ローン返済途中のマンション売却！
売るための手順と注意点を解説

抵当権を抹消すれば、ローン返済途中でも売却可能

マンション売却で当該住宅ローンを返済することで、ローン返済中でもマンション売却が可能です。

金融機関が住宅ローンを貸付ける場合、個人の与信のみでは融資してくれません。金融機関は住宅ローンの担保として、マンション（区分所有のマンションは、専有部の所有権とその敷地利用権）に抵当権を設定します。

抵当権を設定することで、債務者（住宅購入者）がローン返済できない場合に金融機関は対象マンションを売却して、ローンを回収できます。

ローンを利用してマンションを購入した場合、不動産登記簿謄本に抵当権が登記されています。そのため、マンションを売却する場合は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。

ローン残高が売却価格想定より高いと、売却できないおそれ

住宅ローン残高が売却価格想定より高い場合はオーバーローンといわれ、以下の方法で住宅ローンの残債を返済する必要があります。

• 自己資金
• ダブルローン
• 買い替えローン
• 無担保ローン

自己資金

オーバーローンの場合、まず自己資金を捻出する否かを検討します。自己資金の用意が難しい場合、売却の計画を見直す必要があるかもしれません。オーバーローンを解決する方法としてダブルローンや買い替えローンなどの利用がありますが、いずれもいまより返済金額が上昇し、家計を圧迫するリスクがあります。

ダブルローン

ダブルローンは、既存のマンションのローンに加えて、新たに購入する家のローンを組み、二つのローンを返済することです。二つのローンを組むため、返済能力や返済機関など金融機関の基準をクリアーしていること前提です。

買い替えローン

買い替えローンは、マンションを売却して新たに不動産を購入する場合に利用します。既存のローン残債と買い替え後の購入資金分を借入できるのが特長です。

既存ローンより借入額が増加し、返済金額が大きくなるので注意が必要です。

無担保ローン

無担保ローンは、ノンバンクなどが提供する商品で住宅ローンより金利が高くなります。利用する場合は、いま借りている金融機関に事前相談し、借入額は最小限に留めることが重要です。

ローン返済途中のマンションを売る手順<

ローン返済中のマンションを売る手順は以下のとおりです。

1. ローン残債の確認
2. 売却価格の検証
3. 必要書類の準備

1.住宅ローン残高の確認

まず、毎年10月～11月頃に金融機関から送られてくる融資残高証明書（年末残高等証明書※金融機関ごとに名称は変わります）を見つけ、残高がいくらか確認しましょう。証明書がない場合は再発行を依頼してください。

なお、インターネットバンキングの利用ができる金融機関であれば、インターネットからでも確認できます。なお、証明書がない場合は再発行を依頼できます。

2.売却価格の検証

マンションの売却価格を検証するには、自分で取引事例を調べる方法と不動産会社に査定依頼する方法があります。

自分で取引事例を調べる場合、マンションの価格動向や相場情報をまとめた便利なサイトがあるので、活用するとよいでしょう。

不動産会社に査定依頼する場合、不動産会社によって査定にばらつきがあるため、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。

売却価格の相場を把握したら、その金額でマンションのローン残債を返済できるか検証します。売却価格想定から諸費用を見込んで、検証してください。

仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記、住宅ローン返済手数料、譲渡所得税などの諸費用の支払いと併せて、ローン残高を返済する必要があります。

3.必要書類の準備

マンションを売却する場合、取引の詳細が記載された売買契約書を作成します。売買契約書は、売主と買主が1部ずつ保有するのが一般的ですが、取引金額に応じてそれぞれに印紙を貼り付ける必要があります。

貼り付ける印紙の金額は以下のとおりです。

• 登記事項証明書
• 建築確認済証、検査済証
• 登記済証（または登記識別情報）
• 固定資産評価証明書
• 建物図面
• 公図
• マンション管理規則
• マンション管理組合の事業報告（修繕積立金の状況、大規模修繕の履歴や計画）
• マンション管理組合総会議事録

上記の必要書類が手元にない場合は、マンション管理組合宛に請求しましょう。

一戸建てなどとは異なり、マンションには管理組合があります。管理費や修繕積立金、今後の大規模修繕の計画などは売買価格に影響します。

上記の必要書類のほか、新築時に販売用パンフレット（新築時に分譲会社が作成したもので、物件を特徴や魅力が記載されている）や耐震診断（1981年の建築基準法改正前に分譲されたマンションの場合、耐震診断を実施している可能性があります）、アスベスト調査結果報告書（アスベスト含有調査の結果）があると売却がスムーズに進みます。

ローン返済途中のマンション売却の注意点

ローン返済途中のマンションを売却する際の注意点は、以下のとおりです。

• 売却目的を明確にする
• 査定金額をうのみにしない
• マンション売却時の諸費用をしっかり把握する

査定金額をうのみにしない

昨今、新規供給の減少、建築コストの上昇などから新築マンションの価格は上昇が続いています。新築マンション価格上昇に連動して中古マンションの価格も上昇しています。

不動産会社にマンション売却の査定依頼をすると、想定以上の査定結果が得られることもあるでしょう。しかし、中古マンションの価格は、売却時期や売却方法などにより変動するため、査定金額通りに売却できないおそれがあります。

特にローンの残債が多く残っている場合や自己資金が少ない場合、高値で売却できるシナリオだけで資金計画してしまうと、軌道修正ができなくなります。

中古マンション価格の特性を理解し、希望価格で売れなくても残債を完済できるよう、保守的な価格設定で売り出しましょう。

マンション売却時の諸費用をしっかり把握する

マンション売却には仲介手数料や印紙税、抵当権抹消登記などの諸費用がかかると説明しましたが、具体的な費用目安は以下のとおりです。

仲介手数料

不動産仲介会社と締結する媒介契約に基づき支払う費用で、売買価格の約3％です。

宅地建物取引業法で上限が決められており、売買代金が400万円超の場合、売買代金×3％に6万円を加えた金額が仲介手数料の上限です。

印紙税

売買契約書に課税されるもので、売買金額によって異なります。

なお、印紙税は現時点で軽減措置が適用されており、1千万円超えて5千万円以下のものは1万円、5千万円超えて1億円以下のものは3万円です。

抵当権抹消登記

抵当権を抹消するために必要な費用で、不動産1件で1,000円です。登記手続きはやや複雑であるため司法書士に依頼することが多く、その場合の司法書士報酬は1～2万円が一般的です。

譲渡所得税

そのほか、マンション売却で利益が生じると譲渡所得税が発生します。譲渡所得の課税金額は、「収入金額−（取得費+譲渡費用）−特別控除額」です。

譲渡所得の税率は売却した年の1月1日現在で計算し、所有期間5年以下が短期譲渡所得（税率39.63％）、5年超が長期譲渡所得（税率20.315％）です。

仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記、譲渡所得税などの諸費用を合計すると、売買代金の約4～6％になるケースが多いでしょう。