不動産売却の注意点
トラブルなく家を売るためのポイント

不動産売却でよく起こるトラブル

不動産売却の際によく起こるトラブルを3つ紹介します。よくあるトラブルは、次のとおりです。

• 相場よりかなり安く売却してしまった
• いつまで経っても購入希望者があらわれない
• 売却後に欠陥が発覚して修繕費を請求された

相場よりかなり安く売却してしまった

相場価格に比べて、安値で売ってしまうケースです。売却価格のトラブルは、売り出し価格を決める前に、相場価格を調査していなかったことが原因に挙げられます。また、調査していたとしても、適切な方法ではないために安値で取引してしまうこともあります。

いつまで経っても購入希望者があらわれない

売却活動の開始後、いつまで経っても購入希望者が見つからないケースです。1カ月経っても内覧希望者さえあらわれない場合、不動産会社選びに失敗しているかもしれません。

不動産会社のなかには、契約を交わした途端にやる気をなくすような悪質な会社もあります。

売却後に欠陥が発覚して修繕費を請求された

取引後に欠陥が見つかり、買主から修繕費を請求されるケースがあります。売却後に起こるトラブルの原因は、売主から買主への伝達ミスや説明不足によるものがほとんどです。

売り出し価格を決めるときの注意点

相場価格より安値で取引しないためには、事前に相場をチェックし、適正な売り出し価格を決めることが大切です。以下の注意点を把握し、損をしないようにしましょう。

相場価格をあらかじめ確認する

不動産売却を決心したら、前もって売却する物件の相場価格を調査します。物件の相場を確認するには次の3つのWebサイトがおすすめです。

• REINS Market Information（レインズ・マーケット・インフォメーション）
• 土地情報総合システム
• 不動産ポータルサイト

それぞれのWebサイトを詳しく解説します。

REINS Market Information

REINS Market Informationとは、不動産指定流通機構が管理運営するWebサイトです。サイトではマンションおよび戸建て住宅の、実際の取引価格を閲覧できます。

参考：不動産指定流通機構「REINS Market Information」

土地総合情報システム

土地総合情報システムとは、国土交通省が管理運営するWebサイトのことです。全国を対象に実際の不動産取引価格や地価公示をチェックでき、マンションや戸建て住宅のほか土地、農地の取引価格も閲覧できます。

参考：国土交通省「土地総合情報システム」

不動産ポータルサイト

不動産ポータルサイトは、全国各地の不動産会社の物件情報を掲載しているWebサイトのことです。サイトでは、物件ごとの売り出し価格を確かめられます。

不動産ポータルサイトを閲覧する際は、売り出し前にリフォームやリノベーションが施されているかの確認が必要です。リフォーム済みの物件であれば施工費用が上乗せされていることが多く、実際の物件価格より高額で売り出されている可能性があります。

複数の不動産会社に査定を依頼する

相場価格の調査を終えたら、不動産会社に物件の査定を依頼します。このときのポイントは、必ず複数の不動産会社に依頼することです。不動産の査定には、明確なルールがないため会社ごとに査定価格やサポート内容が異なります。

いくつかの会社に査定依頼し、あらかじめチェックした相場価格と同等の価格を提示した会社を選ぶのがおすすめです。相場とかけ離れた額を提示する会社は、物件をよく調査していないおそれがあります。

多角的な視点をもって価格を決める

売り出し価格を決める際は、あらゆる視点から多角的に決めることが大切です。不動産ポータルサイトや査定結果だけでなく、さまざまな情報から総合的に価格を決めることで相場より安値で取引する事態を防げます。

不動産会社と契約するときの注意点

スムーズな不動産売却を実現するためには、不動産会社選びにかかっているといっても過言ではありません。ここでは、不動産会社と契約を結ぶ際の注意点を紹介します。

悪質な不動産会社に気をつける

不動産会社のなかには、自分たちの利益を上げることしか考えていない悪質な会社もあります。悪質な不動産会社と契約を交わした場合、売主は何かしらの被害を受けるリスクがあります。

