不動産を売却すると住民税はいくらかかる？
納付タイミングや節税方法などについて解説

不動産売却の利益にかかる住民税と所得税

資産を売却して得られた利益のことを譲渡所得といいます。不動産の譲渡所得は、以下の計算式で算出可能です。

不動産の譲渡所得＝不動産の売却金額－（不動産取得時にかかった費用：取得費＋売却にかかった費用）

不動産取得時にかかった費用（取得費）とは、一般的に不動産の購入価額から、建物の減価償却費を差し引いた金額のことです。売却にかかった費用とは、不動産売却時に不動産会社に支払った仲介手数料や印紙税などが当てはまります。

また不動産の譲渡所得に対しては、住民税と所得税の二つが課せられます。住民税は地方自治体に納める税金で、所得税は国に納める税金です。それぞれ一定の税率によって、税額が決まります。

不動産売却によって住民税や所得税はいくらかかる？

不動産の売却益にかかる住民税や所得税の税額を把握するには、以下の計算式を用います。

住民税・所得税＝譲渡所得×税率

税率は、売却した不動産の所有期間によって異なります。具体的には以下のとおりです。

売却した不動産の所有期間が5年以下の場合 （短期譲渡所得）	住民税の税率	9%
	所得税の税率	30% ※復興特別所得税を含む場合：30.63%
売却した不動産の所有期間が5年を超える場合 （長期譲渡所得）	住民税の税率	5%
	所得税の税率	15% ※復興特別所得税を含む場合：15.315%

参考：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」

参考：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

短期譲渡所得か長期譲渡所得かどうかは、不動産を売却した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えているかどうかで決まります。ここからは、短期譲渡所得の場合と長期譲渡所得の場合でそれぞれ住民税と所得税がいくらになるのか、シミュレーションの例を紹介します。

なお、2037年までは復興特別所得税として、各年分の基準所得税額の2.1％が所得税に上乗せされる点に注意しましょう。

短期譲渡所得の場合

2024年に売却した不動産の所有期間が5年以内で、譲渡所得の金額が3,000万円の場合、住民税と所得税の金額は以下のとおりです。

住民税=3,000万円×9%=270万円
所得税（復興特別所得税を含む）=3,000万円×30.63%=918万9,000円
合計税額=270万円+918万9,000円=1,188万9,000円

※分かりやすくするため、減価償却などは考慮していません

長期譲渡所得の場合

2024年に売却した不動産の所有期間が5年を超えており、譲渡所得の金額が3,000万円の場合、住民税と所得税の金額は以下のとおりです。

住民税=3,000万円×5%=150万円
所得税（復興特別所得税を含む）=3,000万円×15.315%=459万4,500円
合計税額=150万円+459万4,500円=609万4,500円

※分かりやすくするため、減価償却などは考慮していません

不動産売却による住民税の確定申告

不動産売却による所得税の確定申告を行えば、住民税も併せて申告された扱いになります。そのため住民税の確定申告は不要です。ただし所得税の確定申告を行っていない場合は、お住まいの市区町村に住民税の申告をしなければなりません。

なお確定申告は、不動産を売却した年の翌年の2月16日〜3月15日の間に行いましょう。

※参考：国税庁「No.2024 確定申告を忘れたとき」

不動産売却による住民税はいつ納付すればよい？

不動産売却による住民税は、不動産を売却した年の翌年に納めましょう。たとえば、2024年10月に不動産を売却し利益が出た場合は、2025年に納付してください。

不動産売却による住民税の納付方法

不動産売却による住民税の納付方法には、普通徴収と特別徴収の二つがあります。それぞれについて解説します。

普通徴収

普通徴収は、自分自身で住民税を納付する方法です。税額が記載された住民税通知書と納付書が届いたら、年4回に分けて住民税を納めます。納付期限は6月、8月、10月、翌年1月のそれぞれ末日までが一般的ですが、一括で納付することも可能です。

特別徴収

特別徴収は、会社勤めの人であれば検討できる納付方法です。普段支払っている住民税と同様に、毎月の給与から不動産売却による住民税を差し引き、事業主が代わりに市区町村へ納める仕組みです。普通徴収のように、自分自身で納付する必要がありません。また1カ月ごとに住民税を分割して納めるので、1回の支払い負担を軽減できるという点もメリットの一つです。

ただし勤務先に住民税額を知られてしまうので、給与以外に所得があったことを明かしたくない場合には、前述した普通徴収を選ぶようにしましょう。

不動産売却による住民税の負担を抑えるための節税方法

不動産売却による住民税の負担をなるべく抑えるために、以下の3つの方法を押さえておきましょう。

• 控除・特例を活用する
• ふるさと納税を活用する
• 取得費や譲渡費用を漏れなく計上する

ここからは、それぞれの節税方法の詳細を紹介します。

控除・特例を活用する

譲渡所得税は、控除や特例を受ければ軽減できる可能性があります。活用できる控除や特例の一部を紹介します。

控除・特例	最大控除額	概要
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除	3,000万円	居住用の不動産を売却する場合に、所有期間に関係なく、譲渡所得から最大で3,000万円の特別控除を受けられる
低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除	100万円	個人が2020年7月1日～2025年12月31日の間に都市計画区域内にある一定の低未利用土地を一定金額で売った場合に、譲渡所得から100万円の特別控除を受けられる
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例	3,000万円	2016年4月1日～2027年12月31日の間に相続した空き家やその敷地を売却した際に、一定の要件を満たしていれば、譲渡所得から最大で3,000万円の特別控除を受けられる

なお、控除や特例を活用するには、それぞれ一定の要件を満たしている必要があります。事前に詳細を確認しておきましょう。

参考：国税庁「No.3223 譲渡所得の特別控除の種類」

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

参考：国税庁「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」

参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

ふるさと納税を活用する

不動産売却による住民税の納付方法には、普通徴収と特別徴収の二つがあります。それぞれについて解説します。

普通徴収

ふるさと納税は、特定の地域に寄付をすることで、寄付をした額から自己負担分の2,000円を差し引いた額が所得税・住民税から控除される制度です。さらに寄付をした地域から返礼品を受け取れるというメリットもあります。

ふるさと納税には控除できる上限額が設定されており、その年の総所得金額が多いほど上限額が引き上がる仕組みです。不動産を売却して所得が増えた際には、普段よりも寄付できる金額が上がります。

詳細については、総務省が提供している「ふるさと納税ポータルサイト」の寄附金控除額の計算シミュレーションなどで確認しましょう。

※参考：総務省 ふるさと納税ポータルサイト.「税金の控除について」

取得費や譲渡費用を漏れなく計上する

住民税は前述したとおり、以下の計算式によって決まります。

不動産の譲渡所得=不動産の売却金額-（不動産取得時にかかった費用＋売却にかかった費用）

不動産の取得時や売却時にかかった費用を漏れなく計上できれば、その分譲渡所得を減らせるので住民税の節税が可能です。具体的には、以下に挙げるような費用をしっかり管理しておきましょう。

不動産取得費（不動産取得時にかかった費用）例	● 不動産会社の仲介手数料 ● 印紙税 ● 登録免許税 ● 設備費用 ● 造成費用 ● リフォーム費用 ● 建物の解体費用 ● 引っ越し費用 ● 所有権などを確保するためにかかった訴訟費用
不動産の売却にかかった費用例	● 不動産会社の仲介手数料 ● 印紙税 ● 測量費 ● 建物の解体費用 ● 立ち退き料 ● 名義書換料

不動産売却に係る費用についてはこちらで詳しく紹介しています。

不動産売却にかかる費用の目安と費用を抑える方法を解説