マンションを高く売却するための注意点！
流れや契約の手順も解説【初心者向け】

マンション売却の流れと注意点

マンション売却の流れは次のようになります。

1. 事前準備
2. 相談・査定依頼
3. 媒介契約
4. 売却のための活動
5. 買主との売買契約・引き渡し
6. 確定申告を行う

これらを順に解説していきます。

1.事前準備

最初に行うのは事前準備です。売却活動が進んだときに慌てないよう「必要書類」などしっかり準備し、「価格相場」や「売却のタイミング」も把握しておきましょう。

準備すべき書類について

マンション売却には次のような書類を用意しておくとよいでしょう。

• 身分証明書
• 登記済権利証、登記簿謄本
• マンション購入時の売買契約書、重要事項説明書
• 建物図面、間取り図など
• マンション管理規約
• リフォーム履歴が分かる書類
• 固定資産税納税通知書
• （住宅ローンがあれば）返済予定表

上記に加えて、実際の契約・引き渡しの際には、印鑑証明書や住民票が必要になります。

これらの書類は売却活動を始めるときに媒介契約をした不動産会社に提示したり、最終的に売買契約をしたりするタイミングで買主にお渡しすることになるため、きちんと揃えておきましょう。

万が一紛失しているものがあれば、マンション販売会社などに問い合わせれば手に入れられるものもありますので、確認してみてください。

相場を把握する

マンションの売却活動で大事なポイントの一つが「適正価格で市場に出す」ことです。相場を調べる方法としては「不動産ポータルサイトで調べる」などの方法があります。

不動産ポータルサイトには、現在売りに出されている不動産情報が掲載されています。多数の物件が掲載されているため、検索条件を細かく設定して、売りたいマンションの類似物件の価格をチェックできます。

条件がある程度類似するマンションの相場から、適正な価格を推測しましょう。

売却のタイミングを検討する

マンションをできるだけ高く売りたい、早く売りたいと考えるなら、売却のタイミングを検討する必要があります。

おすすめの売却時期は、「転勤や入学などでの新生活を控えた1月から3月」です。このタイミングで新居に住み替えたい人が多く、マンションが売れやすい傾向にあります。

ここで気をつけたいのは、売れるタイミングと売り出すタイミングは違うという点です。

一般的に、マンションを売り出してから買い手が見つかり、売買契約が締結されるまでの期間は3カ月ほどです。

たとえば1月～3月に売却完了したいと考えるなら、売り出すタイミングはそれより2、3カ月前になります。11月から12月には売却価格を決めて売り出さなければいけません。

マンション売却を決めたのであれば、売却のタイミングを意識しながら準備を整え市場に出す必要があります。

2.相談・査定依頼

次は売り出し価格を決めて市場に出す準備をします。不動産会社に依頼する査定は2種類あり、「簡易査定」と「訪問査定」と呼ばれます。

以下に価格査定の方法を示しますので、タイミングや状況に合わせた査定相談を検討してみてください。

簡易査定（机上査定）

「簡易査定」は過去の不動産売買データなどをもとに査定価格を計算する方法です。メリットは査定額が短時間で分かる点や匿名で依頼できる点などです。

1社の査定だけでは不安だと、あまり多くの不動産会社に依頼すると、休む間もなくあちこちから電話連絡があったり、自社で取引したいがあまりに査定価格を高めに設定して後から売り出し価格を下げてくる不動産会社と契約してしまったりするリスクなどのデメリットもあります。

忙しくて店頭まで相談に行けない人や、地元の不動産会社が少ない人、不動産売買の知識がなくて不安な人は、簡易査定からのスタートが手軽で安心です。

訪問査定

売主立ち会いのもと、不動産会社の担当者が売却予定のマンションに訪問し、査定をする方法です。訪問前には簡易査定を行います。

マンションの状況を目で確認しながら査定するため、日当たりや物件の使用状況など、資料だけでは伝わらないよさをしっかりと担当者に伝えることができます。実際の売却価格に近い査定価格を算出できるのがメリットです。

一方、訪問査定をすると不動産会社が訪問する日時調整をしなければなりません。また、当日の査定にも時間がかかるほか、査定金額が決定するまでにもある程度の日数を必要とするため、一日も早く査定結果が知りたいと考えている方にはおすすめできません。

訪問査定は現実的に売却を考えている人におすすめしたい方法です。

買取査定

マンションを市場に出さず、そのまま不動産会社に買い取ってもらいます。最も早くマンションを売却する方法です。

不動産会社に査定額を提示してもらい、納得できる価格であればそのまま売却します。

不動産会社は物件を買い取った後、必要なリフォーム・リノベーションなどをすべて実施します。そのため、査定金額は市場に出ている物件の売り出し価格より低い傾向にあります。

