不動産売却に適したタイミングを解説。
できるだけ避けたいタイミングはある？

不動産売却のタイミングを計る5つの指標

不動産売却にはタイミングを計る指標があります。ここでは5つの指標を具体的な例とともに解説します。

市場の動向

不動産の市場動向を把握し、不動産価格が上がっているときは売却するよいタイミングだといえるでしょう。

国土交通省の「不動産価格指数」によると2023年7月時点、住宅全体で134.9、マンションが192という指標が出ています（2010年を100とした数値）。

国土交通省「不動産価格指数」より

この指数を見ることで、2010年に比べると価格相場が上昇していて、今は売却するよいタイミングだということがわかります。

さらに、新型コロナウイルスの蔓延などより、リモートワークを推奨する企業が増えました。その影響で自宅を仕事場にするようになり、立地が不便でも広い家を購入する人が増加しました。こういった市場背景を読み取ることが、不動産売却のタイミングを計る指標です。

税制

税金の観点からも不動産売却のタイミングが計れます。なぜなら、不動産売却でかかる税金は高額で、減税制度を利用しなければせっかく得た利益がなくなってしまうからです。

不動産売却に関係する税制を把握することで、少しでもお得に売却ができます。

たとえば、3,000万円の特別控除です。この制度を利用すると、課税対象となる譲渡所得から3,000万円までが控除されます。もしこの控除制度を利用せず3,000万円すべてが課税対象になった場合、数百万円以上を税金として支払わなければいけないこともあります。

他にも「長期譲渡所得」や「相続税を取得費に加算する特例」「軽減税率の特例」などがあるので、適用される時期を知り減税制度をうまく利用するようにしましょう。

築年数

不動産売却を検討するうえで、物件の築年数にも注意しましょう。

木造住宅の場合、築年数が20年を超えると建物の価値がほとんどゼロになります。このことを踏まえて、木造住宅の場合は建物の価値が十分に残る築15年までに売却をするのがよいでしょう。それを過ぎると、売却価格はそれほど変化しないため、他の要素を見ながらタイミングを計ることをおすすめします。

一方、マンションの売却は少しでも早いほうがいいでしょう。鉄筋コンクリート造のマンションは耐久性が高く、木造住宅よりも建物の価値が残りやすいことが特徴です。つまり、売却を検討した場合、できるだけ早い売却がおすすめです。

季節

不動産売却は季節の影響も受けます。その理由は、季節の行事や気温で人の動き方が変わってくるからです。

具体的には、3月と10月に不動産取引は行われやすい傾向にあります。これは、4月の新生活までに不動産を買いたい、そして年末の人事異動に向けて不動産を買いたいという人が多いことが理由です。

さらに、真夏の暑い時期に動きたくないという心情や、忙しい年末年始に不動産の内覧をする人が少ないという理由もあります。実際に、春先や秋口になると不動産会社がキャンペーンをしているCMをよく見ます。これは成約が多いシーズンに向けて集客をしたいという理由からです。

このように、季節を見極めることも不動産売却のタイミングを計る重要な要素です。

住宅ローン金利

購入者の立場に立ち、住宅ローン金利が低い時期に不動産売却を検討することも指標のひとつです。住宅ローン金利が低いということは、金融機関からの融資可能額が増加することや、毎月の支払額が減ることで、住宅ローンが借りやすくなるからです。

実際に、3,000万円の借入、35年返済の住宅ローンを組む場合（ボーナス払いなし、元利均等払いの場合）、金利が1.7％だと毎月94,822円、1.0％だと毎月84,685円の支払いになります。このように、住宅ローン金利が0.7％違うだけで毎月1万円以上の差が出るので、金利を注視することが不動産売却を成功させるコツです。

できれば避けたい売却タイミング

不動産売却に影響が出る指標がわかったところで、ここからは避けたほうがいいタイミングを解説します。

税制優遇が適用されない時期

不動産売却は税制を把握することが重要だと解説しました。つまり、税制優遇が適用されないタイミングでの売却はおすすめしません。

たとえば、所有年数5年以内で売却し利益が出た場合、短期譲渡所得として計39％の税率が適用されます。（所得税30％、住民税9％）しかし、5年を超えると計20％の税率に軽減されるのです（所得税15％、住民税5％）。

