マンション売却で失敗する6つの法則
損をしない売り方を紹介

マンション売却で後悔する失敗の法則 6つ

マンションの売却をするときに、なぜか失敗してしまうケースが存在します。ここでは、マンション売却で失敗する6つの法則を紹介します。

売出価格を極端に高くする

売主としては少しでも高い価格でマンションを売りたいところですが、周辺にある類似物件より大幅に高い価格をつけてしまうと、いつまで経っても成約できません。そのため、売出価格を極端に高くしないようにしましょう。

近年、買主も不動産ポータルサイトなどで、市場価格をある程度把握しているため、あまりにも物件に見合っていない売出価格だと購入の対象にならないのです。

売れない期間が長引くと最終的に値下げをすることになるため、売主も売り出す物件の市場価格をチェックして、適正な価格で売るようにしましょう。

査定価格の高い不動産会社に依頼してしまった

不動産査定一括サイトなどで複数社に見積もりを依頼する場合、査定価格を高く提示してくれる不動産会社に依頼してしまうケースがあります。

売主としては少しでも高く売りたいので致し方ない点もありますが、中にはそういう心理につけ込んで媒介契約を結ぼうとする不動産会社もいるため、注意が必要です。

最初の査定価格は高くても、売れない期間が長引くと最終的に値下げをする可能性もあるので、適正な価格であるかを確認してから媒介契約を結んでください。

売り出すタイミングを見誤った

不動産には「動く時期」と「動きが鈍い時期」の2通りがあるため、物件を売り出す際は売るタイミングを見極めることがポイントです。

不動産取引が活発な時期は2〜3月で、特に多いのは3月、次は2月とされています。2〜3月の時期は、新学期や新年度を迎えるために新しい家を探す人が増える時期です。

新学期や新年度が始まる少し前に住宅を購入する人が増える傾向なので、12〜1月には売り出し始めるのをおすすめします。

売り出し期間に余裕がなくて失敗

売り出し期間のスケジュールをきちんと確認してから売らないと、期間に余裕がなくて安値で売ることもあります。売買が成立するまでには意外と時間がかかるため、買い先行で住み替え先の物件を先に購入してしまった場合は、現在の自宅がなかなか売れないと資金繰りに困る可能性があります。

焦ってしまい、最終的に市場価格より低い価格での叩き売りになってしまうことも考えられるので、売却にかかる期間を把握したうえで、早めに売り出しの準備をしましょう。

諸費用や税金についてきちんと調べなかった

不動産を売却する際にはさまざまな費用や税金がかかります。主な諸費用としては不動産会社に支払う仲介手数料、税金では譲渡所得税などです。

特に不動産会社に支払う仲介手数料は売買価格の3％が上限なので、まとまった金額になってしまいます。たとえば、3,000万円（税抜）で売れた場合の仲介手数料の上限は、税込で105万6,000円です。

譲渡所得税は売却した不動産の所有期間が5年以内の場合は「短期譲渡所得」で、税率は39.63％。所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率は20.315％です。

なお、マイホームを売却したときには「3,000万円特別控除」の特例を利用できるケースもあるので、有効的に活用できます。

諸費用や税金を支払うと、その分手元に残るお金が少なくなることを把握しておきましょう。

よくあるマンション売却の失敗パターン

どんなに用意周到な計画を立てていても、実際に売り出してみるとすぐに売れないケースもあります。

ここでは、売主に大きな責任はないものの、よくありがちなマンション売却の失敗パターンについてご紹介します。

早く売りたくて大幅な値引きに応じる

たまたま売り出した時期が不動産の動くシーズンではなかったなどの理由により、自宅マンションがなかなか売れない場合もあります。売却期間に余裕がなかったり、資金繰りに困っていたりする場合には、早く売りたくて大幅な値引きに応じるケースも少なくありません。

本来であれば市場価格で売れるマンションが、安値で手放すことがないように、売り出す際のスケジュールにはゆとりを持たせることが必要です。

不動産会社の囲い込みに遭ってしまう

不動産売買では売主が気づかないうちに「囲い込み」をされてしまうことがあります。囲い込みとは売主から売却を依頼された物件を、不動産会社がほかの不動産会社からの問い合わせに応じないことをいいます。物件情報を自社で囲い込んでしまうわけです。

