マンションの売却はできる？
住宅ローンの残債があるときの対処法

住宅ローンが残っていてもマンションの売却は可能？

「住宅ローンが残っていても売却できるの？」と不安に思っている人もいるかもしれません。結論からいうと、一定の条件を満たすと、住宅ローンが残っていてもマンションを売却できます。

住宅ローンの残るマンションを、売却するための条件は以下の2つです。

• 売却代金で住宅ローンを完済する
• 抵当権を抹消する

次の項目で、それぞれ詳しく見ていきましょう。

売却代金で住宅ローンを完済する

住宅ローン残債があるマンションを売却するときは、住宅ローンを完済する必要があります。一般的に売却代金で住宅ローンを完済しますが、売却代金で住宅ローンが完済できない場合は、自己資金で補う必要があります。

そのため、住宅ローンが残るマンションを売却するときは、「いくらで売却できるのか」をあらかじめ調べておくことが大切です。

抵当権を抹消する

住宅ローンを組んでマンションや一戸建てを購入すると、融資をした金融機関は対象の物件に「抵当権」を設定します。抵当権とは、住宅ローンの支払いが滞ったときや返済できなくなったときに、担保として物件を確保する権利のことです。

住宅ローンを完済していない場合、原則として抵当権を抹消しなければ売却はできません。そのため、抵当権を抹消してからマンションを売却するか、売却と同時に抵当権抹消手続きを行う必要があります。

残債のあるマンションを売却する流れ

住宅ローンの残債があるマンションを、売却するときの流れについて見ていきましょう。

不動産売却は準備する書類や確認事項、専門的な内容も多いため、事前にしっかりと計画を練っておくことが大切です。残債のあるマンションを売却するときの流れをまとめると、次のようになります。

1. 住宅ローンの残債を確認する
2. 不動産会社に査定依頼をする
3. マンション売却にかかる費用を確認する
4. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
5. 販売活動をはじめる
6. 売買契約を締結する
7. 引き渡し・抵当権抹消手続き

項目ごとに詳しく解説します。

住宅ローンの残債を確認する

まず、住宅ローンの残債がいくらあるのかを、確認しておきましょう。融資先の金融機関に問い合わせをするか、毎年送付される残高証明証で確認ができます。

また、インターネットバンキングを利用している方は、金融機関のWebサイトで確認できる場合もあります。

不動産会社に査定依頼をする

住宅ローンの残債を確認できたら、不動産会社に査定の依頼を行います。不動産売却において、相場を知ることは非常に重要です。

より正確な査定額を知るためには、1社だけではなく複数の不動産会社に査定依頼をするとよいでしょう。

マンション売却にかかる諸費用を確認する

マンションの売却では、次のような費用がかかります。

仲介手数料	売買価格が400万円超 物件価格（税抜）×3％＋6万円＋税 売買価格が200万～400万円以下 物件価格（税抜）×4％＋2万円＋税 売買価格が200万円以下 物件価格（税抜）×5％＋税
登録免許税	抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円
印紙税	売買金額100万円超500万円以下：1,000円 売買金額500万円超1,000万円以下：5,000円 売買金額1,000万円超5,000万円以下：10,000円
司法書士手数料	抵当権抹消登記：15,000円前後
その他（各種手数料など）	10,000～30,000円

売却にかかる諸費用は、売買代金の3％～5％程度といわれています。また、このほかにも引っ越し費用や、新居で使う家具・家電などの購入費用が必要になる場合もあるでしょう。

そのため、売却にかかる諸費用などは、事前に把握しておくと安心です。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

一般的に不動産を売却するときは、不動産会社に仲介を依頼します。仲介には3つの契約方法がありますので、それぞれの特徴や契約内容について見ていきましょう。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
他社との契約	できる	できない	できない
自己発見取引	できる	できる	できない
状況報告	なし	2週間に1回	1週間に1回
レインズへの登録義務	なし（任意）	あり	あり