譲渡所得が500万円の場合、短期（5年以下）で195万円、長期（5年超）で100万円の税金が発生します。所有期間が違うだけでこのような差が出ることを把握しておきましょう。

今後の相場上昇が見込まれる場合

周辺の環境や世界情勢の影響で、今後の相場上昇が見込まれる場合はできるだけ売却を避けたほうがいいでしょう。なぜなら、これからさらに価格が上がる可能性が高いにもかかわらず、急いで売却してしまうと、相場上昇の恩恵を受けられないからです。

具体的には、周辺の開発や新駅開設、インフラ整備などによる影響が考えられます。地域の区画整理事業で、田んぼだらけだった場所に商業施設や大企業が誘致されて一気に相場が上がることがあります。市区町村のホームページや現地の看板に区画整理の情報がありますので、それをチェックすることが重要です。

このように、これから相場が上がっていくことが明確な場合は、売却を避けるべきタイミングだといえます。

真夏と年末年始

真夏と年末年始に不動産の売却を始めることは避けたほうがいいでしょう。それは、購入者の心情はもちろん、不動産会社が稼働していない時期でもあるからです。

忙しい年末年始や暑い時期は、人が動きたがらないということを解説しましたが、この時期は不動産会社が長期休暇に入っていることが多いのです。つまり、窓口になる不動産会社が休暇だということは、内覧のチャンスを逃していることになるのです。

とくに、販売開始からの10日間は勝負の期間なのにもかかわらず、肝心の不動産会社が休みだと非常にもったいないです。そのため、真夏や年末年始の販売は避け、成約率が高い時期の少し前（2月か9月）から販売を開始することがおすすめです。

売却のタイミングを誤らないために

売却のタイミングを逃さないためにどうすればいいのでしょうか。ここでは重要なポイントを3つ解説します。

情報収集を欠かさない

不動産売却は情報が命です。不動産は高額な商材のため、世界情勢や税制、周辺の環境に影響され価格が変動します。そのため、多角的な情報収集が欠かせません。

たとえば、新聞やインターネットでの情報や、最近ではSNSでも最新情報を得られるため、それらを常にチェックすることが重要です。さらに、売却する不動産の周辺を歩き回り足で情報収集することで、周辺の売却物件の雰囲気を掴み、区画整理などの環境変化にも気付けます。

溢れる情報に踊らされて本質を見失ってはいけませんが、多くの媒体から情報を得て売却の最適なタイミングを見極めるようにしましょう。

事前の準備を怠らない

不動産売却には多くの局面があります。それぞれの手続きがどんなものなのか、どれくらいの期間がかかるかの事前知識を入れておくのはもちろん、相場のチェックや家のメンテナンスなどの準備が重要です。

実際に、10月に成約させたい不動産があるとすれば、半年前である4月から準備するのがいいでしょう。売り出されている物件情報を確認して周辺の相場を把握するほか、家の設備で壊れているところを修理しておくと、スムーズに販売活動ができます。

このように、事前の準備を怠らないことで適正な価格かつスムーズに売却ができます。

信頼できる不動産会社と関係を構築しておく

事前の準備や情報収集が重要ですが、どこから手を付ければいいのかわからない人も多いと思います。そんな場合は、不動産のプロにいつでも相談できる関係性を構築することで問題が解決するでしょう。

具体的には、売却時期がまだ先でも不動産会社にコンタクトを取り、あなたの考えや計画を相談して、いつでも連絡を取れる間柄にしておくのです。

不動産売却に適した状況は変わりやすいので、その都度不動産会社から情報をもらうことで、売却に適したタイミングを掴むことができます。さらに、不動産会社は潜在的な顧客情報も持っているので、売却をスムーズに進められるのです。

そのため、信頼できる不動産会社との関係構築が非常に重要だといえます。