不動産売却に伴う登記費用の相場と必要書類を解説

不動産売却に伴う登記の種類

まずは、不動産売却にはどのような登記が必要で、かつ誰が負担するのかを解説します。

抵当権抹消登記

不動産を売却するには、不動産に設定されている抵当権を抹消しなければいけません。抵当権を抹消する手続きを抵当権抹消登記といいます。

抵当権とは、金融機関が融資する際、不動産を担保として保有する権利のことです。抵当権の内容は登記簿謄本の「乙区」に記載されており、抵当権者の氏名・住所、債権額や共同担保目録などが記されています。

抵当権が設定されたままの物件を引き渡すわけにはいきませんから、不動産売却を行う際は買主からの物件残代金をもって住宅ローンを完済し、抵当権を抹消します。

抵当権抹消登記での注意点は、売却が決まった段階で早めに金融機関に連絡することです。抵当権抹消登記には金融機関による手続きや準備が必要なため、できるだけ早めの連絡を心がけましょう。

このように、不動産売却には抵当権抹消が不可欠であり、この費用は売主が負担する必要があります。

所有権移転登記

不動産売却には所有権移転登記が必要です。所有権移転登記とは、不動産が新しい所有者へと所有権が移ったことを公示するために必要な手続きです。

所有権移転登記は、不動産売買や相続、贈与などで所有権が移る際に必要となります。所有権移転登記が必要な理由として、所有権移転登記を行わなければ買主が第三者に所有権を主張できないためです。

このように、所有権は不動産登記の中でも重要な役割を果たすため、不動産取引において欠かせないものといえます。

所有権移転登記は、一般的に買主の責任で行うこととなります。また、司法書士へ支払う登記費用も買主の負担です。

住所変更登記および氏名変更登記

不動産売却時には、登記簿謄本に記載された氏名・住所と現在の氏名・住所を一致させる必要があります。そのため、登記簿謄本と現在の氏名・住所が違う場合、売却前に変更登記をしなければいけません。

たとえば、結婚によって名字が変わったり、不動産を以前の住所のままで購入していたりすると、登記上の氏名・住所とズレが起きてしまいます。現在の法律では、氏名・住所の変更登記をしなくても罰則はありませんが、所有権移転を行う際に一致させる必要があるのです。

住所変更登記および氏名変更登記は、売主の費用負担で手続きをしなければいけません。

ちなみに、2026年（令和8年）4月1日から氏名・住所の変更登記が義務化されます。変更の期限は、氏名・住所の変更日から2年間で、もし正当な理由なく期限内に変更登記を実行しなかったときは、5万円以下の過料となるため注意が必要です。

売主が負担する登記費用の相場

売主が負担する登記費用は、登録免許税と司法書士へ支払う報酬で構成されています。ここからは、売主が負担する登記費用の相場について解説します。

抵当権抹消登記費用

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産の個数あたり1,000円です。

登録免許税とは、登記手続きの際に国に納める税金のことです。登録免許税は、所有権移転登記や抵当権の設定・抹消、住所変更・氏名変更にも課されます。

たとえば、2筆の土地と建物に設定されている抵当権を抹消する場合は、1,000円✕3（土地2、建物1）で計3,000円の登録免許税がかかります。

住所変更登記および氏名変更登記

住所変更登記および氏名変更登記にかかる登録免許税も、抵当権抹消登記と同じく「不動産の個数あたり1,000円」です。

具体的には、2筆の土地と建物に登記されている氏名・住所を変更する場合は、1,000円✕3（土地2、建物1）で計3,000円の登録免許税がかかることになります。

司法書士報酬額、書類取得実費

不動産売却時の登記は、一般的に司法書士へ依頼することがほとんどです。その際、司法書士へ書類取得実費や報酬を支払うこととなります。

司法書士へ依頼せず自ら登記手続きをすることも可能ですが、慣れない手続きで万が一不備があった場合、引き渡しができないおそれもあります。引き渡しができずに契約違反になると違約金を支払うことになるため、登記手続きは司法書士へ依頼したほうが無難だといえます。

不動産売却にかかる司法書士報酬額、書類取得実費は合わせて1万円〜2万円程度です。つまり、2筆の土地と建物に設定されている抵当権を抹消し、氏名・住所を変更する場合の登記費用相場は以下のとおりです。

1,000円✕3（抵当権抹消登記費用）＋1,000円✕3（住所変更登記および氏名変更登記）＋1万円～2万円（司法書士報酬額、書類取得実費）＝1万6,000円〜2万6,000円

登記における必要書類

売却時の登記には、売主が準備するべき書類があります。事前に準備できるものはないか、紛失しているものはないか、を確認しておきましょう。

本人確認書類

不動産売却には本人であるという証明が必要ですので、本人確認書類として身分証明書を用意します。その中でも、運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなどの顔写真付きの身分証明書があれば安心です。

登記済証または登記識別情報

登記済証または登記識別情報とは、不動産を所有している証明となる書類のことです。

登記済証とは、いわゆる権利証と呼ばれるもので、不動産を取得した際に発行される証明書です。しかし、2005年に不動産登記法が改正され、それ以降は登記済証が発行されなくなり12桁の符号で本人確認をする登記識別情報を発行することになりました。

登記済証または登記識別情報は、取得したタイミングで自宅に郵送されます。所有権移転の際に添付する必要があるため、かならず用意するようにしましょう。

もしこの書類を紛失してしまった場合は、公証人による本人確認か、司法書士に「本人確認情報」を作成してもらう方法があります。書類を紛失してしまっても慌てずに専門家に相談しましょう。

印鑑証明書

不動産売却の登記には、印鑑証明書が必要です。登記申請の仕組みとして、売主本人しか出せない実印と印鑑証明書、登記済証または登記識別情報を合わせて提出することで、売主の売却の意志を確認することとなっているのです。

印鑑証明書は自治体で印鑑登録をし、その際に発行される印鑑登録証（印鑑登録カード）を持って最寄りの役場（市役所、区役所、町役場など）に行くことで発行してもらえます。もし印鑑登録をしていない場合は、早めに申請しましょう。

印鑑証明書を準備するうえでの注意点は、登記申請書に添付する印鑑証明書は発行から3カ月以内でなければいけないということです。引き渡し日が3カ月以上先の場合は、発行が早すぎると二度手間になってしまうため、タイミングを見計らうようにしましょう。

住民票

不動産売却時に住民票が必要になる場合があります。住民票は通常必要ありませんが、氏名・住所変更登記を併用する場合に必要です。住民票は、住所のある役場（市役所、区役所、町役場など）で発行してもらえます。

住所変更の場合、具体的には登記上の住所から現在の住所までの変遷のわかる住民票が必要です。一度だけの引っ越しであれば、住民票にひとつ前の住所が記載されているので問題ありませんが、複数回引っ越している場合は戸籍の附票を取得しなければいけません。

氏名変更登記の場合は、住民票に加え戸籍謄本も必要です。戸籍謄本と附票は、本籍地のある役所で発行してもらえますので、本籍地が遠方の場合は早めに手配することを忘れないようにしましょう。