たとえば、「なかなか成約に至らない」「契約前と後で話が違う」などはよくある被害の事例です。契約前は頻繁に連絡が来ていたのに、契約を結んだ途端に音沙汰がなくなることもあります。

被害に遭わないための対処法

悪質な不動産会社に引っかからないようにするには、悪質な会社の手口を把握しておくことがポイントです。代表的な手口として次のことが挙げられます。

• しつこく営業をかける
• 不動産売却のメリットばかり話す
• 相場に比べかなり高い査定額を提示する

売却を相談するなかで、上記のようなことがあったら悪質な不動産会社かもしれません。特に、「いま売らなければ損」といった脅し文句のような営業をかけてくる会社は、悪質である危険性が高いでしょう。

少しでも違和感があったらすぐに候補から外すべきです。新たに会社を探すのは面倒といった理由で、無理に契約してはいけません。

適切な媒介契約を選ぶ

不動産を売却するときは、不動産会社選びや営業担当者との相性はもちろんのこと契約の種類にも気を配らなければなりません。媒介契約は3種類あり、それぞれ以下のような特徴があります。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社への依頼	○	×	×
自己発見取引	○	○	×
活動報告義務	なし	2週間に1回	1週間に1回
レインズへの登録義務	規制なし	契約から7日以内	契約から5日以内
契約有効期間	規制なし	3カ月	3カ月

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約は、売主の自由度が高い点がメリットです。複数の不動産会社と契約を結べることから、会社同時で競争になり早期売却に繋がりやすくなります。

一方、不動産会社から売主へ活動報告義務がない点はデメリットです。売主は活動状況を把握できず、不動産会社が売却のために何をしているのかわかりません。もし、状況を知りたいなら売主側から連絡しなければならず手間がかかります。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリットは、ある程度売主に自由が与えられていながら不動産会社に一定の義務が課されている点です。1社のみしか契約できないことから、積極的な販売活動も期待できます。

ただし、営業担当者の力量次第で、売却期間や金額が左右されてしまうことは欠点です。売却のスケジュールがずれてしまえば、後の生活に影響を及ぼすことも考えられます。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約のメリットは、窓口を一本化できることです。いつも同じ営業担当者とやり取りするため、連絡に疲弊する心配はありません。

とはいえ、ほかの媒介契約と比べると、売主の自由度が低い点はデメリットです。売主は自分で買主を見つけることもできず、不動産会社からの連絡を待つことしかできません。

売買契約と売却後のトラブルを防ぐ注意点

一見、滞りなく進んだ不動産売却であっても売却後に買主とトラブルになることがあります。売買契約時はもちろんのこと、取引完了後に問題が起きないよう以下の点に注意しましょう。

売買契約書をよく確認しておく

購入希望者があらわれたら売買契約を結び、決済や引き渡しに進みます。買主が決まったことに安堵して、売買契約書の確認を怠ってはいけません。売買契約書を隅々までチェックして、内容に問題がないか確かめましょう。

売買契約書には、不動産の売却価格や引き渡し時期など重要な情報が記載されていますが、なかでも特約の内容をきちんと確認しなければなりません。特約には、通常項目以外の特別なことが記載されています。

説明不足は後にトラブルの原因になる

売主は、買主に物件に関する情報をしっかりと伝える義務があります。たとえば、雨漏りやシロアリ被害など物件の内外に欠陥があるときは、売買契約を結ぶ前に告知しなければなりません。

また、騒音や異臭、日照阻害など環境に関する不都合も伝える義務があります。売りたい気持ちが先行して結果的に買主を騙すことにならないよう気をつけましょう。

契約不適合責任をよく理解しておく

契約不適合責任とは、目的物の種類や品質、数量が売買契約書の内容と適合しないときに売主が負う責任のことです。

たとえば、引き渡し後に「雨漏り」が発覚した場合、売買契約書に記載がなければ売主は責任を取らなければなりません。責任を問われた際、補修工事や減額請求、損害賠償請求に応じることになり、状況次第では契約解除に至ることもあります。