専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、売却を依頼されているのは自社だけなので、情報を独占できるのです。

こういった囲い込みは、不動産会社が「両手取引（両手仲介）」を狙うときに行われます。買主を自社で見つけられたら、買主と売主それぞれから仲介手数料を受け取る、両手取引ができるためです。

囲い込みは売主にとって不利益になる行為ですが、1社としか媒介契約を結んでいないため、なかなか気づけません。

担当者が熱心に営業活動してくれなかった

マンションが売却できるかどうかは、ひとえに担当者の腕にかかっています。担当者が熱心に営業してくれないと、売れ残るおそれがあります。

ほかの物件の営業活動に忙しくて手が回らないこともあるため、売り出しに関する情報をあまり伝えてくれない場合は、別の担当者に変えてもらうことも検討してみましょう。

同じマンションの物件が同時期に売り出される

偶然にも同じマンションの部屋が、同時期に売り出されるケースもあります。マンションを売却する時期は、不動産シーズンに合わせて売り出すことが多いため、戸数の大きいマンションでは、珍しいことではありません。

部屋の階数や間取りがよい部屋ほど高く売れる傾向にあるため、同じようなレベルの物件が売り出されたときは売出価格を考慮する必要があります。

損をしない・高く売れるマンション売却のルール

大切な資産であるマンションを売るからには、なるべく満足のいく取引をしたいものです。

ここでは、損をしない・高く売れるマンション売却のルールについて解説します。

売出価格を少し高めに設定する

まず、売出価格を少し高めに設定することは必須です。売り出し始めると、買主が値引き交渉してくる可能性もあるため、その分も見込んでおいて、「やや高め」に設定するとよいでしょう。

あまり高い価格にしてしまうと最初から購入対象とならないため、市場価格より「やや高め」程度にするのがポイントです。

売り出し中に価格を「高くする」ことは難しいため、売り出す時点で「やや高め」に設定しておきましょう。

内覧時には掃除や片付けでよい印象を与える

売出期間が長引くほど、値引きされる可能性もあるため、なるべく早めにマンションを売ることが必要です。そのためにも、購入希望者が内覧にきたときには掃除や片付けをきちんとしておいてよい印象を与えるようにしましょう。

特に玄関は物件の第一印象を決める場所のため、念入りに掃除してスッキリとした空間に仕上げるのが重要です。

インスペクションの実施を検討する

インスペクション（建物診断）とは、住宅の構造や建築に精通した専門家が、中立的な視点から住宅の劣化状況や欠陥の有無を調査することです。中古マンションの売却で特に築年数の古い物件であれば、インスペクションを行うことをおすすめします。

インスペクションを事前に行うことで、建物の現状を正確に把握することが可能です。特に古いマンションの場合、耐震性などの問題があるかもしれないためインスペクション実施の有無は重要な意味を持ちます。インスペクションを実施することで、買主は住宅の状態がわかり、安心して購入を決断できるようになります。

リフォームは不動産会社に相談してから

マンションを売り出すときに行うリフォームは売主の判断だけではなく、不動産会社に相談してから実行するようにしましょう。せっかくきれいにリフォームしても、買主によっては自分好みにリフォームした場合があるからです。そのため、不動産会社にリフォームが必要といわれたら実施します。

リフォームするお金を値引き分として下げたほうが、売りやすいケースもあります。

信頼できる不動産会社と契約する

不動産会社にはそれぞれ強みとする分野があるため、マンションを売却するときには、マンション売買の実績が豊富な不動産会社に売却を依頼することが重要です。不動産査定一括サイトなどで複数社に査定依頼をし、信頼できそうな会社があったら媒介契約を結びます。

各不動産会社の公式ホームページで、取り扱い中の物件などをリサーチしてみるのもよいでしょう。親身になって相談に乗ってくれる担当者がいる不動産会社を選ぶようにしましょう。