マンションの売り時はいつ？
2026年の市況・築年数・税金から後悔しない判断基準を解説

2026年のマンション市場は売り時なのか

結論から言えば、2026年は「条件が整った人にとっての売り時」が続いている局面です。ただし、市場の内側では明確な二極化が進んでおり、物件の立地・築年数・管理状態によって判断は大きく異なります。主要な市場指標とともに売却判断の材料を整理します。

全国・首都圏の中古マンション価格はどう動いているか

アットホームが2026年2月に発表したデータによると、首都圏の中古マンション1戸あたり平均価格は5,325万円となり、前月比・前年同月比ともに18カ月連続で上昇しました。なかでも東京23区の前年同月比は調査開始以来最高の＋35.2%を記録しています。（出典：アットホーム「首都圏における「中古マンション」の価格動向（2026年1月）」）

東京カンテイの調査でも、2026年1月の首都圏中古マンション70㎡換算価格は前月比＋1.8%の6,672万円となり、城南・城西エリアも1億円の大台目前に迫っています。（出典：東京カンテイ「市況レポート: 70㎡換算価格推移」）

価格上昇の主因のひとつは海外マネーの流入です。不動産サービスの米ジョーンズラングラサールの調べによると2025年1〜6月の日本市場における不動産投資額は3兆1,932億円となり、都市別で東京が世界首位となりました。

価格が高止まりしているエリアと伸び悩むエリアの違い

首都圏の価格上昇は、エリアによって明暗がはっきりと分かれています。東京23区の年間平均価格が急騰している一方、埼玉県や千葉県の上昇率はそれほど高くない状況です。都心部では資産運用目的の投資家や富裕層による購入が目立ちますが、郊外では実需層の予算上限に達しつつあり、顧客離れも起き始めています。

つまり、価格が高止まりしているのは千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区・文京区といった都心6区を中心とした一部エリアに限定されており、郊外物件については過度な期待は禁物です。

金利上昇・買い手需要・在庫状況が売却に与える影響

2025年以降、日銀の政策転換により住宅ローン金利は上昇局面に入りました。金利上昇は購入者の月々の返済負担を重くするため、需要の裾野が徐々に狭まるリスクがあります。

一方で、不動産経済研究所の予測では、2026年の首都圏新築マンション供給戸数は約2万3,000戸と過去50年で最低水準になる見通しを発表しています。供給の絞り込みが価格の下支え要因として機能しているため、需給バランスの崩れは現時点では限定的です。

2026年に「早めの売却」が向くケース

現在の市場環境を踏まえると、次のような状況にある人は早期売却を検討する価値があります。すでに売却益が見込める状況にある人、築20年前後を迎えようとしている人、修繕積立金の値上がりや大規模修繕の負担増が近づいている人、住み替え先の購入計画が固まっている人です。高値圏にある今のタイミングを逃すと、金利上昇が買い手の購買力を削り、相場が上値を試しにくくなる可能性があります。

2026年に「急いで売らなくてもよい」ケース

一方で、残債割れの懸念がある人、エリアで大規模再開発が控えている人、相続や離婚などで権利関係がまだ整理されていない人は、焦って売りに出す必要はありません。不十分な準備での売却は、価格交渉で不利になるだけでなく、税制上の特例を見逃す原因にもなります。

マンションの売り時を判断する5つの基準

「売り時」を判断するには、市場全体の動きだけでなく、自分の物件固有の事情を重ねて考える必要があります。以下の5つの基準を順番に確認することで、売却の優先度が見えてきます。

相場が上がっているタイミングか

売却価格の絶対水準を左右する最大の要素が市場相場です。査定額が直近数年の相場と比較して高い水準にあるかどうかを、不動産会社の査定や公的指標（国土交通省の不動産価格指数など）を参照しながら確認しましょう。相場が上向きのうちに売却活動を開始することで、価格交渉の主導権を握りやすくなります。

築年数の節目を迎える前か

マンションの価格は築年数とともに段階的に下落します。特に築10年・築15年・築20年・築25年といった節目を超えると、買い手の印象が変わりやすく、値引き交渉も増える傾向があります。後述する「築年数別」の節で詳しく解説しますが、節目の1〜2年前に動き出すことが高値売却の鍵です。

住宅ローン残債と売却価格のバランスはどうか

売却価格がローン残債を上回る「アンダーローン」の状態であれば、売却によって手元に資金を残すことができます。逆に残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態では、差額を自己資金で補填する必要があり、売却のハードルが上がります。現在の相場が高い局面はアンダーローンに転じやすいため、残債確認は早めに行いましょう。

税金が有利になる所有期間を満たしているか

売却益に課税される譲渡所得税は、所有期間によって税率が大きく異なります。5年を超えると「長期譲渡所得」として税率が約20%となり、5年以下の「短期譲渡所得」（約39%）の約半分に抑えられます。この判定は売却した年の1月1日時点での所有年数で行われるため、詳しくは後述の「税金面で見たマンションの売り時」で解説します。

