不動産売却のノウハウ

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マンション売却の手続きの流れや注意点とは?
売却期間やポイントも紹介

ライフスタイルの変化などにより、今、お住まいのマンションを売却し、住み替えを検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

マンションの売却は、戸建てや土地の売却と基本的には同じ流れですが、マンション特有の注意点もございます。
そこで今回は、マンション売却の流れと注意点について詳しくご紹介いたします。

不動産売却 費用・税金

2018年5月22日

2022年4月14日

目次

マンション売却にかかる期間はどのくらい?

マンションを売却するということは新たな住まいの確保や、引っ越しのスケジュールなどを考えなければいけません。
これらのスケジュールを決めるためにも、売却にかかる期間を理解しておく必要があります。

マンション売却にかかる期間は6カ月未満が4割超

LIFULLHOME’Sの「住まいの売却データファイル」によると、マンション売却において、最初に不動産会社に連絡した時をスタートとして、売却できるまでの期間は次のとおりです。

グラフ
LIFULL HOME'S「LIFULL HOME'S不動産査定」「住まいの売却データファイル」より

最も多いのは3カ月から6カ月未満でのマンション売却です。

最初に不動産会社に連絡して6カ月以内でマンションが売却できているのが、全体の46%と半分程度の人たちが6カ月以内で売却できています。

反面、売却までに1年以上かかったケースが16%以上あることから、必ずしも6カ月以内で売却できるというわけではありません。

住み替え時は特に余裕をもった売却計画が必要

住み替えなどで退去時期が決まっている場合は、特に注意が必要です。

新居の引き渡しが終わっても、旧居がなかなか売却できないと二重でローンを支払う必要があります。また新居に越しているのに、旧居の売却のために担当者とやり取りしたり、現地に何度も行ったりするのは面倒です。

旧居の売却と新居の引き渡しを同日に行うのは、実際難しいですが、なるべく二重ローンなどの負担がかからないように注意しなければいけません。

次の住まいが決まる前から売却活動を、始めておくなど早めに動くことをおすすめします。

希望通りの売却活動を行うためには担当者選びが重要

売却価格や売却スピードを少しでも希望通り行うために、不動産会社のサポートが必要不可欠です。

では、不動産会社を選ぶ決め手はなんでしょうか。
下記の表は961人に売却時に依頼をする不動産会社を選ぶ際に、決め手になったことを調査したものです。

グラフ
LIFULL HOME'S「LIFULL HOME'S不動産査定」「住まいの売却データファイル」より

決め手として最も多いのが、担当者の対応です。

いくら高い価格査定をしても、担当者の対応が悪い場合や疑問を感じてしまうと、依頼する人は少なくなってしまうでしょう。

営業担当者の姿勢や会社の信頼度、価格の満足度がそろうことにより、顧客ニーズをつかむことができます。

戸建て・土地売却との違い

マンションの売却手続きの流れは、戸建てや土地売却の流れと基本的には同じですが、次のような異なる点もございます。
まずは、マンション売却の特徴を理解し、売却計画を立てていきましょう。

土地部分の測量が不要

マンション売却の場合、戸建てや土地売却の売却手続きと異なる点としては、マンションが建つ土地部分の測量が不要なことです。
マンションの場合には、土地部分は区分所有者全員の共有物となり、
戸建てや土地売却のように、土地の境界線を確定させる測量の手間は必要ありません。

マンション固有の価格変動要素について

マンションの価格変動要素は主に2つあります。

  1. マンション全体の状況

    ひとつめの価格変動要素としては、マンション全体のグレード・規模・管理状況などによるものです。
    マンションのブランドはもちろんのこと、築年数が経っている場合、
    建物のメンテナンスや管理が適切におこなわれてきているかによっても、売却価格へ影響を与えることもあります。
    また、管理規約や使用細則に定められている、専有部分の用途制限やペットの飼育制限などの内容も重要となってきます。

  2. マンション内での競合物件の存在

    もうひとつは、売却するタイミングで同じマンション内に売り物件が出ている場合には、その売出し価格の設定に影響を受けてしまうということです。

    たとえば、間取りや専有面積などの条件がほぼ同じ部屋が売出し中である場合をみてみましょう。

    最上階や角部屋など希少性のある部屋の場合は、プレミアム価格を上乗せしてもその希少性からある程度の引き合いは想定できます。

    しかし、部屋の条件がほぼ同じである場合には、階数や住戸の向きによって売出し価格に若干のプラス・マイナスの変動要素はあるものの、ライバル物件となる競合物件の売却価格と懸け離れた価格設定となると、ライバル物件に購入検討者が流れ、当該物件には購入検討者がなかなかあらわれなくなってしまいます。