一般媒介契約は他社契約や自己発見取引も認められていて、3つのなかでは一番自由度の高い契約方法です。自由度の高さは魅力ですが他社へも売却を依頼できるため、不動産会社が販売活動を熱心に行わず、売却まで時間がかかるかもしれません。

一方で専任媒介契約と専属専任媒介契約は、自由度が低くて他社との契約ができません。そのため依頼を受けた不動産会社が、熱心に販売活動を行うと考えられます。しかし、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、原則として途中解約ができません。

万が一不動産会社とトラブルになった場合でも、最長3カ月の契約期間内は解約できないため注意が必要です。

販売活動をはじめる

媒介契約を結んだら、不動産会社は販売活動を行います。広告、ホームページ、不動産ポータルサイトなどに物件情報を掲載するなどして、購入希望者を募ります。

物件に関する問い合わせや契約書の準備などは不動産会社が対応するため、売主の行うことはありません。

しかし、内覧では売主が同席することも多いです。購入希望者が内覧で実際に物件を見学したときに、売主は質問への対応をすることになります。

内覧時の印象は非常に重要ですので、内覧前には部屋を掃除する、不要なものは処分するなど、部屋をきれいに見せる工夫が必要です。

何か不安があれば、事前に不動産会社に相談するとよいでしょう。

売買契約を締結する

買主が見つかったら、売買契約を締結します。売買契約では、契約内容の読み合わせや売買代金、物件情報、引き渡し日の確認などが行われるほか、買主から手付金として売買代金の10％程度を受け取ります。

契約時間は、おおよそ1～2時間を考慮しておきましょう。

引き渡し・抵当権抹消手続き

引き渡し当日は買主から残代金を受け取り、住宅ローンの一括返済を行います。一般的には金融機関の担当者、司法書士が同席し、住宅ローンの返済を確認できたら司法書士が抵当権抹消登記を行います。

無事に抵当権の抹消手続きが完了し、所有権の移転登記や鍵の引き渡しが済んだら売却完了です。

なお、売主は引き渡し日までに、多くの書類を用意しなければなりません。スムーズに引き渡しを進めるために、必要書類は必ず事前に準備しておきましょう。必要書類には次のものが挙げられます。

• 印鑑証明書（3カ月以内に発行したもの）
• 登記済証または登記識別情報
• 住民票
• 本人確認書類（自動車免許証、マイナンバーカードなど）
• 固定資産税評価証明書
• 固定資産税納税証の写し
• 管理費、修繕積立金の確認書
• 分譲時のパンフレット
• マンション管理規約

オーバーローンでマンションを売却するには

ここまではアンダーローン（住宅ローンの残債が売却額より少ない）や、自己資金で住宅ローンの残債が完済できることを想定して話しを進めてきました

しかし、オーバーローン（住宅ローンの残債が売却額より多い）の状態や、自己資金がなくて住宅ローンを返済できない人も多いでしょう。

ここからはオーバーローン状態で、マンションを売却する方法について紹介します。それぞれのメリットとデメリットを踏まえたうえで、慎重に検討しましょう。

住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、住み替えを希望する人が現居の住宅ローンと新居の購入資金をあわせて借り入れできるローンです。

希望のタイミングで住み替えられることや、自己資金の負担を抑えられることが一番のメリットといえます。

しかし、金利が高くなることや、ローン審査が厳格というデメリットがあります。また、返済額が大きくなる傾向にあるため、月々の住宅ローン返済が家計を圧迫しないように注意が必要です。

金融機関に相談して任意売却をする

任意売却とは住宅ローンの返済ができない場合に、融機関の許可のもと、所有者の希望する条件で不動産を売却することです。

本来、売却代金で住宅ローンを完済できないと、マンションの売却ができません。しかし、任意売却であれば金融機関の了承を得られると、条件つきで抵当権を解除してもらえます。

ただし、任意売却をしても住宅ローンが免責されるわけではなく、任意売却後に返済する必要があるので注意しましょう。また、ローンを完済できない＝債務不履行という扱いになるため、信用情報に影響するおそれがあります。利用は慎重に検討し、まず金融機関へ相談してみてください。