マンション売却の後悔事例から学ぶ！
売却成功の秘訣とは？

マンションを売却して後悔した事例

マンションを売却して後悔した詳しい事例について解説します。

• 売却活動に十分な時間を確保していない
• 1社にしか査定依頼をしない
• 契約不適合責任について買い手に伝えない
• 不動産会社から囲い込みを受けてしまった
• マンション内覧時の印象が悪く成約に結びつかない
• 税制や諸費用について不勉強で失敗

売却活動に十分な時間を確保していない

市場調査に十分な時間をかけて市場調査を行わずに売却活動を開始すると、現在の地域の市場動向や価格傾向を正しく把握できないおそれがあります。

結果として、適切な価格設定が難しくなり、売却までに時間がかかるか、価格交渉で不利な状況に陥るリスクがあるでしょう

また、 不動産を売却する準備が不十分な状態で売却活動を始めると、見栄えの悪い状態や修繕が必要な箇所があるままで購入検討者に公開される危険性があります。不十分な状態で購入検討者に後悔されてしまうと、売却価格が下がったり、売却まで時間がかかったりと売主にとってデメリットでしかありません。

さらに、 十分な時間をかけて購入検討者との交渉を行わずに急いで売却を進めると、価格交渉の余地が制限されるおそれがあります。

交渉力を高めるためには、時間をかけて購入検討者とのコミュニケーションを行うことが必要でしょう。

1社にしか査定依頼をしない

基本的に査定は、複数社に依頼するのがベストです。会社によって査定価格にバラつきがあり、適正な相場でないおそれがあるためです。

しかし、1社にのみ査定依頼することで、その会社は競合他社よりも優位な立場になるため、売主は手数料などの条件をより有利に交渉しやすくなるメリットもあります。

不動産会社を信頼している場合、その1社にのみ依頼することがあります。以前の取引・口コミ・専門知識・経験などから信頼できると考え、他社の査定を求める必要性を感じない場合があるためです。

また、複数の不動産会社に査定依頼をするには手間や時間がかかるため、手続きを簡略化し、ストレスや労力を節約するために1社にのみに依頼するケースもあります。

さらに、早期に売却活動を開始することが最優先の場合は、複数の査定を受ける必要性を感じないこともあるでしょう。

契約不適合責任について買い手に伝えない

契約不適合責任は、売主が買主に対して物件の状態や法的な問題について正確な情報を提供しなかった場合に発生する危険性があります。

具体的には、売主が物件に重大な欠陥や隠された問題があることを知っていたにも関わらず、買主にその情報を伝えなかった場合、契約不適合責任が発生するといった事例です。

その結果、買主はあとでその問題を発見し、法的手続きを起こすことがあります。

契約不適合責任を回避するには、売主は誠実に買主に物件の状態や歴史について情報を提供することが必要です。

すべての既知の問題や欠陥を正直に開示し、買主が情報にもとづいて適切な決定をできるようにする必要があります。

不動産会社から囲い込みを受けてしまった

囲い込みとは、特定の不動産会社が「ある売主」の物件情報を独占することです。そのため、売却を依頼した会社が囲い込みをしていると、競合他社やマンションの物件情報を探している個人は、その物件情報を得られません。

売り出した物件情報についての公開が制限されることから、購入検討者が現われるチャンスが減ってしまい、その結果、売却価格を下げる必要に迫られるといったデメリットがあります。囲い込みをするような会社は事前に見極め、避けるのが賢明です。

