相続マンションの売却で利用できる特例とは。確定申告までの流れも紹介

相続したマンションを売却する流れ

相続は不動産の売却が絡むとより複雑さを増します。
まずは、大まか流れを把握しておくことで、不要なトラブルを回避し、スムーズなマンション売却ができる準備をしておきたいものです。

相続する方法を選択する

マンションの相続手続きを行う前に、まずは有効な遺言状の有無を確認する必要があります。

有効な遺言状がある場合には、遺言状の通りに相続を進めます。もし遺言状がない場合には、相続人を確認し遺産分割協議が必要になります。

複数の相続人がいる場合には3つの相続方法を検討します。

現物分割

現物分割では現金や不動産などを、そのまま相続する方法です。
たとえば長男が不動産、次男が預貯金を相続します。

現実分割は手続きが簡単でトラブルになりにくいメリットがあります。一方で、均等に分割しにくく、公平性に欠けるように感じる人も多いことに注意しましょう。

代償分割

代償分割は特定の人が不動産を相続し、ほかの相続人に現金を払う方法です。
不動産は分割がしにくいので、特定の相続人が現金で分割する代償分割では公平性を保つことができます。

換価分割

換価分割は不動産を売却した後に、その利益を分割する方法です。
相続したマンションを利用する予定がないなら、換価分割することが最も平穏にできる遺産分割でしょう。

相続税の申告をする

実際にマンションを相続した場合は相続税を申告する必要があります。

相続税の申告期限は被相続人が亡くなったことを知った日から10カ月以内と決まっています。申告期限を守らず滞納し続けると、最終的に金融資産や職場の給与の差し押さえなどに発展します。必ず期限を守りましょう。

相続登記を忘れない

相続したマンションを売却する前には相続登記をする必要があります。

相続登記とは、被相続人から自分にマンションの名義を変更することです。不動産を売却するには物件の所有者である必要があります。

相続登記をしないままだと、売却ができないので注意しましょう。

相続マンションの売却時に利用できる特例

相続したマンションを売却する際、場合によっては所得税や住民税の納税が必要になります。

相続人の負担を少しでも減らすためには、マンション売却時に利用できる特例や控除について知っておくことが大切です。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とはマイホームを売却した際に、譲渡所得から最大で3,000万円を控除できる特例です。居住用財産に利用できるものなので、相続人がその家に居住していた場合に利用できます。

譲渡所得とは、相続したマンションを売却して得た利益のことをいいます。つまり譲渡所得が3,000万円以下であれば、特例を利用することによって相続税はかからなくなります。

3,000万円の特別控除を受けるためには以下の条件を満たす必要があります。

• 売却する年の2年前までにマイホームの買換え特例やマイホームの交換特例を受けていないこと
• 住まなくなってから3年目の12月31日までに売却すること
• 売却する相手が家族などの特別な関係でないこと

取得費加算の特例

取得費加算の特例を利用することで、相続したマンションの譲渡所得がでたときに所得税が軽減できます。

前提として譲渡所得の計算は下記のとおりです。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費加算の特例を利用することで下記のとおり、相続税の一部を取得費に加算できます。

譲渡所得=売却価格－（取得費＋加算する相続税額）＋譲渡費用

上記のように相続税の一部を取得費として加算することで、譲渡所得の負担を軽減できます。

この特例を利用するには、相続してから3年10カ月以内に売却する必要があります。

軽減税率の特例

もし相続したマンションを10年以上所有しているようなことがあれば、軽減税率の特例が利用できます。

上述してきた特例を利用しても、譲渡所得がプラスの場合は、その金額に税率をかけたものが相続税となります。軽減税率の特例とは、税率を軽減してくれるものです。
譲渡所得のすべてではなく、6,000万円を上限として軽減されます。

相続税の税率は不動産の所有期間に応じて異なります。下表のように所有期間が5年以下のものと比べると約25％も差があります。

	軽減税率の特例（所有期間が10年以上）	長期譲渡所得（所有期間が5年を超える）	短期譲渡所得（所有期間が5年以下）
税率	14.21％	20.315％	39.63％

軽減税率が利用できる条件は下記のとおりです。

• 居住しなくなって3年以内であること
• 親族以外に譲渡すること
• 所有期間が10年を超えていること

10年以上の所有が条件となるため、相続後すぐに売却する場合などは利用できません。

相続マンションの売却後は確定申告が必要？

相続マンションを売却したら、確定申告は必要なのでしょうか。
ここでは確定申告の有無や必要な書類、期限などについて紹介します。

利益が出た場合は確定申告が必要

マンションを売却して譲渡所得がマイナスの場合は確定申告の必要はありません。
しかし、譲渡所得が発生した場合や上述した特例などを利用する場合には、確定申告が必要です。

特例については、確定申告しなければそもそも利用できません。

また譲渡所得があり、確定申告が必要なのにしなかった場合は「無申告加算税」や「延滞税」などといった付帯税がかかるので注意しましょう。

確定申告に必要な書類

確定申告ではさまざまな書類を用意する必要があります。主に下記の書類が必要です。

• 「申告書B第一表、第二表」及び申告書第三表（分離課税用）」
• 確定申告書付表兼計算明細書
• 売却時と取得時の契約書
• 特例に必要な書類
• 登記簿謄本、登記事項証明書

マンション売却の確定申告では、取得時や売却時の書類以外にも特例を受けるために多くの書類を用意しなければいけません。

自分で書類を用意することが困難な場合には、専門家である不動産会社に相談することで不備やトラブルを回避できます。

いつまでにすればいい？

確定申告の期限は、原則として所得の発生した翌年の2月16日〜3月15日と期間が決まっています。申請期間は1カ月と長くないので、必要書類は早いうちに手配しておきましょう。

申請はオンラインでも可能です。行く手間が省けますし、ペーパーレスにも繋がるので積極的に活用しましょう。

相続物件を売却すると、確定申告も含めて多くの手続きが必要です。物件に関する書類などを被相続人が紛失している場合もあります。

そういった場合では、すべてをひとりで行うことは困難になるかもしれません。円滑な取引をするために不動産会社に相談することを検討しましょう。