マンション売却、売れなかったら？
マンション売却を成功させるポイント

マンション売却、売れなかったらどうなる？

売却しようとしたマンションが予定通り売却できない場合、以下のことが発生します。

• 管理費や修繕積立金がかかり続ける
• 固定資産税がかかり続ける
• マンション価値が下落する

管理費がかかり続ける

マンションが売れない場合、マンション管理組合に支払う以下の費用がかかり続けます。

• 管理費
• 修繕積立金
• 駐車場、駐輪場使用料

マンションを購入すると、強制的に管理組合に入ることになります。そこで管理組合は、管理費を使用します。たとえば、エレベーターなどのマンション共用部を維持・管理するための費用です。

修繕積立金は、電気設備や消防設備などを修繕・改修するためのものです。

そのほか、駐車場や自転車を利用していれば、それらの使用料が発生します。

固定資産税がかかり続ける

マンションを保有すると固定資産税および固定資産税の支払い義務が生じます。マンションは土地と建物に分かれており、その年の1月1日の所有者に対して課税されます。

建物の固定資産税評価は、築年数が進むにつれて減価される仕組みです。土地については評価方法が異なり、地価上昇により土地の資産価値が上昇すれば、土地の固定資産税および都市計画税は増えるおそれがあります。

土地の評価は3年に1度見直されることになっており、市町村（東京23区の場合は都）が固定資産税評価額を算出します。

固定資産税評価額は、公示価格（国土交通省が毎年1月に公表している標準地の価格で、一般と土地の取引の指標になるもの）の約7割になるようになっています。つまり、周辺地価が上昇すると、固定資産税評価の見直しのタイミングで、固定資産税および都市計画税が増加するおそれがあります。

マンション価値が下落する

マンションは築年数が経過すると価値が下がる傾向にあります。これは建物の躯体は物理的に限界があることや、給排水管やトイレ、お風呂、フローリングなどの専有部内も経年とともに劣化するためです。

マンションを売却できないで年数が経過してしまうと、土地の評価が増加しなければ、建物の評価は築年数が経過すれば減価するため、マンション全体としては価値が下がります。

売れないで悩まないために事前にできる対策

売れないで悩まないために事前にできる対策は、次のとおりです。

• マーケットを分析して値付けをする
• 信頼できる仲介会社を起用する
• 売却時期を考える
• ハウスクリーニングを検討する

マーケットを分析して値付けをする

中古マンションの取引は、売り手と買い手が合意しない限り成約しません。不動産会社にマンションの査定を依頼した場合、昨今のマンション価格の上昇から想定以上の査定結果が得られることもあるでしょう。

しかし、不動産仲介会社は顧客と媒介契約を締結できなければ商売にならないため、強気の査定を行っているおそれがあります。そのため、ご自身で売却するマンションの適正価値を分析しておく必要があります。

現時点ではマンションの新規供給の減少、建築コストの上昇などから新築マンションの価格は上昇が継続し、それに伴い中古マンション価格も大幅に上昇しています。

とはいえ、今後は住宅ローンの金利が上昇する懸念が強まっていること、マンション価格は普通のサラリーマンが購入できない水準まで上昇していることなどから、これまでの価格上昇が継続するとは限りません。

マンションを含めた不動産市場や景気動向、金融情勢などを冷静に予測し、戦略的にマンション売却価格を設定することで、売れないで悩むことはないでしょう。

また、中古マンションは新築マンションと異なり、多くの物件で売り出し価格から値引きが行われています。値引き額は仲介会社と相談しながら決定するケースが多いですが、売却活動が後手に回らないよう、いくらであれば売却するか事前に決定しておくとよいでしょう。

信頼できる仲介会社を起用する

マンションの売却は自ら買い手を探すことが難しいため、仲介会社に委託して売却先を探してもらうのが一般的です。仲介会社の選定はマンション売却の大きなポイントであるため、慎重に行いましょう。

仲介手数料など目先の利益にとらわれず、実績や信頼性を重視して、必ず複数社から提案を受けてください。

仲介会社の提案をうのみにするのではなく、自分で検証した売り出し価格と仲介会社の査定を擦り合わせ、納得できる売り出し価格を設定しましょう。

仲介会社が決定すると媒介契約を締結します。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任契約の3種類があります。それぞれメリット・デメリットがあるため、自身の売却方針にあわせて媒介契約を締結しましょう。

売却時期を考える

マンションを売却する場合、売りにだす時期は非常に重要です。マンションが一番動くのは、2～3月頃といわれています。入学や転勤などで4月から新生活をスタートさせる人が多く、その前に引っ越しを済ませるため、中古マンションの需要も高まるためです。

逆に夏頃は、マンションの動きが鈍いといわれています。中古マンションの売買は需要と供給で決定しますので、需要が高まる時期に予測して、売却を計画するとよいでしょう。

ハウスクリーニングを検討する

築年が経過していて専有部内の劣化がみられる場合、ハウスクリーニングを検討するとよいでしょう。中古マンションを購入するのは、不動産購入経験の少ない個人がメインです。

そのため、専有部内のきれいさなど目に入る印象が大きく影響します。部屋が散らかっていたり、壁紙がはがれていたりすると、初期の検討段階で見送る人もいるでしょう。

大がかりなリフォームまで実施すると、費用対効果が悪くなるリスクがありますが、フローリングや壁紙、キッチンやお風呂などの水まわりは、ハウスクリーニングを実施することで、購入検討者を増やすことにつながります。

いざ、売り出して売れなかったら？

もし対策をしても売れなかったら、次のような行動を取りましょう。

仲介会社を変更する

マンションが売れない理由として、仲介会社の営業不足やマーケティングが間違っているおそれがあります。その場合、仲介会社を変更しましょう。

「売却したいエリアに精通しているか」「豊富なリスト顧客を保有しているか」など、仲介業務を依頼するに値するか検討する必要があります。

値下げを検討する

マンションが売れない理由として、価格が理由だとすれば値下げをする必要があります。マンション価格は需要と供給で決まります。

立地や建物仕様が高く人気のマンションであれば、高値で売れることもありますが、買い手は少しでも安く購入したい心理があります。

売却期間が想定より長期化している場合、顧客の反応が少ない場合などは、相場より高い価格になっている危険性があるため、値下げが必要かもしれません。

買取を検討する

早期に売却したい場合、不動産会社に買い取ってもらう方法があります。売却価格は低くなる傾向ですが、手間をかけずに売却し、すぐに資金化できる可能性があります。

マンション売却には事前の書類準備や仲介会社との交渉、内覧対応、買主との売買契約書の締結など相応の労力と費用が必要です。そのような準備や売買契約後のトラブルを回避するため、不動産会社に買い取ってもらう方法があります。