住み替え・相続・離婚・転勤など事情の変化があるか

生活環境の変化は、売却のタイミングを前倒しにする最大の動機です。転勤が決まった、子どもの独立で部屋が余った、相続で複数物件を抱えることになった——こうした事情の変化は、市場の高低にかかわらず売却を急ぐ理由になります。事情が発生してから慌てて動くと、査定や準備が不十分になりがちです。事情の変化が見え始めた段階で査定だけでも行っておくことをおすすめします。

築年数別に見るマンションの売り時

マンションの資産価値は築年数によって異なる速度で変化します。自分の物件がどのステージにあるかを把握することで、売却の優先度と戦略が明確になります。

築5年以内：築浅プレミアが残りやすい時期

新築から5年以内は「築浅」として市場に認識され、内装・設備の経年劣化が少ないため高い評価を受けやすい時期です。購入時の価格より高く売れるケースも珍しくありません。ただし、この時期に売却する場合は所有期間が5年以内となり短期譲渡所得の高税率が適用されるリスクがあるため、税負担も考慮した上で判断しましょう。

築6年〜10年：資産価値と買い手需要のバランスがよい時期

築6〜10年は、価格と買い手のニーズが最もバランスよく噛み合う時期です。設備は概ね良好で、買い手にとって「新築より安くて安心」という訴求力があります。所有期間5年超の長期譲渡所得の適用も受けやすく、税制面でも有利です。相場が上昇している局面であれば、積極的に売却を検討できるタイミングといえます。

築11年〜15年：修繕履歴と管理状態で差がつきやすい時期

築11〜15年になると、物件ごとの管理品質が価格に反映されるようになります。大規模修繕が適切に実施されているか、修繕積立金が計画通り積み上がっているかが、査定額を左右します。管理組合の議事録や修繕計画書を整備しておくことで、買い手の信頼を得やすくなります。放置すると修繕費の値上がりによって手取りが減るリスクもあるため、この時期の市況が良ければ売却を真剣に検討する価値があります。

築16年〜20年：価格下落が進む前に検討したい時期

築16〜20年は、価格下落の傾きが急になりやすい時期です。設備の更新サイクルに差し掛かり、キッチン・バス・給湯器などのリフォーム需要が増えます。売却前に大規模なリフォームをするよりも、現状のまま価格を調整して売り出す方が費用対効果は高いケースが多いです。この築年数帯で売却を先送りにすると、価格下落分が積み重なりやすくなります。

築21年〜25年：売却判断を急ぎたい節目

築20年超になると、買い手が住宅ローン審査で評価額を低く見られる傾向が出てきます。特に木造（マンションでは鉄筋コンクリート造が多いですが）やRC造の耐久性に関する認識が買い手の間で変わり始めるため、需要層が狭まります。一方で、2000年代初頭に建てられた物件はリノベーション需要の対象として再評価される動きもあるため、ターゲットを明確にした売却戦略が重要です。

築25年超・30年超：売り方と訴求ポイントを変えるべき時期

築25年を超えると、マンション全体の価値よりも「立地」と「土地持分の価値」が売却価格の核になります。特に都心の人気エリアであれば、築古でも需要が途絶えることはありません。ただし、買い手のニーズがリノベーション前提の実需層や投資家に偏るため、価格設定と訴求ポイントを通常の売却とは切り替える必要があります。不動産会社の選択も、築古物件の実績がある会社を優先しましょう。

マンションは何月に売るのがよい？売れやすい時期

築年数や市況と並んで、売り出す「季節」も成約率と価格に影響を与えます。需要の波を理解した上で、いつから準備を始めるかを逆算することが重要です。

1〜3月が売れやすいといわれる理由

不動産市場において、1〜3月は年間で最も需要が高まる時期です。4月の転勤・入学・就職に向けた引越し需要が集中するため、購入希望者が活発に動きます。この時期に市場に出回っている物件は注目されやすく、複数の購入希望者の競合が生まれやすいことから、価格交渉でも売り手が主導権を持ちやすい局面です。

7〜9月の住み替え・転勤需要も狙い目

秋の人事異動が多い9〜10月に向けて、7〜8月から物件を探し始める動きもあります。1〜3月ほどの爆発的な需要はないものの、住み替え意欲の高い実需層が動く時期であり、高く売りたい人にとってはサブシーズンとして活用できます。

成約から逆算していつ準備を始めるべきか

売却完了（引渡し）から逆算すると、売り出し開始の3〜4カ月前には査定と媒介契約の締結を済ませておくことが理想です。1〜3月に売却したい場合は、前年の9〜10月には動き始めることを目安にしてください。また、室内の片付けやハウスクリーニング、写真撮影などの準備にも予想以上の時間がかかります。