買取はできるだけ早くマンションを売却したい人や、築古マンションを売却したい人におすすめです。

査定依頼の注意点

複数の不動産会社に簡易査定を依頼した場合、中には相場からかけ離れた根拠のない高めの査定額を提示してくる会社が現れるかもしれません。

その査定額を信じて契約したら、「もっと早く売りたいので」「売れ残ると大変なことになりますよ」などという説明のもとに、査定金額を下げられかねません。

複数の会社に査定依頼する目的は、相場の把握と不動産会社の見極めと考えてください。

査定が提示された際には、後から値下げされないよう価格の根拠を尋ねるのがおすすめです。また、そういったことに備えて、自分でも相場を調べておきましょう。

3.媒介契約

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つの契約形態があります。

これらについてメリット・デメリットを含めてご紹介しましょう。

一般媒介

複数の不動産会社に買主探しを依頼したり、自身で探したりできる契約形態です。

不動産会社を通じてより多くの購入希望者に物件をアピールできるのがメリットといえます。

自由度高く買主募集ができるメリットはありますが、取り決めが緩い分、現状商談客がいるのか、問い合わせはあるのかなどの情報把握が難しくなるのが難点です。

一般媒介は、好立地のマンションの買主募集をしている場合や、売主自身に買主を探せる環境がある場合に向いています。

専任媒介

専任媒介契約は自身が選んだ1社と契約し、買主を募集します。不動産会社が積極的に売却活動を行うため、時間をかけずに買主を見つけられます。

定期的に販売状況が報告されるため、売却のタイミングを逃さずに売却活動できるのがメリットですが、不動産会社が売却活動に積極的でない場合、売れるまでに時間がかかるなどのデメリットがあります。

専任媒介契約は契約を結んだ不動産会社の販売力が重要です。不動産会社は慎重に選ぶようにしましょう。

専属専任媒介

専属専任媒介契約では、販売活動をすべて不動産会社1社に任せます。

自分で買主を探すこともできなくなるので、専任媒介契約よりさらに慎重な不動産会社選びが大切です。

厳しい制約こそあるものの、契約した不動産会社からしっかりしたサポートが受けられるメリットがあります。

不動産会社も注力して売却活動をするため、早く進めていくことができます。

専属専任媒介契約は、自力では買主を探せないけれど、できるだけ早くマンションを売却したい人におすすめです。

4.売却のための活動

売却活動を始めると不動産会社もチラシやDM、店頭やホームページなどでマンションのアピールをしてくれます。

マンションに興味を持ってくれる人が出てきたら、物件内覧を実施しましょう。

内覧前に必ず部屋を清掃してください。売主が大切にしてきた部屋だと伝えることが大切です。

玄関・水回り・窓ガラスやサッシなどは買主が特に目を向けやすいポイントです。すべてピカピカにとはいかないまでも、丁寧に清掃されていることが伝わるようお手入れしましょう。

前所有者の生活感が感じられるお部屋は買主の購入意欲を低くします。

不要な荷物は処分し、生活臭が残らないよう換気などして、より良いイメージを持っていただけるよう心がけましょう。

5.買主との売買契約・引き渡し

買主が決まったら売買契約を締結し、約1カ月後に引き渡します。

ストレスのない引き渡しのためにも、買主、売主ともにスムーズに引っ越しできるよう準備する必要があります。

買主が引っ越してくるときに売主がまだ住んでいる状況にならないよう、買主の引っ越し予定日を確認するとともに、先に自分が引っ越し完了できるよう準備しましょう。

なお、売買契約が完了しても、それまでに支払った管理費や修繕積立金は返金されません。

マンションの管理費や修繕積立金は、マンション管理組合の財産とみなされます。

賃貸住宅の共益費と同様、住んでいる間にかかる建物の管理と将来的な大規模修繕に充てられるものです。

管理費は、住んでいたときの清掃費や共用部分の手入れに充てられていたと考えてください。

修繕積立金は長期的な修繕を予測して住民が積み立てている費用であり、入居中に大規模修繕が行われなかったとしても、今後の居住者のための費用とされます。

6.確定申告を行う

マンションを売却した翌年には確定申告を行う必要があります。利益が出ている場合は譲渡所得税（所得税や復興特別税、住民税）が発生します。

マンション売却時の特例がいくつかあります。たとえばマイホームを売ったときは、所有期間に関わらず譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができます。