    そのため、大規模マンションなどで競合となる物件があまりにも多い場合には、売却が思ったようには進まないことも想定されます。そのような場合には、他のライバル物件の販売期間の長短や価格変更の動向を不動産仲介会社によく確認の上、売却計画を策定していきましょう。

マンション売却の事前準備

マンション売却を成功させるためには、次のような事前準備をおこない、十分に売却計画を立てて、進めていきましょう。

売却方針の決定

まずは、ご自身がなぜマンションを売却したいのか。という売却ご事情を明確にしましょう。
その上で、いくつかある売却ご事情の優先順位付けをおこない、どの売却ご事情が最優先事項であるかを整理することによって、
自ずと売却方針を決定していくことができるでしょう。

たとえば、お子様の学校の入学や転入などのご事情で売却をおこなう場合には、転居をおこなう期限が決まっています。新しい住まいへ転居をおこなうスケジュールを最優先事項として売却手続きを進める必要性があるでしょう。

一方、売却理由が特段売却期限のないご事情の場合には、少しでも高く売却をおこなうために価格を優先して売却手続きを進めるといったこともあるでしょう。
このように優先すべき売却ご事情によっても、売却計画は変わってきますので、あらためて整理することが重要です。

物件の状態確認

売却にあたって、お住まいの一部がひどく汚れていたり、破損していたりする場合には、リフォームや修繕が必要となることもありますので、
あらためて部屋の状態を確認してみましょう。

ポイントとしては、購入検討者となるお客様の目線で確認してみることで修繕の要否が見えてきます。もし判断がつかない場合は、不動産仲介会社に相談し、早めに状態を確認してもらいましょう。

売却相談時の必要書類

不動産仲介会社に売却相談をおこなう場合には、「登記済証(権利証)」「分譲時パンフレット」「管理規約集」「管理組合の議事録」などマンション全体に関する資料を準備しておくことでスムーズに打合せが進むでしょう。

住宅ローンの残額確認

住宅ローンを利用している場合、抵当権と呼ばれる権利を借入先の金融機関が設定しています。その抵当権を抹消しなければ、買主は、新規に住宅ローンを組めず、結果売却手続きができないこととなります。
そのため一般的なマンション売却の流れでは、物件の残金・引渡し時に、売却代金をもってローンを完済することで抵当権の抹消手続きをおこないます。

しかし、売却代金がローン残額に届かないという場合には、自己資金を充当することや買い替えに使えるローンを利用することも検討しなければなりません。

あらかじめ、ローン残額を確認し、資金計画を立てておきましょう。

マンション売却の手続きの流れ

マンションの売却手続きは次のような流れでおこなっていきます。

売却査定価格の算出依頼

まず、ご自身のマンションがどのくらいの価格で売却が可能なのかを、不動産仲介会社に査定依頼をおこないましょう。

不動産仲介会社は、査定依頼のあったマンションの売り出し事例や成約事例、また、近隣マンションの売り出し事例や成約事例などを収集し、最新の市場動向を加味した上で、売却査定価格のご提案をしてくれます。

媒介契約

マンションの売却を開始するためには、不動産仲介会社と媒介契約を締結する必要があります。

媒介契約の種類には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。
それぞれ特徴が異なりますので、不動産仲介会社に詳細を確認の上、媒介契約を結びましょう。

媒介契約について詳しくはこちらで解説をしています。

媒介契約とは?不動産売却を依頼する際に知っておきたい契約内容について

販売活動

物件の販売活動は、不動産仲介会社がおこないます。
マンションをお探しになっているお客さまへ物件の紹介をおこなったり、チラシやインターネット媒体などを通じ、広く購入検討者を募ります。

不動産売買契約

購入検討者と契約条件などを調整し、売主買主双方が合意に至れば、不動産売買契約を締結し、手付金を授受します。

残金決済、物件の引渡し

売主、買主双方が立ち会いの上、物件の最終的な確認をおこないます。
残金決済日当日は、所有権移転登記申請書類の手続きや、残代金の受取りと物件の引渡しなどを同時におこないます。

