離婚で不動産を売却する前に知っておくべき注意点

離婚で不動産を売却する際の注意点

離婚で不動産を売却する際には、メリット・デメリットや財産分与の対象になるケースとならないケースがあります。家を売るメリットとしては、現金化して財産を均等に分与できる点や住宅ローンがあれば返済して負債を減らせる点が挙げられます。

ただし、売却しても住宅ローンが残るケースや不動産の名義人でなければ売却の手続きができない点に注意が必要です。

また、財産分与の対象になるものとして、夫婦生活の間に得た現預金・不動産・車・年金・退職金などが該当します。

財産分与の対象にならないケースとして、婚姻前から貯めていた預貯金や保有していた自動車などが該当します。親族から相続した財産は婚姻中に相続発生したものであっても財産分与の対象にはなりません。

不動産を売るのは離婚前と後のどちらがいい？

不動産を売却する場合は離婚の前と後ではどちらがよいのでしょうか。離婚前に売却すると、離婚後のトラブルを回避できるものの、売却活動が長期化すると離婚がなかなかできない可能性もあります。

また、離婚後に売却すると早期に離婚成立ができる一方、不動産売買における連絡のやり取りがスムーズにいかずストレスを抱えることもあるでしょう。ここではそれぞれのメリット・デメリットをふまえて、おすすめのケースについて紹介しましょう。

離婚の前に売却したほうがいいケース

離婚の前に売却したほうがいいケースとしては、婚姻期間内に売却を完了させたい場合や売却できるまで離婚を待てるケースが挙げられます。

不動産の売却にあたっては不動産会社や買主などとのやり取りや手続きがたびたび発生するため、夫婦間でも連絡を取り合う必要があります。離婚が成立すると連絡が途絶えるケースもよくみられ、売却活動が滞ってしまう可能性もあるでしょう。

離婚前に不動産売却の手続きを完了させることで、離婚後に連絡を頻繁に取り合うストレスを解消できます。また、売却活動は長期化するケースもよくみられます。そのため、売却まで離婚を待てる状況であれば不動産を売却してから離婚するとトラブルを回避できます。

離婚後に売却したほうがいいケース

離婚後に売却したほうがいいケースとしては、できるだけ高値で売却したい場合や早く離婚を成立させたいケースが挙げられます。

離婚後に売却活動を行う際は離婚成立で付随する手続きを完了してから開始でき、集中して取り組めるため、高値で売却できる可能性があります。

また、早く離婚を成立させてその後に腰を据えて売却活動を進めたいと考える人にとっても離婚後に売却活動を始めるのがおすすめです。

いずれにしても早期にかつ、できれば高値で売却したいと考えている人が多いため、離婚前・離婚後どちらのタイミングも不動産会社選びが重要といえるでしょう。

不動産会社を選ぶ際には複数の会社に依頼したり、実績や担当者の信頼性もチェックしたりするとよりよい売却活動ができます。

財産分与の請求ができるのは離婚後2年

離婚に伴う財産分与の請求ができるのは、離婚成立後2年までとなっています。2年経過後は財産分与の請求を家庭裁判所に申立てできなくなります。

それまでに夫婦間で話し合いを行って財産分与の内容を決めて、後々のトラブルを防ぐためにも公正証書などに決めた内容を記しておくとよいでしょう。

参考：法務省 財産分与

仲介と買取のどちらで売却するかは重要

不動産を売却するためには、仲介と買取の2つの方法があります。仲介とは、不動産会社が物件情報の提示から買主との売買契約を締結まで介入する方法です。

レインズの活用により多くの物件購入希望者が物件情報を閲覧できるため、条件のよい買主を見つけやすくなり高値で売買できる可能性が高いです。そのため、スケジュールに余裕のある離婚後の売買に向いているといえるでしょう。