高く売りたい人と早く売りたい人で時期の考え方は違う

高値を追いたい人は需要が集中する1〜3月に合わせた逆算準備が有効ですが、早期売却を優先する人は時期を問わず価格を調整した方がスムーズです。売り出し価格を高めに設定して様子を見る「高値スタート」は、時間的な余裕がある人向けの戦略であり、期限が迫っている場合は適正価格での即時売り出しが合理的です。

税金面で見たマンションの売り時

売却益が出た場合には譲渡所得税が課されます。税制を理解することで、同じ物件でも手取り額が数百万円単位で変わることがあります。売却タイミングを考える際には、以下の税制ポイントを必ず確認してください。

所有期間5年超で長期譲渡所得になる仕組み

マンション売却による利益（譲渡所得）に課される税率は、所有期間によって大きく異なります。所有期間5年超の場合の長期譲渡所得の税率は20.315%（所得税および復興特別所得税15.315%＋住民税5%）です。これに対して所有期間5年以下の短期譲渡所得の税率は約39.63%と約2倍の水準になります。

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
税率（所得税・住民税）	39.63%	20.315%

※いずれも復興特別所得税含む

売る年の1月1日基準に注意すべき理由

この所有期間の判定は、「売却した年の1月1日時点」で行われます。たとえば2017年4月に購入して2022年5月に売却した場合、所有期間は2022年の1月1日までを数えるため「4年」と判定され、短期譲渡所得が適用されます。わずか数カ月の差が数百万円の税負担の違いにつながることがあるため、売却の年度設定には細心の注意が必要です。

3,000万円特別控除が使えるケース

マイホームを売却した場合には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が使えます。この特例は所有期間の長短を問わず適用でき、譲渡益が3,000万円に満たない場合はその金額まで控除されて税額はゼロになります。なお3,000万円を超える部分には、所有期間に応じた税率が適用されます。

（参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」）

ただし、居住しなくなってから3年を経過した年の12月31日を過ぎて売却した場合はこの特例が使えなくなります。賃貸に出している物件や空き家になっている物件は、タイムリミットを意識した売却スケジュールの管理が不可欠です。

住み替え特例や買換え時に確認したい制度

住み替えを前提とした売却では、「居住用財産の買換え特例」や「譲渡損失の損益通算・繰越控除」なども選択肢になります。3,000万円控除は3年に一度しか適用できない仕組みになっているため、過去に利用歴がある場合は事前に確認が必要です。また、10年超所有した物件には軽減税率の特例（課税譲渡所得6,000万円以下の部分に14.21%が適用）との併用も可能です。これらの制度は複雑に絡み合うため、税理士や不動産会社への事前相談を強くおすすめします。

（参照：「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」）

税金だけで売却時期を決めてはいけない理由

税制上の有利な条件を満たすことは重要ですが、それだけで売却タイミングを決めるのは危険です。たとえば、5年を超えるまで待つ間に市場相場が下落してしまえば、節税効果を上回る損失が生じることもあります。税制・市場・ライフプランを総合的に考慮した上で、最適なタイミングを見極めましょう。

住み替えで失敗しない売却タイミングの考え方

マンション売却の多くは、次の住まいへの住み替えとセットで進行します。売却と購入を同時並行で進める住み替えには特有のリスクがあるため、資金計画とスケジュールを事前に設計しておくことが不可欠です。

先に売る・先に買うの違い

住み替えには「先売り（売り先行）」と「先買い（買い先行）」の2つの進め方があります。先売りは、自分の物件を売却してから次の物件を探すスタイルで、資金計画は立てやすいものの、仮住まいが必要になることがあります。先買いは、気に入った物件をまず購入してから旧居を売るスタイルで、引越しがスムーズな一方で、二重ローンのリスクを伴います。現在の市場では売却側が優位なため、先売り後に余裕を持って購入先を選ぶスタイルが資金面では安心です。

仮住まい費用と資金計画の立て方

先売りの場合、引渡しから新居への入居まで数カ月の仮住まい期間が必要になることがあります。家賃・引越し費用（2回分）・敷金礼金を含めると、想定外の出費になるケースも少なくありません。売却益から仮住まい費用を差し引いた実質手取りを把握した上で、購入予算を組み立てましょう。

売却益を次の住まいにどう充てるか

売却益は次の物件の頭金として使うのが基本です。頭金の比率が高いほど住宅ローンの借入額が減り、長期的な返済負担を軽減できます。ただし、3,000万円特別控除を使った場合は翌年の確定申告が必要であり、控除を受けた年とその前後3年間は住宅ローン控除との併用に制限がかかるため、新居のローン計画とセットで税理士に確認することをおすすめします。

スケジュールに余裕を持つ重要性

売却から引渡しまでは一般的に3〜4カ月かかります。それに加えて、売り出し準備・内覧対応・価格交渉のフェーズを含めると、「売ろうと決めてから現金化するまで」に半年〜1年の時間が必要なこともあります。特に住み替え期限（子どもの入学・転勤辞令など）が決まっている場合は、逆算して早めに動き出すことが後悔のない売却への第一歩です。