特例に該当すれば控除などが受けられるので、もれなく申告しましょう。

マンション売却の費用

マンション売買では、売主側にも支払わなければならない費用が発生します。

売主が負担する費用を試算していないと、「思ったほどお金が残らなかった」となる可能性もあります。

売却の折にはこれらの諸費用についても注意が必要です。

費用は大きく3種類

マンション売却にかかる諸費用は大きく分けて「仲介手数料」「登記費用」「ローン返済のための費用」の3種類があります。

3種類の費用を順に説明していきます。

仲介手数料

マンションの販売活動や契約書類の作成などを行う不動産会社に支払う手数料です。

一般的には仲介手数料は、売却価格が400万円以上の場合は「売却価格の3%＋6万円＋消費税」が上限と定められています。

この手数料は宅地建物取引業法により上限が決められており、これ以上の金額になることはありません。

仲介手数料は買主を見つけてくれた不動産会社に支払うため、複数の不動産会社に販売依頼していても支払う相手は1社です。

仲介手数料以外には、不動産会社に支払う費用はありません。

登記費用

マンションを売却することで所有者が変わるため、所有権の移転登記をしますが、費用は一般的に買主が負担します。

売主が負担しなければならない登記費用としては、マンションを住宅ローンで購入した場合に設定されている、金融機関の抵当権抹消登記費用があります。

抵当権抹消には後述する登録免許税がかかるほか、司法書士に代理で依頼する場合は手数料の支払いがあります。

マンションの登録免許税は2,000円ほどが多く、司法書士への手数料は数万円程度です。かかる費用として覚えておきましょう。

ローン返済のための費用

マンション購入時に組んだ住宅ローンは、売却のタイミングで一括返済します。

金融機関への一括返済には事務手数料がかかる場合があるほか、住宅ローンの種類によっては返済のタイミングが早すぎると違約金が発生するケースがあるので特に注意が必要です。

マンション購入時の金銭消費貸借契約の内容を確認し、違約金がかかるかどうか、またかかるとしたらどの程度なのかを先に把握しておきましょう。

マンション売却に関わる税金は3種類

マンション売却時には譲渡所得税・登録免許税・印紙税の3つの税金がかかります。

順にご説明しましょう。

譲渡所得税

売却で利益が出ていなければ税金はかかりませんが、出ている場合、譲渡所得税を支払う必要があります。

マンション売却時の譲渡所得金額に応じてかかるのが譲渡所得税です。

譲渡所得税は次の計算式で算出します。

マンションの譲渡所得＝売却価格－（取得費＋売却にかかった費用－減価償却費）

譲渡所得に対する税率は、マンションの所有期間によって異なります。

売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、5年を超えていたら長期譲渡所得とみなされます。

短期譲渡の場合、譲渡所得税の税率は復興特別所得税を考慮しない場合39％（所得税30％、住民税9％）となり、売却益の約4割を税金として納める必要があります。

長期譲渡の場合、譲渡所得税の税率は20％（所得税15％、住民税5％）となるので、支払うべき譲渡所得税は売却益の2割です。

この税率の差異は非常に大きいため、可能であればマンションの売却は所有期間が5年を超えてからにしたいものです。

登録免許税

登録免許税は、不動産の抵当権抹消登記や所有権移転登記を行うときに支払う税金となります。

売主は住宅ローンの抵当権抹消をしなければマンションを売却できないため、抵当権抹消登記費用を負担します。

一方、所有権移転登記をしなければマンションが買主のものにならないため、移転登記は買主が行うのが通例です。

この流れから、マンション売却の場合にかかる登録免許税は抵当権抹消のための登録免許税と考えてください。

印紙税

印紙税とは、領収書や契約書などの印紙税法で規定されている文書（課税文書）にかかる税金のことで、税額は文書の種類によって異なります。

売買契約書や領収書などに収入印紙を貼付することで、法的に成立した取引であることの証明になります。

収入印紙の貼り忘れが税務調査にて発覚した場合は、本来の印紙税分の3倍に相当する「過怠税」が徴収される可能性があるので注意が必要です。

不動産売買契約書に貼付される収入印紙の金額は契約金額によって違います。

契約時に収入印紙の金額を間違えないよう、金融機関や不動産会社に確認しましょう。

高値で売却しやすいマンション、売りにくいマンション

マンション売却時には、誰もが高値で売りたいと思うものです。しかし現実的には、高値で売却しやすいマンションとそうでないマンションがあります。

「結構な高値で購入したんだから、高く売れるはず」と思うかもしれませんが、高額だったマンションが必ずしも高値で売れるとは限りません。

戸建て住宅なら土地の資産価値があるので、どんなに建物が老朽化していても土地代分の金額で売却できます。

しかし、マンションの場合、全体金額のうち土地代として計上される部分が非常に少ないため、築古になっていたら評価は下がります。

購入時の人気物件だからといって今売りやすいとは限らないのです。

買取のほうがいいケースもある

思うような金額で売れない、思い通りのタイミングで売れないなどのケースもあります。

一般的に築20年を超えるマンションや、築年数のわりに古くみえる、汚い印象があるマンションは、期待通りの売却活動ができない傾向にあります。

このようなマンションの場合、不動産会社にそのまま買い取ってもらうほうがスムーズに売却できる可能性があります。

買取のほうが向いているケースもあるということを理解し、買取専門の不動産会社にも相談してみましょう。