買取とは、不動産会社が物件を買取してから、その後リフォームなどして再販売する方法です。不動産会社が買取るため、早ければ査定後数日で不動産の売買が可能です。

婚姻中に素早く不動産を手放したい離婚前の売買に向いているといえます。

仲介・売買どちらがよいか悩んでいる人はどちらも相談できる不動産会社への査定依頼がおすすめです。状況や意向に応じて両者が納得できる方法を提案してもらえるでしょう。

離婚時にローンがある場合の注意点

離婚時に住宅ローンがある場合は、下記のような点に注意が必要です。

• 家の名義人は誰になっているのか
• 住宅ローンの契約はどのようになっているのか
• 住宅ローンの残債はどのくらいなのか

それぞれの注意点について詳しくみていきましょう。

家の名義人は誰になっているのか

不動産の名義人が、土地・建物ともに誰のものになっているのかを登記簿謄本などで確認しましょう。不動産の売却ができるのは土地・建物の名義人です。

仮に、夫名義になっている不動産を妻が売却できません。不動産の名義人はどちらか一方の名義になっている、または夫と妻の共有名義になっているケースもよくみられます。あらかじめ確認しておくと手続きがスムーズに進められます。

住宅ローンの契約はどのようになっているのか

住宅ローンの契約は単独の場合・連帯保証人がいる場合・連帯債務者がいる場合があり、住宅ローンの返済義務が下記のようになります。

	返済義務者	返済義務
契約者単独	契約者のみ	離婚後も返済義務があるのは契約者（名義人）
連帯保証人がいる	基本的には契約者のみ	契約者が住宅ローンを支払えなくなった場合は連帯保証人に支払い義務が生じる。
連帯債務者がいる	契約者と連帯債務者	契約者と連帯債務者ともに同等の返済義務を負う。

契約者は返済義務が常に生じますが、配偶者が連帯保証人や連帯債務者になっている場合は状況に応じて返済義務が発生します。

特に不動産の売却金額よりも住宅ローンの残債が多いオーバーローンの場合は、残った債務をどのように支払うか話し合うことが重要です。

住宅ローンの残債はどのくらいなのか

離婚により不動産を売却する場合には、まず住宅ローンの残債が現状どのくらいあるのか確認しましょう。また、売却する意向が決まったら不動産会社に査定を依頼し、おおよその売却金額を見積もります。

不動産を売却して住宅ローンを完済できるケースでは売却益を夫婦で分配可能です。しかし、住宅ローンの金額によっては、残債が残る可能性があります。その場合、残った残債は一括で支払えないと完済できません。

手元資金で支払ったり、別の方法で不動産を売却したりなど対策方法を検討しなければなりません。住宅ローンの残債は毎年金融機関から送付される住宅ローンの残高証明書や返済予定表などで確認できます。

離婚における不動産売却でかかる税金

離婚における不動産売却でかかる税金として、譲渡所得税・贈与税・不動産取得税などがあります。譲渡所得税とは、土地や建物などの資産を譲渡したことで生じた所得に対して課税される税金です。譲渡所得金額、譲渡所得税は下記の計算方法で求められます。

収入金額−（取得費+譲渡費用）−特別控除＝譲渡所得金額
所有期間が5年超の場合…譲渡所得金額×15%=譲渡所得税額
所有期間が5年以内の場合…譲渡所得金額×30%=譲渡所得税額

なお、居住していた不動産で買主が親族ではないなどの条件を満たした場合は、3,000万円の特別控除が受けられます。不動産を売却した年の翌年の確定申告で申告が必要です。

また、財産分与でもらう財産については通常贈与税がかかりませんが、婚姻中に夫婦で得た財産やその他の事情を考慮しても分与された財産が多過ぎる場合や贈与税や相続税を免れるために行われた離婚と認められる場合は贈与税がかかります。

そして、不動産を売却せずに配偶者がもらうケースでは精算的財産分与であれば不動産取得税はかかりません。しかし、離婚後の生計維持のためであったり、精神的苦痛に対する償いのためであったりすると不動産取得税がかかるので、注意が必要です。

これらの税金については、税理士と提携する不動産会社に相談してみることをおすすめします。