相続不動産で売却損が出た時に利用できる特例とは。
確定申告時の必要書類も紹介

相続不動産の売却における売却損とは

そもそも、相続不動産売却時の売却損とはどういった状態のことをいうのでしょうか。不動産売却時の税金の仕組みや具体的な計算方法などを紹介します。

売却損とは譲渡損失のこと

売却損とは譲渡損失ともいい、不動産を売買して生じた損失のことを指します。

たとえば、被相続人が2,000万円で購入したマンションを相続し、相続人が1,000万円で売却したとします。

この場合、購入価格に対して売却価格が低くなり、1,000万円の譲渡損失がでたということになります。

利益が出た場合は譲渡所得税がかかる

不動産を売却して、損失でなく利益が出た場合には譲渡所得税がかかります。譲渡所得税とは具体的に所得税や住民税を指します。

先ほどのケースに当てはめると、被相続人が2,000万円で購入したマンションを相続し、3,000万円で売却できたとします。

この場合、売却益である1,000万円に対して譲渡所得税が課税されることになります。譲渡損失の場合、譲渡所得税はありません。

正確な譲渡所得税は下記計算式で求められます。

譲渡所得税＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

特別控除額とは、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」など一定の条件を満たした場合に利用できる控除があります。

譲渡所得税は所有期間によって税率が変わる

譲渡所得税の税率は所有期間によって変わります。

具体的には長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類に分けられます。相続不動産に関しては被相続人が生前に購入した日から計算することとなります。

長期譲渡所得とは売却をした年の1月1日現在で所有期間が5年超の不動産を売却したときの所得です。対して短期譲渡所得は売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の不動産を売却したときの所得です。

それぞれの税率は下記表にまとめます。

	所得税（%）	住民税（%）
長期譲渡所得	15.315	5
短期譲渡所得	30.63	9

不動産の譲渡損失が発生した時に利用できる特例とは

不動産の譲渡損失が出てしまった場合にはどのような特例を利用できるのでしょうか。
特例の内容や利用できる条件について紹介します。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

自宅の買い替え時に譲渡損失が発生しても、一定の条件を満たすことで「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が利用できます。

買い替えで生じた譲渡損失の分を事業所得税や所得税、住民税から差し引くことができ、最大で4年間相殺することが可能です。

ただし利用できる条件として、所得制限やローン残高、取得期間、不動産の面積などが定められている点に注意しましょう。主な利用条件は下記のとおりです。

• 売却を行った年の合計所得が3,000万円以下であること
• 売却した不動産の所有期間が5年を超えていること
• 新しく買い替えた不動産の床面積が50平方メートル以上であること
• 新しく買い替えた不動産に10年以上の住宅ローンを利用すること
• 買い替えた不動産を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること、または供する見込みであること

また類似の特例や控除を一定期間内に受けている場合には対象から外れる場合があるので、特例を受ける前に確認しておく必要があります。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅ローンの残高よりも売却した自宅の売却価格が低かった場合にも、特例を受けることができます。

「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と同様に、所得税や住民税と相殺をすることができ、買い替え不動産がなくても利用できることが特徴です。

利用するための条件には以下のようなものがあります。

• 売却した年の合計所得が3,000万円以下あること
• 住宅ローンの残高より売却価格が低いこと
• 所有期間が5年を超えていること
• 売却契約日の前日時点で住宅ローンの期間が10年以上であること

この特例も類似の控除や特例を一定期間内に利用している場合、適用対象外となる可能性があるので事前に確認しておきましょう。

特例が併用できない点に注意

不動産の譲渡損失が発生した場合に利用できる特例には、注意しなければいけない点があります。

「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用する際には、以下の特例と併用することができません。

• 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除
• 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
• 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
• 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例

上記の特例は不動産を売却した年の前年、前々年に利用している場合に併用ができない点に注意しましょう。

また「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の2つの特例はお互いに、不動産売却を行った年またはその年の前年以前3年内に利用している場合は併用が不可です。

特例を利用するたには確定申告が必要

相続不動産を売却して譲渡損失が発生するならば、確定申告をしなくていいと思う人もいるかもしれません。しかし特例を利用するためには、確定申告を行う必要があります。

必要書類

特例を利用するために必要となる書類を以下にまとめました。

• 売買契約日の前日に発行した譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書
• 売却した居住用財産の登記事項証明書、売買契約書の写し
• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
• マイホームを居住の用に供していたことを明らかにするもの(戸籍の附票の写し)など

確定申告で、書類や手続きに不安がある場合には税理士などに依頼することを検討しましょう。

申告のタイミング

確定申告を行う期間には申告期限があることに注意しましょう。

確定申告の申告期間は毎年2月16日から3月15日の間になります。売却した翌年の3月15日までに確定申告を提出します。

特例を利用するためには、多くの必要書類を集めなければいけません。書類によっては平日しか取得できない可能性もあるため期間に余裕をもって行動することが大切です。

相続物件の売却は専門家に相談しよう

不動産を相続する場合には、譲渡損失以外にも相続税や空き家などさまざまな問題が発生する可能性があります。

相続が発生した場合には専門家である不動産会社に相談してみることをおすすめします。

確定申告では多くの書類が必要になり、書類に不備があったり期限が過ぎてしまっては想定外のトラブルに巻き込まれる可能性もあるため、専門家と相談しながら進めていくことが大切です。

早めに専門家に相談することで、相続から売却、確定申告までの流れを無駄なく進められるでしょう。