不動産売却のノウハウ
生産緑地は区画整理で資産価値を上げることができます。
しかし、区画整理というと、地方公共団体が何十年もかけて行う事業というイメージがあります。生産緑地の場合はどのような手続きや流れになるのでしょうか。
ここでは、区画整理を行うケースや理由、具体的な手順について紹介します。
2022年9月9日
生産緑地の指定解除後に売却を検討される方も多いですが、土地の価値が低く売却できないというケースがあります。
どのような生産緑地が利用価値がないと判断されるのでしょうか。具体的に紹介します。
所有する生産緑地が、道路に接していなかったり、舗装がされていなかったりする場合は、利用価値が大変低いと判断されがちです。
生産緑地の解除後に宅地として売却をしたり、収益化のできるアパートやマンションの建築を検討していたりする場合は、対策を講じる必要があります。
このように道路に接していない土地は、建物が建てられない土地とみなされ、建築基準法第43条では次のように定められています。
建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない
道路が接しているだけでなく2m以上の間口がないと、建築物が建てられないという規制があります。生産緑地の解除後は地方公共団体へ買取申請を出せますが、そのような土地は利用価値がなく、買い取っても負債となるのが目に見えているため、残念ながら断られるはずです。
生産緑地の指定解除後は農地を宅地に変更することで売却しやすくなります。しかし、形状が悪いことは、売却時に不利に働きます。
一般的に土地の形状は下記の通り2つに分かれます。
整形地は正方形や長方形の土地など、いずれも建築する際に間取りや設計の自由度があるため利用価値の高い土地です。
一方、不整形地は三角形や台形、傾斜地、旗竿地、うなぎの寝床など整形地以外の土地をいいます。不整形地でも工夫次第ではデメリットをメリットに変えることもできますが、一般的には建物を計画しづらい、余分なスペースができやすいなど、扱いづらい土地になります。
また、扱いづらいだけではなく、不動産価値が下がり、売却できずに固定資産税の支払いだけが負担として残るという状況に陥る場合もあります。
資産価値が低く、売却できなければ、生産緑地の指定を延長することを検討します。これを特定生産緑地の指定といい、10年間生産緑地制度が延長されます。
しかし、営農の継続が条件です。高齢のために営農継続が難しい場合は後継者へ相続すれば問題ありません。しかし後継者がおらず、売却もできない場合は、延命措置として特定生産緑地の指定を受けざるを得ない状況になります。
さまざまな問題点を抱える生産緑地ですが、その解決策のひとつに区画整理があります。一般的な区画整理は地方公共団体で行う大規模なものをイメージされるでしょう。しかし、個人や数名の共同体でも小規模な区画整理を行うことは可能です。
はじめに、一般的な大規模に行われる区画整理の概要をみてみましょう。
国土交通省の土地区画整理事業の説明によると、下記のように定義されています。
土地区画整理事業は、道路、公園、河川等の公共施設を整備・改善し、土地の区画を整え宅地の利用の増進を図る事業
簡単にいえば、区画整理地に該当する土地の所有者から土地を預かり、宅地や公共施設・商業施設をつくるために土地を整備し、新しい街をつくるということです。
小規模な区画整理は、個人や数名の共同体で行う小さな街づくりといえます。
生産緑地だけでなく、山林や宅地も一体となって整備することが可能となり、事業期間も一般的な区画整理のような長期間の事業ではなく比較的短期間で完了します。
生産緑地を区画整理するメリットとして下記の点があります。
※換地:区画整理された後の土地のこと
なお、区画整理は生産緑地の解除後でなく、指定を受けていても利用が可能です。
区画整理をする前にデメリットについても理解しておきましょう。
上記のようなデメリットはありますが、区画整理をすることで資産価値が上がり、将来的な相続や納税対策になるのでメリットの方が大きい場合が多いです。
区画整理のメリットやデメリットについて紹介しましたが、最後に区画整理の手続き方法や注意点についてご紹介します。
個人や数名の共同体で区画整理をする方法はおおまかに下記の流れになります。各地方公共団体によって多少異なるケースもあるので、最終的にはお住まいの地方公共団体にて確認してみてください。
※仮換地:区画整理後に、土地所有者に対して仮に割り当てられる土地のこと
※換地処分:区画整理事業を終了させるための手続き
このような流れに沿って事業を行い、事業完了まで約2〜3年の期間を要します。
また、区画整理を進めるにあたり下記の点に注意が必要です。
特に期間が数年単位であることから、自分で調べてひとつずつ行っていくには根気が必要です。早い段階で不動産会社や地方公共団体へ相談することをおすすめします。
繰り返しになりますが、区画整理とは農地に接道がない、土地の形状が悪い土地が利用価値を高めるために行う工事です。
メリットだけを見るのではなく、デメリットについても十分理解した上で進めていくことが重要です。さまざまな法規制や権利者同士の意見調整などスムーズに進めるためにも、区画整理の経験や実績の豊富なプロに相談することをおすすめします。
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