マンション内覧時の印象が悪く成約に結びつかない

買主が内覧に訪れたとき、物件が汚れており乱雑な状態だと買い手はその物件に住むことや投資することに対する不安を感じるでしょう。

また、物件が老朽化しており、修繕やリノベーションが必要な状態である場合、買い手はそれらに対する追加費用や手間を考慮します。

さらに、物件内に不快な臭いがある場合は、買い手にとって悪印象です。ペットの臭いやカビの臭いなどは特に問題となるでしょう。

加えて、 物件が騒音の発生源に近い場合や、周辺環境が不快な場合、買い手は住みやすさに疑問を抱くことがあります。

税制や諸費用について不勉強で失敗

不動産を売却すると、譲渡所得税がかかる場合があります。譲渡所得税は、不動産の売却益に対して課税される税金であり、売却益の一部が課税されます。

売主がこの税金の存在や税率を理解していない場合、売却益を適切に計算せずに計画を立てられず、結果として税金の支払いに困ることがあるでしょう。

また、不動産の売買契約書を作成する際には、登録免許税や印紙税がかかることがあります。

これらの税金を忘れると、契約書が法的に有効なものと見なされないおそれがあります。

登録免許税や印紙税の支払いを忘れると、取引が遅延する場合もあるでしょう。

さらに、不動産会社や仲介会社に手数料や仲介手数料が発生することがあり、これらの費用を事前に理解していない場合、売主や買主が予想外の支払いを余儀なくされることがあります。

売却後、後悔しないための事前対策

マンションの売却後に後悔しないためには、事前対策が重要です。

市場の動向を把握し、適切な価格設定を行いましょう。また、物件の魅力を最大限に引き出すために部屋を演出する「ホームステージング」を実施するといったことも必要かもしれません。

また、信頼できる不動産会社や頼もしい担当者を見つけ、契約することも大切です。

物件の価値を正確に評価する適切な価格設定

類似物件や同じ地域での売却価格を調査し、市場の相場を把握します。これにより、物件の現在の市場価値を把握できるでしょう。

また、物件の現状を詳細に評価し、修繕やリノベーションが必要な部分を特定します。物件の状態が良好であれば価値が高まりますが、逆に問題がある場合は価値が低下するおそれがあります。

さらに、 物件の地域や周辺環境の需要と供給のバランスを考慮します。需要が高い地域や特定の設備、利便性がある場所では、価格を高く設定できるでしょう。

加えて、不動産市場の動向や将来の見通しを分析します。市場が活況であれば価格を引き上げられますが、不況期や需給バランスが悪化している場合は価格を引き下げる必要があるでしょう。

物件の状態を整える

物件内外の清掃を徹底的に行いましょう。清潔な状態にすることで、買い手に好印象を与えます。

また、物件内外の修繕が必要な箇所を修理します。壁や床の補修、水漏れや電気のトラブルの修理など、必要な作業を行える箇所は修繕しておくことで、買い手も安心感を得られるでしょう。

さらに、物件内の装飾やインテリアを整えます。家具や調度品の配置を工夫し、空間を広く見せ、モダンで魅力的なデザインを取り入れることで、買い手に好印象を与えられるでしょう。

加えて、物件の外観も重要です。ベランダやバルコニーの美化が印象を良くします。特に注意したいのは臭いです。物件内に不快な臭いがある場合は、それを取り除きましょう。

ペットの臭いやたばこの臭いなど、個人差がでる習慣臭には特に気をつけます。部屋を換気し、消臭スプレーなどを使用して臭いを除去しましょう。

専門家の助言を求める

マンション売却は不動産（仲介）会社に依頼するケースが多いですが、なかには不動産エージェントに依頼するケースもあります。不動産エージェントは、売主もしくは買主どちらかのみの不動産取引をサポートする代理人です。

不動産会社と違い、会社に属していない専門家が個人で対応します。不動産会社は売主と買主どちらに対しても商売をするケースが多いため、囲い込みをされるリスクがあります。しかし、不動産エージェントならそのリスクが少ないのがメリットです。

また、不動産会社による無料査定だけでなく、不動産鑑定士に物件を査定してもらう方法もあります。依頼は20万円以上が相場ですが、不動産会社の査定額には公的信用力がありません。不動産会社が独自に売却価格を予想した金額であるためです。

しかし、不動産鑑定士による査定は法的根拠にもとづいているため、第三者に対して信用力があります。値下げ交渉の際にどうしても優位に立ちたいのであれば、鑑定に費用がかかることを考慮のうえ利用してみてもよいでしょう。

加えて、弁護士に売買契約書や法的な問題に関するアドバイスを受けるのもおすすめです。契約の内容やリスク、責任などについて専門家の意見を求めることで、売却後のトラブルを未然に防ぎやすくなるでしょう。

ただし、それぞれの専門家の助言を受けるには費用がかかります。売却時に元を取れるかを見極めたうえで、依頼しましょう。