失敗しないタワーマンション売却を解説。
売却の進め方や適切なタイミング

タワーマンションの売却に適したタイミング

ここではタワーマンションの売却を考えるにあたり、複数の観点から適したタイミングを見ていきます。

市場の動向を考慮したタイミング

まずは不動産の市場動向を考慮する考え方です。

タワーマンションは立地や築年数、管理体制などで個別物件の評価が大きく変わりますが、市場の相場が上向いている時期に売却することで、高い売却価格を期待できます。

例えば都市開発が進み周辺の資産価値が上がるタイミングなどは、売却の好機となります。

また金利の上昇前には、不動産の売買が活発になります。少しでも低金利のうちにローンを組みたいので購入需要が増し、スムーズな売却を期待できます。

税制を考慮したタイミング

税金の仕組みを理解して売却のタイミングを調整すると、手元に残る金額を最大化して利益を大きくすることができます。

ここでは不動産売却における税金の税率と、売却益を多く残せる特例を上げて解説します。

所有期間が5年を超えると税負担が軽くなる

不動産売却で得た利益には譲渡所得税が課されます。譲渡所得とは売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いた利益のことです。

以下は譲渡所得税の計算式です。

譲渡所得税=税率×{売却価格-(取得費+売却費用) }

所有期間が5年以下の短期譲渡か5年を超える長期譲渡かによって税率が異なります。

所有期間5年超の長期譲渡の税率は20％で済むのに対し、所有期間が5年未満の場合は39％の税率が適用されます。短期間に売却を繰りかえす投機的な動きをけん制するためです。

10年を超えたマイホームを売却すると軽減税率の特例が適用される

所有期間が10年を超えたマイホームを売却すると、軽減税率の特例が適用されます。

課税譲渡所得	所得税※	住民税
6,000万円以下	10.21％	4％
6,000万円超	15.315％	5%

このように、所有期間が5年・10年を超えるタイミングで税率は軽減されるため、「税率の軽減を待ってから売ったほうがお得」という声もあります。

個人のライフスタイルに基づくタイミング

市場環境や税制だけでなく、個人のライフイベントに合わせて売却のタイミングを整えることも必要になります。

結婚や出産、子育て、あるいは両親の介護などで生活環境やライフスタイルが変わることもあるでしょう。

ライフスタイルの変化で住み替えのために今住んでいるタワーマンションを売却する場合、所有期間が10年を超えていれば居住用財産の買い替え特例の適用対象になります。

それまで住んでいたタワーマンションの売却収入よりも新たに購入した新居の取得価額の方が大きい場合は譲渡益がないものとみなし不動産譲渡所得税が課税されません（課税の繰り延べ）。

新居の取得価額より売却収入の方が大きい場合でも、その差額のみが課税対象とされるので税負担を下げられます。

タワーマンションは売却益を得やすい状況が続く

近年の不動産市場を見てもタワーマンションの需要は依然として高く、価格は高止まりが続いています。

複数の観点から、タワーマンションの価値が維持される理由について解説していきます。

不動産価格指数からは、価格の暴落が読み取れない

国土交通省が公表している不動産価格指数を見ると、マンション価格は長期的に上昇傾向が続いています。都心の需要の高さ、低金利などの理由から大きく下がる気配が見られない状況です。

価格が上がり続けている背景には都市部の人口集中や新築供給の減少などがあり、需要が一定以上あるため急激な下落が起こりにくい構造があります。

大きな価格調整が起こりにくい点は、売却益を得たい売り主にとっては追い風となります。

中古マンションの成約件数と単価は上昇している

首都圏の中古マンション市場を見ると成約件数は増加傾向にあり、成約単価も上昇しています。

これは新築マンションの価格が上がっていることで、購入希望者が中古マンションに流れていることが要因です。

タワーマンションは構造や設備が優れていることが多く、中古であっても価値が認められています。

需要が多ければ買い手探しがスムーズに進みやすい環境になります。

将来空き家だらけになる前に売ったほうがいい

日本では人口減少と住宅供給の増加によって、将来的に空き家が増えていくと予測されています。国土交通省の調査では全国の空き家率が上昇しています。

空き家が増えると周辺の生活環境が悪化する恐れがあり資産価値にも影響を与えるので、周辺で空き家が増えてきた、あるいはタワーマンション内部での空室が増えてきたら早期売却を考えて良いでしょう。

