離婚でマンションを売るなら知っておきたい財産分与の基本知識と流れを解説

財産分与の基本知識

離婚を検討する際、財産分与についての基本知識を確認しておくことが大切です。夫婦が婚姻期間中に築いた財産をどのように分割するのか、その原則や方法について理解しておきましょう。

財産分与の対象となる財産の種類や、分割の割合、マンションなどの不動産の扱いについて解説します。

夫婦が築いた財産を原則2分の1ずつ分け合う

夫婦が婚姻期間中に築いた財産は夫婦の共有財産とみなされ、離婚時には公平に分割されます。

財産の割合は、原則として夫婦で2分の1ずつです。

財産分与の対象となる財産には以下のような財産が含まれます。

• 預金や現金
• 不動産
• 株式や投資信託
• 車や美術品等の動産

現金や預金のように分けやすい財産であれば、その価値を算出して分け合います。マンションを含む不動産に関しては、その市場価値を基にして財産分与が行われます。

このように、財産分与の基本原則は、夫婦が協力して築いた財産を公平に分割することにあります。ただし、実際の分割方法については、財産の種類や状況に応じて、夫婦間の話し合いや合意形成が必要です。

財産分与の割合は夫婦が合意すれば自由に決められる

財産分与の割合は法律で規定されているわけではありません。夫婦が合意すれば、どのような割合で分けるか自由に決められます。ただし、極端に不均等な分配を行うと、贈与税が課税される可能性があります。

財産のうち共有財産のみが対象になる

夫婦が所有している財産は共有財産と特有財産に分けられ、離婚時には共有財産のみが財産分与の対象です。共有財産は、夫婦が婚姻中に得た収入によってつくられた財産や、夫婦の共同事業によって手に入れた財産を指します。具体的には以下のようなものが含まれます。

• 夫婦の収入を原資として取得した預金や不動産
• 夫婦が共同で経営する会社の株式や事業資産
• 婚姻中に夫婦の共同名義で購入した車両や美術品など

仮に、夫婦のどちらか一方の収入で手に入れた財産であっても、結婚期間中につくられたものであれば共有財産です。その理由は、配偶者の家事労働や精神的支援があったからこそ手に入れられたという考え方があるためです。つまり、夫婦の一方が専業主婦（主夫）であっても、その家事労働は収入を得るための間接的な貢献として評価されるため、共有財産となります。

特有財産は財産分与の対象外

特有財産は婚姻前から所有する個人的な財産や、婚姻中に自己の名義で得た財産（相続や贈与などで得た財産）です。原則として財産分与の対象にはなりません。

たとえば、結婚期間中に購入したマンションの頭金に、結婚前からあった預金を使用した場合、特有財産が一部含まれていることになります。財産分与の際は、マンションの市場価値のうち、特有財産の割合は分与せずにもらえます。

ただし、特有財産は証明が必要です。特有財産であることが証明できなかった場合は、共有財産とみなされ財産分与の対象となります。

特有財産であることを証明するためには、特有財産であることを証明できる書類（遺産分割協議書、贈与契約書、購入時の書類など）が必要です。

マンションを売って財産分与する流れ

マンションを売却して財産分与を行う際の流れは、以下のようになります。

1. マンションの価値と住宅ローンの残債を確認する
2. 夫婦で話し合いをして分け方を決める
3. マンションを売却する
4. 売却代金から住宅ローンの残債を差し引き、残金を分割する
5. 財産分与の内容を離婚協議書に記載する
6. 離婚が成立したら、取り決めに従って財産を分割する

それぞれの段階でポイントとなる事項や、注意すべき点などを詳しく見ていきましょう。

1.マンションの価値と住宅ローンの残債を確認する

マンションの市場価値を把握するために、不動産会社に価格査定を依頼します。財産分与の対象となるのは、マンションの価値から住宅ローンの残債を差し引いた金額です。そのため、住宅ローンの残債を正確に把握しておくことが重要です。

住宅ローンの残債は、住宅ローン借入時に金融機関から提供された返済予定表や、金融機関のオンラインサービスで確認が可能です。

財産分与の交渉やマンションの売却計画を立てる際には、残債の情報が重要になるため、定期的に確認しておきましょう。また、離婚後も住宅ローンの連帯保証人としての責任は残るため、連帯保証人となっている場合や、他に連帯保証人がいる場合は、リスクを考慮する必要があります。

2.夫婦で話し合いをして分け方を決める

財産分与の方法は、基本的に夫婦の話し合いで決定します。

話し合いが難しい場合は、弁護士などの代理人を通じて進められます。それでも合意に至らない場合は、調停や裁判によって決定されることになります。

3.マンションを売却する

マンションの売却価格は買主との交渉で決まります。そのため、希望する金額が必ずしも得られるとは限りません。

また、売却には数カ月かかることもあるため、早めに行動を起こすことが大切です。売却によって発生する税金（譲渡所得税など）についても事前に確認し、財産分与の際に考慮しておきましょう。

