セットバックの必要な土地が売れにくい！
スピード売却なら買取がおすすめ

セットバックが必要になるのはなぜ？

「要セットバック」と書かれている土地は、建物を建てるときに使用できる面積が少ないのが特徴です。セットバックとはなにか、どうして必要になるのか、その理由について解説します。

接道義務とセットバックとは

セットバック（英語で「後退」という意味）とは、土地の境界線から一定の間隔を空けて後退し、建物を建てることを指します。

建築基準法では接道義務が定められており、「建物を建てる場合、原則としてその土地が幅員4m以上の道路に、2m以上接していなければならない」というルールが規定されています（建築基準法第43条）。接道義務を果たせるようセットバックすることで、道路の幅を広げるのです。これにより接道義務が果たされ、建物を建てられるようになります。

接道義務は防災上の理由から規定されており、火災などの災害時に消防車両がスムーズに通行し、住民の避難経路を確保するために道路の幅を保つことを目的としています。

セットバックした土地は誰のもの？

基本的にセットバックした部分の土地の所有権は、現在の所有者が持ちます。しかし、セットバック部分の土地は道路になり、誰でも通行できるため資産価値はありません。

また、道路のため自分が所有していても自由に利用できないため、建ぺい率の面積からは除外されてしまいます。所有権はあるものの、利用権の制限を受けるのが特徴です。

このようなことからセットバックした部分は固定資産税の対象になりませんが、非課税が適用されるには、固定資産税・都市計画税非課税申告書を提出しなければなりません（道路非課税の申告）。

東京都の場合は年内に申告があり、都税事務所の担当職員が利用状況を確認したものは、その翌年の4月にはじまる年度から非課税となります。

道路として地域の住民が利用するため、定期的なメンテナンスなど管理にかかる費用は通常自治体が負担します。しかし、自治体によっては負担しない場合や、補助金のみ支払うというケースもあるため、確認しておきましょう。

自治体に買い取ってもらうのは可能？

なお、セットバック部分の土地を自治体が買い取るケースもあります。

ただ、すべての自治体が買い取るわけではないため、役所で確認する必要があります。「1平方メートルあたり〇万円」という形で買い取られます。

セットバック部分を自治体に寄付するケースもあり、測量や境界確定などの費用は自治体が負担することもあります。ただ、所有者が負担するケースも少なくありません。

セットバックの必要な土地が売れにくい理由

セットバックの必要な土地は売れにくく、価格が安くなる傾向があります。その理由として、次のものが挙げられます。それぞれについて詳しく解説します。

建て替えで、いまより小さな家になる

二項道路（建築基準法第42条第2項の規定で「道路とみなされた」幅4m未満の道路）に接した建物は、将来的に4mの幅員を確保できるようにセットバックが必要です。

建物の建築面積を考えるときは、敷地面積をもとに建ぺい率や容積率を計算して家の大きさを決めますが、セットバックした部分は建ぺい率や容積率の計算に含みません。そのため、建て替えの際は現在より小さな家になる場合があります。

家に住む人数が多い場合は狭くなると生活が不便になるため、建て替えを延ばすケースも少なくないようです。

将来の売却で苦労するおそれがある

セットバックが必要な土地は使い勝手が悪いことが多く、同じエリアの同規模の土地と比較すると売れにくい傾向があります。いまの居住者がいなくなったあと、誰も住む予定がない場合は、売りたくても買主が見つからず、空き家になるリスクがあります。

防災面での不安がある

セットバックの必要な土地は前面道路が狭いため、火災などが発生したときに消防車や救急車が通行しにくいです。もし災害が発生したときの不安要素になるため、売れにくくなると考えられます。

セットバックに費用が発生する

セットバックをするときに、ある程度の費用負担があるのも売りにくい理由です。主な費用は次のとおりです（※自治体や道路の使用状況によって異なる）。

• 隣地との境界確定費用、測量費用（40～60万円）
• 分筆登記費用（6～10万円）
• アスファルトやコンクリートの舗装費用（㎡あたり5,000～6,000円）

自治体によっては助成金や補助金が出ますが、自己負担になるケースも少なくありません。セットバックの費用負担をしたくない場合は、物件をそのままの状態で売却するのが得策です。

売却時の価格が安い

セットバックした部分は道路として使用するため、所有者でも自分の土地として利用できません。したがって、売却価格を算出するときには、セットバックした部分を算入しないで査定することになります。

土地が狭くなっただけ価格が安くなるほか、使い勝手がよくないこともあって査定価格も安くなります。このようにセットバックの必要な土地は資産価値が低いため、購入を敬遠する人が多いです。

セットバックの必要な土地は買取がおすすめ

セットバックが必要な土地は、一般的な土地より買主が見つかりにくい傾向があります。そのため土地を売却するのであれば、セットバックの土地を扱っている不動産会社に買い取ってもらいましょう。

不動産会社に買い取ってもらうメリットを紹介します。

売れにくい土地でも早く売却できる

セットバックが必要な土地は、実際に利用できる土地面積が狭いなどの理由から、不動産会社に仲介を依頼してもなかなか買主がなかなか見つかりません。なかには数年間売れないというケースもあります。売りに出している間も固定資産税を払い続けなければならず、負担が大きいです。

早期に売却したい場合は、セットバックの土地を扱う不動産会社に直接買い取りの相談をしてみましょう。売れにくい土地でも早めに売却できます。

解体やリフォームなどが不要

不動産会社に買取を依頼する場合は、既存の住宅がある状態でも売却できます。古い家でも解体やリフォームの必要がなく、そのままの状態で買い取ってもらえるのです。古い実家を相続したものの、空き家になっているので売却したい人にも向いています。

契約不適合責任がない

セットバックが必要な物件は一般的な物件と違い、利用制限などがあるため、売却後にトラブルが起こるおそれがあります。

2020年4月から民法改正により契約不適合責任が新設されました。契約不適合責任は売主が「隠れた瑕疵（ルビ：かし）（欠陥・欠点）」に気づいていなかった場合でも、賠償責任を問われてしまいます。

売却後のトラブルを避けたい場合は、セットバックの必要な土地を扱う不動産会社に買取を依頼しましょう。不動産会社に売却する場合は契約不適合責任が生じないため、売却後に問題が起こったとしても責任を問われません。トラブルの不安なく土地を売却したい場合は、ぜひ検討してください。