タワーマンション売却の流れや注意点

ここではタワーマンション売却の流れや注意点について見ていきます。

タワーマンションを売却する流れ

タワーマンションの売却は、まず不動産会社に連絡して査定をしてもらうことから始めます。

複数の会社に相談して有利な売却が望めそうな仲介会社を選定しましょう。

依頼する仲介会社が見つかったら媒介契約を締結し、売り出し価格を決定して販売活動が始まります。

その後購入希望者が現れたら内覧や交渉を行い、条件がまとまれば売買契約を締結します。

引き渡しに向けて住宅ローンの残債精算や管理組合手続きなどを進め、最終的に物件を引き渡すことで売却が完了します。

タワーマンションでは管理規約が厳しい場合があり、申請書類が多い傾向がありますので早めに準備しておくと円滑に売却が進みます。

売却には仲介してくれた不動産会社に支払う仲介手数料の他、印紙代や抵当権抹消費用、不動産譲渡所得税などがかかりますので、こうした諸経費や税金についても事前に把握しておきましょう。

ここら辺の相談に丁寧に応じてくれる不動産会社であれば安心できます。

タワーマンションは売りにくいと言われている理由

タワーマンションは高額であることや特徴が強いことから売却に時間がかかるといわれています。

タワーマンションが他の不動産と比べて売りにくい理由や対策について見ていきます。

内覧のハードルが高く買い手が絞られやすい

タワーマンションは管理体制が厳しいことが多く、内覧時間や手続きが制限されることがあります。

他の不動産と比べると購入希望者が気軽に見学できず、チャンスが限られることが売却のスピードに影響します。

対策として、管理会社と連携し可能な限りスムーズに内覧できるよう手配しておくことが必要です。

高価格帯ゆえに購入者の層が限られる

タワーマンションは金額が大きくなるため購入できる層は自然と絞られます。

価格を市場より高く設定しすぎると問い合わせが減り、売却までの期間が長くなることがあるので、適正価格を見極めるためにも複数の不動産会社で査定を依頼することが大切です。

階数や眺望の差が価格に影響しやすい

タワーマンションは同じ建物でも階数や向きで価格の差が大きくなります。

売却する際には自分の物件の強みを明確に伝えられるよう、日当たりや眺望、設備など実際の生活イメージが伝わるよう工夫して内覧を行うよう意識してください。

人気のあるエリアなら一般媒介を選択したほうがいい

人気エリアのタワーマンションは購入希望者が集まりやすいため、複数の不動産会社に仲介を依頼できる一般媒介で進めるのが良いでしょう。

複数の不動産会社と媒介契約を結べるため、多くの購入希望者にマンションが売り出し中だと知ってもらえます。自分で買い主を見つけた場合は、仲介手数料なしでの売買契約が可能です。

一方、競合物件が多い地域では専任媒介にすることで販売戦略を集中させたほうが良い場合もあります。

専任媒介は他の仲介会社に重ねて依頼を出せないので、不動産会社の本気度を強く引き出し買い手を見つけやすくします。

高く売るには複数の不動産会社で査定を受ける

タワーマンションは物件ごとに価格差が大きく、不動産会社によって評価がかなり異なることが多いです。

一社だけの査定では市場価格を正確に把握できない可能性が高いので、必ず複数の会社に査定を依頼しましょう。

複数社の査定結果を比較することでより高く売れる可能性を探ることができます。

また自分自身でも周辺の成約事例や売り出し価格を調べておくことで、不動産会社が提示する価格が適切かある程度判断することができます。