築20年の一戸建てを売却
需要や資産価値、売却相場を紹介

自宅売却時の内覧回数の相場

「新築信仰」という言葉があるくらい、新築好きである日本で築20年の中古一戸建ての需要はあるのでしょうか。

公益財団法人東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」のデータをもとに、解説します。

築6～25年は需要が高い

2022年の中古一戸建ての築年帯別構成比率は以下のとおりです。この表からは売りに出された物件数と成約数の築年数別の構成比率がわかります。

築年数	新規登録	成約
築0～5年	13.0	12.6
築6～10年	11.6	14.3
築11～15年	9.9	11.5
築16～20年	11.1	13.2
築21～25年	11.6	13.2
築26～30年	11.3	10.8
築31年～	31.5	24.3

新規登録（売りに出された）と成約の割合はともに築31年以上が最も高いことがわかります。つまり築31年以上の流通量が多いということです。

また、築6～25年は成約物件の構成比率が新規登録物件の構成比率を上回っており、需要の高さが伺えます。

築16～20年の成約率は約30％

同データ（築年数から見た首都圏の不動産流通市場）の中古一戸建ての対新規登録成約率（成約件数／新規登録件数）は以下のとおりです。

築年数	成約率
築0～5年	26.0
築6～10年	32.8
築11～15年	31.2
築16～20年	31.9
築21～25年	30.6
築26～30年	25.6
築31年～	20.6

成約率が一番高いのが築6〜10年の32.8％です。続いて高いのが築16〜20年の31.9％となります。

以上の結果から、築20年の中古一戸建ては成約率が高く売却しやすいことがわかります。しかし、この成約率は築21〜25年、築26〜30年、築31年〜と築年数が経過するごとに減少しているため、売却を検討される場合は少しでも築年数が浅い状態で売却したほうがよさそうです。

リフォーム費用が確保できる中古一戸建ては売りやすい

築年数がある程度経過した中古一戸建ては、当然築浅物件よりも売却価格は安くなります。

これにより、買主は購入後のリフォーム費用が確保しやすくなり、中古一戸建ての購入×リフォームという選択肢を選びやすくなるでしょう。

通常、買主は中古一戸建てに「安さ」を求めるものの、「理想の間取りや外観にリフォームしたい」という要望も多いです。中古一戸建てをリフォーム前提で購入したいというニーズは高く、その購入者層から築20年の中古一戸建ては指示されていると考えられます。

築20年の中古一戸建ての相場

築20年の中古一戸建てを売却する場合、価格相場はどのくらいになるのでしょうか。築年数と「価値」の変化について解説します。

木造住宅は築22年で資産価値がなくなる

国土交通省の「建造物の耐用年数表」によると、住宅用の木造住宅は築22年で資産価値が0となり、減価償却できなくなります。つまり、木造住宅は築22年目に向かって資産価値が減少するといえます。

同データ（築年数から見た首都圏の不動産流通市場）による、首都圏で取引された中古一戸建ての売却価格相場は以下のとおりです。

築年数	総額
築0～5年	4,821万円
築6～10年	4,653万円
築11～15年	4,436万円
築16～20年	4,024万円
築21～25年	3,955万円
築26～30年	2,345万円

首都圏で取引された築16〜20年の中古一戸建ては4,024万円が相場のようです。築22年で建物の価値はなくなることから、ほとんど土地価格であると想像できます。事実、築21〜25年の相場が3,955万円と、築16〜20年の相場とほとんど変わりません。

土地の価値は下落しにくい

土地の価値は建物と違って下落しにくいです。

人気エリアであれば土地の価値は上昇する傾向にあるため、建物の減少幅を補えることも多いです。そのため、築年数が経過した中古一戸建てを売却する場合は、立地が重要なポイントとなるでしょう。

土地価格を把握するために、一度不動産会社に相談し、査定してもらうとよいでしょう。

築20年の中古一戸建ての売却方法と注意点

築20年の中古一戸建てを売却するための方法と注意点について解説します。中古一戸建てを高く・早く売るためにも参考にしてください。

リノベーションの提案を織り込む

中古一戸建てを購入する多くの人は、リフォームやリノベーションを前提として購入します。

内覧時にリフォームやリノベーションに関するチラシやパンフレットを用意し、買主がイメージしやすいようにしましょう。内覧時に具体的な生活をイメージできることは成約率アップにつながります。

また、修繕しなくても使える設備がある場合はその内容を伝え、どのくらいリフォーム・リノベーションの費用を抑えられるのかを教えてあげましょう。

ここで注意したいのが、売主がリフォームやリノベーションは実施しないことです。買主は「自分の好みに合ったリフォームやリノベーションがしたい」と考えるため、あくまでも情報の提供だけに留めるのがおすすめです。

インスペクションと住宅瑕疵保険を検討する

国土交通省の「令和３年度住宅市場動向調査報告書」によると、中古一戸建てを選択しなかった理由で「隠れた不具合が心配だった」という回答が全体の28.9%となったようです。

国土交通省「令和３年度住宅市場動向調査報告書」より

このことからも、中古一戸建ての購入において「劣化」が大きなポイントだといえます。

そこで、インスペクションと住宅瑕疵保険を利用することで、このような買主の不安に対応することができます。

「建物診断」と呼ばれるインスペクションは、建物の劣化状態を報告書として買主に提示することができます。こうすることで、買主は安心して中古一戸建ての検討を進められ、購入意欲を高めることができるでしょう。

また、万が一の設備故障や雨漏り、白蟻被害などがおきた場合、売主が保険に入ることで確実に買主は保障を受けることができます。このように、買主が安心して購入できる準備をしておくことが重要です。

「土地」として売却することも検討する

築年数が経過した戸建ては資産価値が減少しているため、「古家付き土地」として売却する方法も検討すべきです。

この方法を加えることで、中古一戸建てだけでなく注文住宅を検討している買主もターゲット層にすることができるでしょう。

この場合は、建物を「解体更地渡し」にするのか「現況渡し」にするのかを選択する必要があります。解体更地渡しは売主が解体費用を負担し、更地にしたうえで引き渡します。現況渡しは言葉どおり、解体せずに現状のまま引き渡します。

売主が判断するのは難しいため、不動産会社の助言を受けながら、最適な売却方法を選びましょう。

なるべく早い段階で不動産会社に相談する

築年数が20年前後の中古一戸建てを売却する場合、中古一戸建ての売却に強い不動産会社に依頼するのがおすすめです。

内覧時にはリフォームやリノベーションの提案をしたり、「建物」ではなく「土地」として売却する必要があったりと、中古一戸建ての販売は検討すべき点が多岐に渡るため、売却するノウハウを多く保有している不動産会社を選びましょう。