4.離婚したあとに取り決めどおり財産を分け合う

財産分与は、離婚が成立した後に行います。成立前に行うと贈与税がかかるリスクがあるためです。財産分与は離婚協議書に記載された条件に従って行われます。ただし、離婚後に相手が財産分与を拒むこともあるため、離婚協議書は公正証書にしておくと安心です。

離婚協議書には売却に関する取り決めを明確に記載し、双方の合意のもとで進めることが望ましいです。マンションの売却においては、透明性を保ち、双方が納得できる形で進めることがトラブルを避けるためにも重要となります。

マンションの財産分与で注意すべき点

マンションを売却して財産分与をする際は、以下の点に注意が必要です。

• オーバーローンのマンションは財産分与ができない
• 財産分与が請求できるのは離婚から2年以内
• 夫婦のどちらかが住み続けるのはリスクが高い

マンションの財産分与は売却が必ずできるとは限りません。売却ができないケースや、請求するタイミングによっては財産分与ができなくなるおそれもあります。それぞれの注意点について確認しておきましょう。

オーバーローンのマンションは財産分与ができない

マンションの価値が住宅ローンの残額を下回っている状態を「オーバーローン」と呼びます。マンションの現在の市場価値が3,000万円であるにもかかわらず、住宅ローンの残債が3,500万円あるような場合です。

このような状況で離婚しても、マンションを売ることができません。マンションの財産分与は、基本的に市場価値から住宅ローンの残債を差し引いた分が対象です。そのため、そもそも財産分与の対象にならないケースが多くなっています。

マンションがオーバーローンの場合、不足分を自己資金で補填して住宅ローンを完済するか、契約者が住み続けて住宅ローンの返済を続けるしかありません。

財産分与が請求できるのは離婚成立から2年以内

財産分与が請求できるのは、離婚成立から2年間です。2年を超えると財産分与を請求する権利がなくなってしまいます。

ただし、相手方が財産を隠匿していたことが判明した場合や、相手方が財産分与の協議を故意に引き延ばしているケースでは、2年の期限を超えても財産分与を請求できる場合があります。

夫婦のどちらかが住み続けるのはリスクが高い

離婚後、夫婦の一方がマンションに住み続ける場合、いくつかの問題点があります。まず、住み続ける側は、出て行く側に対して代償金を支払わなければなりません。これは、財産分与の一環として、マンションの価値に応じた金額を支払う必要があるためです。

たとえば、マンションの価値が4,000万円で、夫婦が等しく所有しているとします。この場合、住み続ける方は、出て行く方に2,000万円の代償金を支払わなければなりません。

また、住宅ローンの契約者でない方が住み続ける場合、契約違反になるリスクがあります。住宅ローンの契約では、借主がマンションに居住することが条件となっていることが多いためです。

このような問題を避けるためには、住宅ローンの名義変更や借り換えが必要になります。住み続ける方が住宅ローンの契約者になることで、契約違反のリスクを回避できます。ただし、この手続きには金融機関の審査に通らなければいけません。収入額によっては審査に落とされる場合もあります。

以上のように、離婚後に夫婦の一方がマンションに住み続けるには、代償金の支払いや住宅ローンの名義変更など様々な手続きが必要です。これらのリスクを理解し、適切に対処することが重要です。

ペアローンを組んでいると一括返済のリスクがある

夫婦でペアローンを組んでマンションを購入している場合、離婚後も両者に返済義務が残ります。ペアローンとは、夫婦二人で連帯保証人となり、共同で借り入れる住宅ローンのことです。

問題は、離婚後に一方が経済的な理由などで返済を滞納した場合です。ペアローンでは、多くの場合、契約者が双方に連帯保証人になっているケースがあります。つまり、夫婦でペアローンを組んでいる場合、片方が返済を滞納すると、もう一方に請求が行くことになります。つまり、真面目に返済していても、相手の滞納によって自分の信用情報にも傷がつくリスクがあるのです。

マンションの財産分与は、売却するのが安心

住宅ローンが残っているマンションを財産分与する場合、可能であれば売却することが一般的には安心です。住み続ける場合には、以下のようなリスクが考えられます。

• 名義変更や借り換えが必要になる場合がある
• 住宅ローンの返済義務が継続する
• 住宅ローンの滞納が発生した場合、他の名義人に請求が行く可能性がある

マンションを売却する場合、少しでも高く売ることで手元に残る金額が多くなります。そのため、以下のポイントを考慮することが重要です。

少しでも高く売るなら実績が豊富な不動産会社に査定を依頼する

マンションを少しでも高く売却するためには、豊富な実績を持つ不動産会社に査定を依頼することが重要です。このような不動産会社は、市場の動向を熟知しているため、適切な価格設定でマンションを売却できるようサポートしてくれます。

不動産会社は、マンションの状態や立地、市場価値などを総合的に考慮した上で、最も有利な売却戦略を提案してくれます。複数の不動産会社に査定を依頼することで、より正確な価格を把握できるでしょう。

特に財産分与の際には、マンションの売却によって得られる資金が、離婚後の生活に影響します。

そのため、専門家のアドバイスを参考にしながら、適切な手続きを進めていくことが大切です。マンションの売却は慎重に行い、少しでも有利な条件で取引できるよう努めましょう。