マンション売却にかかる費用・税金

マンションを売却する際には、通常、次のような費用・税金がかかりますので、事前に確認しておきましょう。

仲介手数料

マンションの不動産売買契約が成立した場合、成功報酬として不動産仲介会社に仲介手数料の支払いが必要となります。

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法で定めてられており、売買価額が400万円を超える場合には、取引価額×3%+ 6万円+消費税となっています。

印紙税

不動産売買契約書は、課税文書となるため、売買価格に応じた指定の金額の印紙を貼付しなければなりません。

登記費用

住所変更登記手続きが未了の場合には、住所変更に係る登記費用、また、抵当権が設定されている物件においては、抵当権の抹消費用などが売主の費用負担です。

なお、司法書士へ依頼する場合には、司法書士報酬も必要となります。

管理費、修繕積立金の清算

マンションの場合、管理組合へ管理費や修繕積立金の支払いが毎月必要となります。
売主が既に支払った管理費・修繕積立金がある場合には、売主・買主間で、残金決済日に清算をおこないます。

具体的には、マンションの引渡し日の前日までを売主負担、引渡し日以降を買主負担とし、
日割り計算をおこない、残金決済日に売主・買主間で清算をおこないます。

万一、未払いの管理費や修繕積立金などがある場合には、事前に管理組合に納入しておきましょう。

固定資産税、都市計画税の清算

固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点での所有者に課税される税金です。

年の途中で売却した場合には、引渡し日の前日までを売主負担、引渡し日以降を買主負担とし、日割り計算をおこない、残金決済日に売主・買主間で清算をおこないます。
日割り計算の起算日は、商習慣により東日本では、1月1日、西日本では、4月1日と異なりますので、事前に不動産仲介会社へ確認しておきましょう。

譲渡所得税

不動産(マンション)を売却し、利益(売却益)が発生した場合には譲渡所得として所得税や住民税が課税されます。

課税される税率については、不動産の所有期間で異なります。
不動産(マンション)の所有期間が譲渡した年の1月1日現在において、5年を超えている場合には、長期譲渡所得に区分されます。
税率は、20.315%(所得税、復興特別所得税、住民税の合計)となります。

また、不動産(マンション)の所有期間が譲渡した年の1月1日現在において、5年以下の場合には、短期譲渡所得に区分されます。
税率は、39.63%(所得税、復興特別所得税、住民税の合計)となります。

なお、居住用不動産の売却、かつ、課税譲渡所得が発生する場合においては、一定の要件を満たすことで「3,000万円の特別控除」などの特例を受けられるケースもあります。
不動産仲介会社が定期的に開催している不動産税務無料相談会などを活用し、専門家である税理士へ確認してみましょう。

マンション売却における注意点

マンション売却における注意点を、トラブル事例などを交えながら解説しましょう。

買主のローン審査が否決なら契約白紙?

マンション購入者は基本的に住宅ローンを利用します。しかし金融機関の審査で否決となるケースがあります。

ローンが否決の場合は、売買契約の特約によって契約が白紙となります。もちろん買主から受領している手付金も返却する必要があります。

ローン審査の否決は売主側で対応できるものではありませんが、白紙になる可能性があるということは覚えておきましょう。

売却する物件へのリフォームは十分検討する

マンションの状態が古いので、売却前にリフォームやリノベーションで部屋をきれいにした後に売却しようと検討中の人は、注意しなければいけません。

売却前のリフォームには、募集の画像がきれいにできる、すぐに引っ越しして生活したい層にも対応できるといったメリットがあります。

反面、リフォームやリニューアルにかかった費用を回収できない可能性もあります。
高値で売却することを目的として、100万円かけてリフォームを行ったが、実際に売却できた金額はリフォーム前の査定と変わらなかったといったケースもあります。

売却前にリフォームする場合は、リフォーム金額以上が査定価格に上乗せできるかどうかを確認しましょう。

売買契約前に売買契約書はきちんと確認しておく

不動産会社を信頼しているので売買契約書を満足に確認せずに記入、押印する人もいますが、売買契約書は必ず事前に確認しましょう。

査定を依頼し、マンションを売買市場に出すと、購入希望者が現れ、売買契約といった流れになります。売買契約書は、売買を依頼した不動産会社が準備し、双方が記入押印しなければいけません。

よくある事例として、契約後のトラブルがあった場合、売買契約書の内容をよく理解していなかったため、のちのちトラブルになっても対応できないことがあります。

売買契約前に、売買契約書はしっかりと確認し、わからない部分に関しては不動産会社に確認しましょう。

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