡所得の計算や納税、確定申告は共有者ごとに行う必要があります。

譲渡所得は、【売却価格−（取得費＋譲渡費用）】で算出され、その額に応じて所得税・住民税が課税されます。所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」として優遇税率（所得税15％＋住民税5％）が適用されます。

また、売却した不動産がマイホーム（居住用財産）で、一定の要件を満たす場合は「3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。

ただし、この特例は「その共有者が実際に居住していたかどうか」によって適用の可否が分かれます。例えば夫婦で共有していた物件でも、妻が住んでいなければ妻の持分には控除が適用されません。

特例の適用には確定申告が必須となるため、売却した翌年の2月16日から3月15日の期間に申告を忘れずに行う必要があります。

持分のみ

共有不動産のうち、自分の持分だけを単独で売却した場合でも、税金の扱いは基本的に同様です。譲渡所得が発生すれば、各自で確定申告を行い、所得税と住民税を納める義務があります。

持分のみを売却する場合でも、「3,000万円の特別控除」のような条件を満たせば節税につながる特例制度を利用できます。

また、親族間や他の共有者に時価より大幅に安い価格で持分を譲渡した場合は、「贈与」とみなされて贈与税の対象になることもあります。トラブルを避けるためには、不動産会社を通じて適正な価格で売却することが重要です。

とくに持分売却は複雑な税務判断が必要なため、税理士や不動産会社に事前相談し、申告や控除の可否について明確にしておくと安心です。